Подпункт 1.5 пункта 1 указа №524 (вступил в силу 16 ноября 2014 года) определяет возможность и порядок зачета денежных средств граждан, внесенных ими при совместном долевом участии в строительстве жилых помещений.

Приватизация таких жилых помещений осуществляется с зачетом оплаченной работником доли жилого помещения, соразмерной внесенным этим работником денежным средствам, на основании заключенных договоров о совместном строительстве жилых помещений и (или) документов, подтверждающих сумму внесенных этими работниками денежных средств.

К таким документам, в частности, возможно отнести квитанции, чеки, платежные поручения, приходные ордеры, документы, подтверждающие перечисление соответствующих денежных средств на указанное строительство, полученных от целевых кредитов, ссуд, субсидий, а также иные документы, из которых однозначно следует, что эти средства были внесены гражданином в счет оплаты стоимости строительства данного жилого помещения.

На основании представленных гражданином документов организация определяет площадь жилого помещения, которая была построена за счет средств гражданина, и вычитает ее из общей площади жилого помещения. Эта площадь передается гражданину безвозмездно. А оценочная стоимость остальной площади жилого помещения, построенной за счет государственных средств, определяется в ценах на момент обращения гражданина с заявлением о приватизации и оплачивается на основаниях, установленных законодательством о приватизации жилья.

В настоящее время Министерством жилищно-коммунального хозяйства совместно с Госкомимуществом подготовлены соответствующие разъяснения, сейчас шлифуются некоторые вопросы. Думаю, в ближайшее время они будут направлены в исполкомы.

Вячеслав Абрамов: Этой теме было посвящено несколько пресс-конференций, были организованы образовательные мероприятия, куда приглашались все заинтересованные. Поэтому нельзя говорить о том, что сегодня на местах исполнители находятся в неведении относительно того, как применять указ №524.

Указ №524 не имеет обратной силы, поэтому если сделка была совершена, то перерасчеты, изменения в принятые решения вноситься не будут. Таким образом, тому, кто уже приватизировал квартиру, не будут пересчитывать ее стоимость. Если в настоящий момент решение о приватизации есть, но сделка не удостоверена в нотариальном порядке, а это значит, что гражданин еще не вступил в права собственности, у него есть возможность по согласованию с местными органами власти решение о приватизации отменить, а затем обратиться с новым заявлением о приватизации. Будет ли это для него дешевле - вопрос, на который можно ответить, исходя из каждой конкретной ситуации.

В этом вопросе нужно пояснить, на сколько лет заключен договор.

Да, служебное жилье, если оно не приватизировано, станет арендным. Здесь норма закона трактуется однозначно.

Срок окончания процедуры приватизации предоставленных по договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда установлен подпунктом 2.4 пункта 2 указа № 524 - 1 июля 2016 года.

Многие аналогичные квартиры действительно оцениваются по-разному. Например, получается так, что квартира в Минске стоит дешевле, чем, к примеру, в Светлогорске. Чтобы объяснить почему, нужно разъяснить основной принцип оценки стоимости приватизируемого жилья: граждане должны возместить государству затраты на строительство конкретной квартиры или дома за вычетом износа с учетом потребительских качеств и качества жилой среды, то есть во что обошлось строительство данной квартиры, данного дома. Естественно, балансовая стоимость строительства во всех вводимых в эксплуатацию домах изначально разная. За основу для оценки для целей приватизации, как правило, берется стоимость квадратного метра в ценах 1991 года. В Минске, например, чтобы рассчитать стоимость, нужно в программу просто ввести площадь квартиры и коэффициенты стоимости строительно-монтажных работ, которые влияют на оценку на момент обращения. Если коэффициенты растут быстро, то получается, что быстро растет и стоимость. Если медленно, как скажем, последние три месяцы, то стоимость практически не меняется. Если будут одномоментно определяться стоимости квартир в одном доме, то стоимость квадратного метра будет одинаковой. Разница будет зависеть от площади и индивидуальных характеристик квартиры.

Анатолий Шагун: Базовая стоимость квадратного метра в жилом доме одинаковая и рассчитывается в ценах 1991 года. Если же есть временная разница, например, сегодня обратился один наниматель, а другой - через месяц, то оценочная стоимость жилья может быть разной за счет индекса строительно-монтажных работ. То есть на стоимость жилого помещения влияет дата обращения с заявлением о приватизации. Плюс потребительские качества - проходная или нет, какой этаж, есть ли балкон, лоджия и т.д. Квартира со смежными комнатами или совмещенным санузлом будет стоить немного дешевле.

Константин Куликов: Первый и последний этаж будут стоить дешевле. Министерство архитектуры и строительства может компетентно ответить на вопросы, почему затраты на строительство того или иного дома выше или ниже. Это зависит от целого ряда факторов: например, как изменилась цена на строительные материалы, зарплата строителей, какова амортизация оборудования. За основу для расчета берутся именно затраты на строительство, то есть балансовая стоимость на момент ввода здания в эксплуатацию.

Указом №524 предусмотрено, что в случае превышения стоимости квадратного метра жилого помещения гражданина, который сегодня обращается за его приватизацией, на 30% стоимости квадратного метра аналогичного дома аналогичного качества комиссия по приватизации может обратиться к аттестованному оценщику за определением рыночной стоимости. Если рыночная стоимость окажется ниже оценочной, то приватизация будет осуществляться по рыночной стоимости.

Константин Куликов: Граждане не всегда правильно понимают эту норму указа №524. Они думают, что во всех случаях можно применить рыночную стоимость. Нет, в подавляющем большинстве случаев оценка проводится индексным методом и рассчитывается на момент обращения граждан с заявлением. Но бывают единичные случаи, когда оценочная стоимость 1 кв.м приватизируемого жилого помещения, определенная в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации, на 30% и более превышает определенную в том же порядке оценочную стоимость 1 кв.м двух или более аналогичных жилых помещений типовых потребительских качеств (по году ввода в эксплуатацию, территориальной принадлежности). Только в этом случае организации, в хозяйственном ведении которых находится государственный жилищный фонд, обеспечивают проведение независимой оценки рыночной стоимости, после чего решение о приватизации жилого помещения принимается по меньшей стоимости. Какие дома являются таковыми, определяют сами организации, а никак не население.

По нашему мнению, они обязаны это делать. Потому что нельзя тратить бюджетные деньги на определение рыночной стоимости, не имея на это достаточных оснований.

Анатолий Шагун: Давайте подойдем к вопросу больше из практики. Приватизация длится уже более 20 лет. Фактически, приватизированные квартиры есть во всех жилых домах. В связи с этим у местных органов власти наработана большая база по стоимости квадратного метра жилья. Сегодня для исполкома не составляет труда выявить жилые дома, средняя стоимость квадратного метра в которых на 30% и более превышает аналогичные дома в том же городе, районе. Но если у граждан есть сомнения, если они считают, что их дом относится к такой категории, ничто не мешает человеку обратиться к собственнику жилья - в исполком или организацию, на балансе которой находится помещение, - с тем, чтобы они ему разъяснили, попадает ли его дом при приватизации в эту категорию. И если попадает, то чтобы поступали так, как прописано в указе №524, то есть заказывали рыночную оценку стоимости и в дальнейшем, проведя сравнение, в случае приватизации выставляли меньшую цену.

Указом №524 определен перечень государственных органов, иных организаций, ответственных за рассмотрение обращений по вопросу определения стоимости приватизации жилых помещений. Первой инстанцией, куда может обратиться гражданин, в случае если он не согласен со стоимостью приватизации жилого помещения, разъяснения комиссии по приватизации его не устроили и у него остались вопросы, являются соответствующие управления жилищной политики, управления жилищно-коммунального хозяйства областных и Минского городского исполнительных комитетов. Если приватизируемые жилые помещения находятся в хозяйственном ведении либо оперативном управлении юридических лиц, которые не подчиняются местным исполкомам, то обращение направляется в республиканский орган государственного управления, государственную организацию, в подчинении которых находится организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится приватизируемое жилое помещение.

Гражданин направляет свое обращение, а ответственные органы должны его рассмотреть и дать развернутые ответы на поставленные в обращении вопросы. Затем, если какие-то вопросы, по мнению гражданина, все же остались неразрешенными, он может обратиться в Государственный комитет по имуществу, и мы будем оценивать ответы областных и Минского городского исполкомов, выражать свое мнение.

С ноября 2014 года органам исполнительной власти в случае поступления подобных обращений граждан мы рекомендуем рассматривать их с учетом следующих критериев:

1. Обеспечить проверку правильности отражения в бухгалтерском учете первоначальной (переоцененной) стоимости жилого дома, накопленной амортизации и других данных бухгалтерского учета, используемых комиссией по приватизации для расчета оценочной стоимости приватизируемого жилого помещения;

2. Проверить правильность расчета действительной стоимости жилого помещения;

3. Проверить правильность применения индексов СМР, коэффициентов потребительских качеств жилого помещения, коэффициента качества жилой среды;

4. В случае выявления ошибок (в том числе арифметических) при определении оценочной стоимости приватизируемого жилого помещения поручить соответствующему государственному органу (организации), при которой создана комиссия по приватизации, организовать работу по внесению исправлений в расчет оценочной стоимости жилого помещения и обеспечить контроль.

На вопрос о статусе жилых помещений социального пользования мы отвечали выше. Что касается второй части вопроса, то круг лиц, которые могут быть вселены в жилые помещения социального пользования, ограничен. К их числу отнесены супруги и несовершеннолетние, либо совершеннолетние нетрудоспособные дети и нетрудоспособные родители.

Следует отметить, что в законодательстве определены категории граждан, имеющих право на улучшение жилищных условий путем строительства жилых помещений с оказанием на эти цели государственной финансовой поддержки. К этой категории отнесены граждане, которым могут быть предоставлены жилые помещения социального пользования вне очереди, граждане, в составе семей которых имеются дети-инвалиды, а также инвалиды с детства I и II группы; граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную последствиями катастрофы на Чернобыльской АЭС, других радиационных аварий, инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь увечья или заболевания, приведших к инвалидности, с катастрофой на Чернобыльской АЭС, другими радиационными авариями; ветераны боевых действий на территории других государств из числа категорий граждан, предусмотренных в пунктах 1-3 части первой статьи 3 закона «О ветеранах» и т.д.

Таким образом, граждане самостоятельно выбирают вид улучшения жилищных условий: предоставление жилых помещений социального пользования либо строительство (приобретение) жилых помещений с использованием государственной поддержки.

В случае выбора гражданином предоставления социального жилья, при заключении соответствующих договоров найма на данные жилые помещения они должны быть осведомлены об ограничениях в пользовании жилыми помещениями в части запрета обмена, раздела, продажи и приватизации.

Определенные правовые гарантии предусмотрены и для членов семьи нанимателя жилого помещения социального пользования в случае его смерти или выбытия из социального жилья. Такие гарантии определены пунктом 69 Положения об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного указом № 563. В частности, если у членов семьи нанимателя не имеется во владении и пользовании жилого помещения государственного жилищного фонда на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда либо в собственности в данном населенном пункте другого жилья общей площадью 15 кв. м и более (в г. Минске - 10 кв. м и более) на одного человека, соответствующего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, то с совершеннолетними нетрудоспособными заключается договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда; с трудоспособными совершеннолетними заключается договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда на срок до десяти лет (в течение этого срока гражданам, проживающим в данном жилом помещении, предоставляется внеочередное право на улучшение жилищных условий путем строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения с государственной поддержкой).

По истечении срока действия договора жилое помещение социального пользования подлежит включению в состав жилых помещений коммерческого использования по решению местного исполнительного и распорядительного органа. С проживающими в нем гражданами заключается договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда в порядке и на условиях, определенных настоящим Положением.

Порядок и условия приватизации жилых помещений на льготных основаниях установлены статьей 140 Жилищного кодекса Республики Беларусь, в соответствии с которой безвозмездно (с учетом жилищной квоты) передаются в собственность занимаемые жилые помещения, в частности, ветеранам боевых действий на территории других государств. Следовательно, Ваш отец прижизненно имел право на соответствующие льготы при приватизации жилья.

При этом социальные льготы, права и гарантии, предусмотренные ветеранам боевых действий на территории других государств в качестве мер социальной защиты, не являются наследуемыми, в связи с чем нет законных оснований для передачи вам в собственность занимаемой квартиры на основании льгот, которыми прижизненно был наделен ваш отец.

Условия и порядок передачи в собственность жилых помещений военнослужащим установлены указом № 195 «О некоторых социально-правовых гарантиях для военнослужащих, судей и прокурорских работников». В частности, подпунктом 1.7 пункта 1 указа установлено, что жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, занимаемые по договору найма военнослужащими, включая уволенных с военной службы, имеющими 20 и более лет выслуги на военной службе (календарных лет), передаются в собственность этих военнослужащих бесплатно из расчета не более 20 кв. м общей площади на каждого члена семьи при условии, что данные жилые помещения предоставлены в установленном порядке указанным в настоящем подпункте военнослужащим, включая уволенных с военной службы, или членам их семей до вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 г. № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений».