Последствия двух шоковых недель марта: рынок недвижимости привыкает к новой реальности

Апрель стал первым месяцем в новой реальности для белорусского рынка недвижимости. Эксперты группы компаний "Твоя столица" поделились актуальной информацией о спросе и ценах, интересными фактами, а также определяющими будущее рынка трендами и рекомендациями для участников сферы недвижимости.

Разгорающийся во всем мире кризис довольно долго никак не влиял на белорусский рынок недвижимости. По данным аналитического центра группы компаний "Твоя столица", в январе – марте уровень реализованного спроса превосходил аналогичные периоды прошлого года почти на 20%. "Наверное, это национальная особенность белорусов – долго раскачиваться и пытаться идти своим путем, – рассказывает руководитель группы компаний "Твоя столица" Владимир Давидович. - В итоге и до нас докатилось… Во второй половине марта рынок испытал шоковое потрясение. Это можно сравнить с ситуацией, когда спортсмен, бегущий по хорошо видимой и понятной в перспективе дороге, при желании "прибавить скорость" вдруг ни с того ни с сего оказался в болоте. И если в прошлые кризисы в такой ситуации было важно просто побыстрее добраться до края этого болота и побежать дальше, то сейчас понятно, что выбравшийся из нее спортсмен – рынок – будет ослабленным и измененным. Пострадает весь спектр: и бюджет, и бизнес-класс и премиум во всех сегментах рынка недвижимости. Насколько кто - пока остается под вопросом".

Ниже представлены основные цифры и тренды в трех периодах кризиса:

• первый шок;
• краткосрочные последствия на отрезке 2-3 месяца;
• среднесрочные последствия с горизонтом до года жизни в условиях пандемии.

Далее, про посткризисную эпоху, что-либо прогнозировать рано. Понятно лишь, что основные тренды будут заимствованы из позднего кризисного периода, в который рынок войдет уже существенно трансформированным (если, конечно, ему это позволит сделать законодательство, которое также нуждается в "трансформации").

Первый шок

Владимир Давидович рассказывает, что все перевернулось буквально за две недели, потому что одновременно сошлись три негативных фактора:

– страх перед будущим в экономическом аспекте. В первую очередь к компаниям, работающим с международными партнерами, а затем и к остальным пришло понимание, что мир ожидает если не катастрофа, то серьезнейший кризис;

– страх перед распространением эпидемии. Появились новости о первых заболевших в Беларуси, затем – о шокирующих темпах роста заболеваемости и закрытии границ, и не где-то в далеком и непонятном китайском мегаполисе, а в близкой и знакомой всем Европе;

– нестабильность на нефтяном рынке и более чем 20%-я девальвация белорусского рубля за период с начала февраля по конец марта и возникшие вдруг проблемы с конвертацией рубля. Для рынка недвижимости, где собственники привязываются к валюте при определении цены или ставки объектов, это всегда болезненный фактор.

Что происходило в различных сегментах рынка недвижимости в течение этих двух шоковых недель?

На вторичном рынке жилья, где роль катализатора сыграл именно валютный скачок, новая активность замерла, а уже согласованные сделки пришлось буквально "спасать". Кредиты на приобретение недвижимости были согласованы в рублях, а цены объектов продавцы привязывают к валюте. Работа специалистов сектора ипотечного кредитования была направлена на помощь в получении кредитов, агентов и риэлтеров – на решение проблем по поводу конвертации полученных кредитов и разъяснения продавцам объектов, что нельзя упираться в цене сейчас, ведь текущих цен рынок не увидит еще долго. Болезненными явились "цепочные" сделки: когда одна сторона не находит взаимопонимания с другой, может обрушиться не одна сделка, а вся "цепочка" из 3-5 – замену в текущих условиях найти сложно.

Покупатели "нажали на паузу". Продавцы, трезво оценившие перспективы и пошедшие навстречу, успели реализовать квартиры с относительно небольшим дисконтом.

Динамика покупательской активности и объема предложения, понедельно, 2020 г.

В целом, индикаторы, очередность изменений показателей, механизм развития кризиса на рынке всегда похожи. Если сравнивать текущую ситуацию с предыдущими спадами, то наиболее корректно сопоставление с 2008 годом. Кризисы 2011 и 2014 были локальными, сейчас же в рецессию входит мировая экономика. Механизм следующий: первый шок и резкое снижения покупательской активности, которое приводит к изменению в объеме совершенных сделок (что констатирует НКА месяцем-двумя позже), снижение цен реальных сделок - и "догоняющее" снижение цен предложения. Итоговые показатели "опаздывают" от рынка на колоссальные для кризисного времени несколько недель. Ориентиром должен служить уровень заявленного спроса и цены т.н. "предварительных" договоров.

Ниже сравнительные графики поведения индикаторов рынка 2008-2009 и 2020.

Динамика рынка: кризис 2008

Динамика рынка: кризис 2020

Правда, по мнению руководителя группы компаний "Твоя столица", у прошлой и нынешней ситуации есть два существенных отличия: позитивное для нас – цены в Беларуси в нынешнем году не успели разогреться до уровня спекулятивных инвестиций (как в 2008 году или, например, сейчас в соседней Польше), следовательно падение не будет таким больным; негативное – если в прошлый раз мир, а вместе с ним и мы, достаточно быстро добрался до "края болота", накачав экономику деньгами, то сейчас так легко с этим не справиться, так как нынешний кризис не финансовый - это кризис реального сектора (финансовый, возможно, еще прибавится как следствие).

Первичный рынок жилья также буквально замер в конце марта. В отличие от вторичного рынка, где велика доля "цепочных" сделок, здесь источниками финансирования в основном являются собственные и кредитные средства. Собственные – население в условиях неопределенности глобальной экономической ситуации предпочитает сберегать, кредитные – с ростом курсов и при рублевых доходах, становятся менее доступными. В итоге уровень заявленного спроса упал в 2,2 раза.

Девелоперы в большинстве заняли выжидательную позицию для оценки ситуации. Тем более, что очень активные январь-февраль позволили многим создать финансовые резервы.

В аренде жилья сильно пострадал премиальный сегмент: в течение двух недель многие иностранные арендаторы, которые задают тон на этом рынке, вернулись в свои страны. Небольшая компенсация активности произошла за счет роста спроса на загородную недвижимость. Это позволило нам переключить операционную деятельность на коттеджи и дачи. За март 2020 мы заключили примерно в 3 раза больше сделок с домами и дачами, чем в прошлом году. Спросом пользуются достаточно дорогие дома, основные арендаторы здесь – представители IT-сферы.

Бюджетный сегмент испытывает снижение активности, характерное для кризисных периодов.

В коммерческой недвижимости ситуация по закрытию сделок развивалась по общим трендам. В начале марта у нас в высокой степени согласования находилось порядка 8 тыс. кв.м сделок по аренде и продаже в административном и торговом сегментах. В результате около 30% из них состоялись (как правило, с дисконтом), еще в 50% случаев стороны взяли тайм-аут до прояснения ситуации (как правило, на площадях от 1 тыс. кв.м.), 20% расторгли предварительные соглашения.

И несколько слов о состоянии рынка риэлтерских услуг: профессиональные участники сферы риэлтерской деятельности в это время были заняты "спасением" сделок купли-продажи жилья – основного (а часто единственного) своего направления деятельности. Те, кто может себе это позволить, срочным образом перестраивали бизнес-процессы и корректировали используемые технологии, понимая, что без этого работать в 2020 году будет крайне сложно.

Краткосрочные последствия

Апрель уже продемонстрировал основные тренды, которые будут характерны в ближайшие 2-3 месяца. Далее – слово экспертам в различных сегментах рынка недвижимости.

Вторичный рынок жилья

Светлана Куделко, руководитель Управления продаж вторичного рынка жилья "Твоя столица. Агентство недвижимости":

Сейчас мы видим сильную коррекцию в мотивации вновь выходящих на рынок как продавцов, так и покупателей. Не вдаваясь в подробности, можно констатировать, что многие из них в начале года в принципе не предполагали стать участниками сделок на рынке недвижимости в апреле.

Если говорить об экспонируемой базе предложения (около 8 тыс. объектов), то ее существенная часть (примерно 4/5) – те, что вышли на рынок еще до основных событий. Эти объекты экспонируются, участвуют в статистике рынка, но, как правило не являются его активными участниками. Основной тон задают продавцы, вышедшие на рынок в конце марта-апреле, – посткризисные, с другими паттернами поведения.

Разумеется, на вторичном рынке всегда остаются цепочные сделки, связанные с различными вариантами обмена жилья, они составляют базу, поддерживающую "вторичку" даже в сложные времена. При заключении таких сделок на динамичном рынке (падающем или растущем) возрастает роль профессионального координатора, быстро формирующего устраивающие всех условия, – агента.

Первичный рынок жилья

Наталья Жалова, руководитель "Твоя столица. Новостройцентр":

На рынке новостроек большая часть покупателей с "живыми" деньгами заняли выжидательную позицию. Они будут ждать выгодных вариантов, акций и действовать только при их появлении, аналогично с "горящими путевками" на отдых в не столь отдаленные времена. При этом покупатели эконом-класса все реже привязываются к конкретному месту, все больше оперируя конкретной суммой, рассматривая для инвестиции весь рынок, трезво взвешивая параметры объектов.

Есть и другие – те, кто претендует на кредит или реализует квартиру на вторичном рынке. Как правило, эта часть покупателей нацелена на какой-то конкретный проект и при получении финансирования готова приобрести квартиру своей мечты, если размер наличности и стоимость покупки будут соответствовать друг другу.

В целом конкуренция между проектами на рынке растет. И, что характерно для рисковых периодов, возрос интерес к готовому жилью или находящемуся на завершающих этапах строительства.

Аренда жилья

Маргарита Почицкая, руководитель Управления аренды жилья "Твоя столица. Агентство недвижимости":

Помимо желающих "карантинить за городом", которые проявляют прежнюю активность, появились другие группы. Так, довольно быстро на рынке стали появляться арендаторы, желающие сменить арендуемую квартиру на более дешевую. И опять же, простоев избегают наиболее сговорчивые арендодатели.

Эпидемия заставляет арендаторов ограничивать количество просматриваемых квартир и выбирать как можно быстрее из числа наиболее сбалансированных по соотношению цена/качество квартир. Поэтому главная задача собственников – объективно формировать стоимость аренды. И самое неприятное сегодня – остаться без арендатора. Поэтому все ценнее гибкая позиция в переговорах с текущими квартиросъемщиками, ведь в результате поиска новых добавится простой квартиры и, возможно, затраты на проведение косметического ремонта. И, разумеется, более лояльное отношение к потенциальным арендаторам, в том числе и семьям с детьми и домашними животными, например.

Коммерческая недвижимость

Руслан Орлов, руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса":

Сейчас активность демонстрирует рынок небольших помещений – наиболее мобильный сегмент.

При этом арендаторы также быстро отреагировали на валютный скачок и скорректировали приемлемый уровень арендных ставок: более 80% поступающих в апреле заявок на аренду ограничены ставкой 15 евро за 1 кв.м (убрала точку), в то время как еще в конце января 47% заявок поступало на офисы от 10 до 30 евро за 1 кв.м.

Изменений в ставках предложения аренды в целом по рынку пока не отмечается. Отчасти из-за структурных сдвигов: в предложении появилось много мелких офисов, ставки на которые традиционно выше, – и вследствие инертности рынка. Более наглядно в новых договорах изменения проявятся через 1-2 месяца. Сейчас же реальные антикризисные корректировки мы видим по уже существующим договорам аренды: их размер часто компенсирует курсовые изменения.

Корпоративный сектор предсказуемо сталкивается со сложностями – в Минске уже появились случаи масштабного "съезда" IT-компаний из офисов.

В сфере риэлтерских услуг также начались преобразования. Отрадно, что некоторые риэлтерские компании смогли достаточно быстро отреагировать на вызовы и начать внедрение сервисов, минимизирующих частые пересечения и встречи клиентов (по нашей докризисной статистике, среднее количество осмотров объекта до сделки составляло 10-12). Это видеообзоры, виртуальные туры, онлайн-консультации, доставка риэлтерской услуги на дом или в офис, обеспечение безопасной среды в офисах и т.д.

Плохо то, что, стараясь обезопасить клиентов, компании по-прежнему подвергают риску персонал, вынужденно работая по правилам еще "доинтернетного" законодательства 2005 года, где нет ни слова про онлайн-возможности, несмотря на то, что современные технологии это позволяют.

Наиболее развитая часть рынка несколько лет пыталась донести до наших регуляторов необходимость корректировки действующего законодательства в части возможности цифровизации отношений как с клиентами, так и с государственными структурами. Ответ был всегда стандартный – еще не время.

К сожалению все инициативы и активность государственных регуляторов рынка в этот переломный период свелась к застарелым обсуждениям застарелых проблем по защите прав потребителей и консервации тарифов двенадцатилетней давности. А ведь самая главная защита как потребителей, так и персонала риэлтерских компаний и сейчас, и в обозримом будущем – это их физическая безопасность, а также эффективность и удешевление услуг.

Не до конца отрегулирована и в целом замечательная программа Госкомимущества "Авторизованный посредник, которая позволила бы снизить опасность для персонала и клиентов при проведении сделок с недвижимостью за счет сокращения передвижений и встреч.

Среднесрочные последствия

"Прогнозировать глубину снижения цен, ставок и скорость их отскока сейчас невозможно, слишком много в уравнении неизвестных, – говорит Владимир Давидович. – Однако выскажу несколько, может быть, дискуссионных мыслей".

Очевидны две вещи:

первая – все сегменты рынка недвижимости будут работать, хоть и с меньшей активностью;

Почему я считаю, что рынок или его часть не замрет в какой-то момент? А потому, что для корпоративного сегмента (бизнеса) невозможно долго стоять на паузе, тебя начинают обгонять более подвижные конкуренты. Если обратить внимание на административный сегмент, то не согласен с мнение многих уважаемых экспертов, что бизнес будет повально в будущем переходить на "удаленку" как основной формат. На мой взгляд работа команды на "удаленке" менее эффективна, в том числе и в IT, и не оправдает экономии на аренде (в расчете на сотрудника это в среднем до 150 евро). Кроме того, возникают проблемы с интернет-трафиком и безопасностью информации, что также требует расходов. Да, какой-то небольшой процент, в первую очередь за счет развития услуг мелких аутсорсеров, в офисы не вернется.

Сильнее пострадает ритейл. Причем как на первом этапе, связанном с тенденцией к сокращению социальных контактов, так и впоследствии – в силу новых привычек и упавшей покупательской способности. Торговым центрам старого формата, характеризующимся большой скученностью мелких торговых точек, но держащимся на плаву за счет хорошей локации, этот кризис пережить будет сложно. Во-первых, падение покупательского спроса в среднесрочной перспективе не имеет потенциала к росту: все большая часть доходов покупателей таких ТЦ будет тратиться на продукты. Во-вторых, сильно пострадавшая логистика поставок, парализовавшая работу мелких предпринимателей, приведет к сильному сокращению их рядов. В-третьих, в эконом и среднем сегменте укрепится тенденция к онлайн-покупкам, в том числе за счет развития технологий. После окончания пандемии покупатели, конечно же, вернутся в торговые центры, но наибольшую устойчивость продемонстрируют бизнес- и премиальный сегменты.

Что касается жилой недвижимости, то, как показала практика, – это наиболее устойчивый к потрясениям сегмент. Да, падение покупательской способности будет двигать цены вниз, но, опять же из практики, очень немногие способны "сидеть на деньгах" и ждать ценового дна. Покупка или продажа жилья обычно связана с определенными жизненными обстоятельствами, требующими решения, а не ожидания, также при затянувшемся ожидании можно потерять "тот самый" вариант или проект. Кроме того, вполне вероятно сокращение количества активных проектов в новостройках, а соответственно – вариативность выбора.

Нынешний глобальный кризис способствует возврату человечества к традиционным ценностям, одна из которых – свое жилище, место, где ты чувствуешь себя более защищенным. Кроме того, во времена технологических революций и экономических потрясений, инвестиции в жилую недвижимость являются наиболее безопасными, в среднесрочной перспективе всегда себя оправдывающими.

вторая – бизнесу на рынке недвижимости придется быстро перестраиваться;

В основном это касается симбиоза онлайн- и оффлайн-технологий, которые сегодня существуют в основном в параллельных плоскостях: "онлайном" считается интернет-реклама, "оффлайном" – встречи с клиентами и проведение сделок. Если позволит законодательство, будут внедряться технологии, позволяющие активно работать и с клиентами, и с государственными контрагентами в онлайн-формате. Роль эксперта, обладающего такими технологиями, как и потребность в нем, несомненно вырастут.

Хочется надеяться, что текущие чрезвычайные события все же поспособствуют быстрым и так необходимым рынку недвижимости изменениям.

Размещение рекламы на БЕЛТА