ТЕМПЫ ДИКТУЕТ РЫНОК: Как строительная отрасль становится локомотивом экономического развития
От тревожных заголовков в материалах о строительной отрасли в глазах рябит. "Такого еще не было", "В комплексе "Минск-Мир" приостановлено строительство восьми домов", "Цены упали на 100 долларов, а спрос все равно не растет"… Как говорится, если катастрофы нет, но она очень нужна, никто не мешает ее придумать и попугать читателя.
О том, зачем это делается и кому выгодно сеять на рынке панику – отдельный разговор. Некоторым аналитикам просто хочется, чтобы покупатели схватились за сердце. Как в старом любимом фильме: "Шеф, все пропало!"
Но что пропало?
При ближайшем рассмотрении выясняется, что цены слушают мрачные прогнозы о повторении ситуации 2014-2016 годов крайне неохотно. Их не пугают ни политические события в стране и в мире, ни пандемия коронавируса. Если в упомянутом выше периоде они снизились на 36%, то с марта по ноябрь нынешнего года – лишь на 7%.
Немало? Безусловно!
Но отметим, что сильнее всего, по данным агентства "Твоя столица", подешевели "брежневки" и "хрущевки" – на 10%, а "сталинки" – всего на 3%. Запомним этот факт, потому что к нему мы еще вернемся.
А теперь – еще цифры. Средняя цена квадрата в новостройках эконом-класса выросла с начала года на 7-8%, трехкомнатные квартиры в стандарт-классе подорожали на 3%, а в престиже – на 7%. Снижение отмечено только в классе "комфорт" чуть более 10%, но специалисты связывают этот факт с завершением большинства строительных проектов этого типа.
Рынок недвижимости, безусловно, инертен, и цены в новостройках отстают от динамики вторичного рынка не менее чем на три месяца. И все же обвалов, которые так прогнозировались, не произошло. Крупнейшие застройщики столицы продолжают строительство плановыми темпами и не спешат снижать цены. Как отмечал еще в начале года представитель компании-застройщика, возводящей комплекс "Минск-Мир", к этому нет предпосылок.
– Цены определяются соотношением спроса и предложения. Если в кризис 2009 года предложение на 200 тысяч кв. метров превышало спрос, то сегодня ситуация противоположная – спрос гораздо выше предложения на рынке новых квартир, который в Минске постоянно сокращается, – говорил тогда эксперт.
Речь именно о рынке новых квартир!
А вот спрос на вторичке падает. Артем Сахаревич, аналитик портала Realt.by, отмечает, что за 9 месяцев 2020 года в Минске было продано на 12,5% квартир меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
– Предложение квартир в сентябре увеличилось на 11,6%, а всего с начала года число выставленных на продажу объектов выросло на 35,7%. На данный момент на 1 проданную квартиру приходится 12 выставленных на продажу. Это показатель типичного "рынка покупателя", для которого характерно снижение цен на квартиры, – считает аналитик.
И вот здесь самое время вспомнить 10% падения на "хрущевки" и "брежневки".
Вторичный рынок, по большому счету, интересен покупателю в двух случаях. Во-первых, когда с переездом тянуть нельзя – по определенным причинам нужно срочно вселяться, а потому нет времени ждать ни окончания возведения строящегося дома, ни ремонта в уже построенном жилье. А вторая причина – как сейчас модно говорить, локация. Если есть необходимость поселиться в определенном районе – рядом с работой, например, то далеко не всегда можно рассчитывать на новостройку. И приходится делать выбор в пользу вторичного рынка.
Но вторичный рынок в массе своей – как раз "хрущевки" и "брежневки". Жилье типовых потребительских качеств. С маленькими кухнями, ужасной звукоизоляцией, а часто еще и недостаточно теплые, с не совсем гостеприимными, мягко скажем, подъездами, с не всегда продуманной инсоляцией. Это то жилье, которое проектировалось и строилось десятилетия назад. И сегодня уже не отвечает возросшим требованиям со стороны покупателей. По сути те дома даже когда-то называли временным решением квартирного вопроса. И рано или поздно Минск будет от них избавляться, расчищая свою территорию под новое строительство.
Именно поэтому современный покупатель, который умеет смотреть в будущее, выбирает новостройки.
А второй немаловажный момент – финансовый. Кредитование на вторичном рынке приостановлено, рассрочка, на которую готовы пойти некоторые продавцы, не превышает, как правило полугода или года и не более 20% цены, а купить квартиру целиком за свои для большинства из нас задача неподъемная.
То ли дело у крупных застройщиков! В комплексе "Минск-Мир", например, рассрочка предоставляется на срок до 100 месяцев. А партнерская программа в рублях от "Белинвестбанка" позволяет рассчитывать на кредит до 20 лет под 4,99%! Плюс скидки, бонусы, акции…
И, конечно же, совершенно иной уровень организации жилого пространства. Красивые лобби, панорамное остекление, свободные планировки, детские и спортивные площадки во дворах – из этого складывается и жизненный комфорт, и эстетическое восприятие своего дома и района.
Важно, что сегодня крупные застройщики реализуют, как правило, проекты комплексов. Это значит, что жилые дома дополняет вся необходимая социальные инфраструктура – от школ и детских садов до паркингов и спортивных залов, не говоря уже о помещениях для торговли и общественного питания. Дороги, автостоянки, благоустроенные дворы – тоже элемент современного города, в который застройщики приходится инвестировать немалые средства.
Именно поэтому цены на новостройки в столице падать не спешат, а в офисах застройщиков по-прежнему нет отбоя от клиентов, которые хотят купить квартиру. Застройщик того же комплекса "Минск-Мир", например, говорит о том, что темпы ввода нового жилья нарастают.
Стоп! А как же новости о приостановке строительства ряда домов в самом масштабном проекте столицы?
За комментарием лучше обратиться к первоисточнику. Как рассказал представитель застройщика, руководствуясь требованиями законодательства, компания приняла решение приостановить строительство жилых домов по генплану №№ 7.9, 7.11, 18.8, 22.3, 23.7, 25.8, 29.2, 30.3, 30.6. Это, к слову, дома, которые строятся за счет собственных средств заказчика комплекса, без привлечения средств дольщиков, физических и юридических лиц. Поэтому приостановка строительства этих девяти домов не затрагивает ничьих интересов, кроме интересов заказчика. Не стоит некоторым аналитикам волноваться! А дом 7.10, который тоже упоминался в сообщении о приостановке строительства, по-прежнему возводится плановыми темпами.
В целом же у приостановки, оказывается, есть вполне конкретная причина. По словам представителя застройщика, результаты исследования рынка недвижимости показали большую заинтересованность покупателей в приобретении готового жилья, с выполненными отделочными работами, с установкой сантехнического оборудования и мебели.
– Приостановка строительства указанных жилых домов связана с принятием инвестором решения о выполнении в строящихся домах полной отделки, вплоть до установки мебели в квартирах. Выполнение этих работ связано, прежде всего, с необходимостью корректировки проектной документации, – отметили в компании.
Напомним, что в комплексе "Минск-Мир" действует уникальная рассрочка от застройщика – до 100 месяцев. Как подчеркивают в компании, граждане, которые приобретут жилье на столь прекрасных условиях, смогут заселяться в квартиру с отделкой и мебелью сразу же после сдачи дома, проживать в ней и оплачивать ее стоимость в течение срока рассрочки.
– Эти ежемесячные платежи сопоставимы со ставками аренды на рынке недвижимости столицы, но после выплаты всей стоимости квартира переходит в собственность своего владельца. Мы рассматриваем предлагаемую акцию как действенную помощь гражданам, нуждающимся в жилье, и как предложение, которое смогут предложить немногие застройщики в Республике Беларусь, – подчеркнули в компании.
А еще представитель застройщика попросил внимательнее относиться к получению и использованию информации и не бросаться без необходимости громкими формулировками типа "в связи с невозможностью выполнения строительно-монтажных работ".
– Законодательством Республики Беларусь определено, что при продлении сроков строительства объектов, возводимых с привлечением дольщиков, заказчик комплекса в обязательном порядке письменно информирует каждого дольщика о новых сроках окончания строительства и причинах продления. Наша компания открыта для всех дольщиков, покупателей, клиентов и средств массовой информации. Раскрытие информации о ходе реализации строительного проекта регламентируется законодательством, и наша компания никогда не отказывает в разъяснении сложившейся ситуации и возникающих вопросов в установленном законодательством порядке, – подчеркнул представитель застройщика.
Масштаб реализации проекта "Минск-Мир" действительно впечатляет. По состоянию на октябрь 2020 года введено в эксплуатацию 20 зданий, еще 62 дома находятся в стадии строительства, а это более 1 млн кв.м. Более половины из строящихся объектов возводятся заказчиком комплекса без привлечения средств дольщиков, поэтому комплекс "Минск-Мир" объективно считают крупнейшим инвестиционным проектом столицы.
Особое значение придается Международному финансовому центру Minsk World, строительство которого в комплексе уже началось. Проект реализуется в сотрудничестве с партнерами из Дубая опят аналогичной структуры из ОАЭ доказал свою эффективность. Поэтому Минский МФЦ будет по-настоящему международным – и в его создании, и в функционировании участвуют иностранные эксперты высокого уровня компетенций. Можно не сомневаться, что в будущем наш МФЦ станет не только мощным магнитом для привлечения значительных инвестиций из-за рубежа, но и создаст тысячи прямых и косвенных рабочих мест для белорусских граждан.
Важно, что работы на строительстве комплекса выполняются белорусскими подрядными организациями из белорусских же, в основном, строительных материалов. А это не только тысячи рабочих мест для сотрудников компаний из разных уголков страны, но и стабильность деятельности – на карантин, ставший на Западе притчей во языцех, мы экономику не закрывали. И строительно-монтажные работы на белорусских новостройках не прекращались ни в первую волну, ни сейчас. Безусловно, отмечает представитель компании-застройщика, субъективные причины – заболевания рабочих в строительных бригадах, задержки при производстве и поставках импортных строительных материалов и оборудования – могут иногда негативно сказываться на соблюдение сроков строительства отдельных объектов. Но компания прилагает максимум усилий для преодоления таких факторов и минимизации возможных потерь.
В общем, тем, кто мечтает о собственной квартире в Минске, унывать не стоит. Можно месяцами и годами ждать обещанного некоторыми горячими головами падения цен, а можно уже сегодня приступать к воплощению своей мечты. Как говорится, очень страшен кризис в теории, а своя квартира – лучше! 
