Рассказываем, к чему готовиться жильцам дома, где начинается капитальный ремонт

Генподрядчики – только государственные

Второй год генподрядчиками капитального ремонта в столице выступают только государственные организации. Почему? Раньше случалось, что торги на капремонт выигрывали частные подрядчики, которые в итоге не справлялись с объемами. Или уходили, не закончив работу, или просто банкротились.– Теперь мы можем быть уверены, что капитальные ремонты завершат в срок, недоделки устранят, а гарантийные обязательства выполнят, – рассказывает начальник отдела капитального ремонта жилищного фонда ГО "Минское городское жилищное хозяйство" Екатерина Казак, отмечая, что в генподрядчиках сейчас стройтресты №1, 4, 35, ОАО "МАПИД", ОАО "Минскремстрой".

На работы капитального ремонта дают пятилетнюю гарантию, на замененное оборудование – в рамках указанного в паспортах изготовителями.

– Редко, но бывает, что гарантийные случаи фиксируются к концу пятилетнего срока. К примеру, где-то может потечь кровля, – говорит Екатерина Казак. – В таком случае представители организации-подрядчика оперативно выезжают на место, и проблема устраняется. Если залитие произошло по вине подрядчиков, они возмещают ущерб. Поэтому строители сами заинтересованы работать качественно.

Комплексное решение

– Третий год мы стараемся выполнять капитальные ремонты комплексно: одновременно в нескольких домах, находящихся рядом, – отмечает Екатерина Казак.

По ее словам, раньше, когда капитальный ремонт проводили только в одном из зданий, начинался поток обращений: почему дома заселяли примерно в одно время, а капремонт идет только в соседнем?

Кроме того, новый подход сокращает логистические затраты организаций-подрядчиков. Они устраивают строительный городок в одном из дворов, куда доставляют технику и стройматериалы сразу для нескольких объектов. Это позволяет не только сэкономить бюджетные средства, но и улучшить контроль за работами.

Когда положен капремонт?

– Капитальный ремонт выполняется на основании перспективных программ на пятилетку и текущих графиков на год с учетом выделенного финансирования. Сейчас мы работаем по перспективной программе 2021–2025 годов, составленной РУП "Институт "Белжилпроект", – объясняет Екатерина Казак.Кстати, время постройки дома – только одна из причин его капитального ремонта. Главное – техническое состояние здания. Оно определяется на основании актов осенне-весеннего осмотра, который ежегодно проводит эксплуатирующая организация. Также большое значение имеет анализ обращений граждан в службу "115.бел".

– Обычно дом ставят на капремонт, если требуется усиление ограждающих конструкций, балконов, входных групп, когда течет кровля, случаются постоянные прорывы труб, – поясняет собеседница. – Естественно, аварийные ситуации устраняются при возникновении, но бывает, что эксплуатирующая организация видит, что целесообразнее "откапиталить" дом.

Что под замену?

Сегодня при капитальном ремонте заменяют кровлю, в местах общего пользования – оконные заполнения, электрические щитки и электрику, в подъездах – светильники. Ремонтируют входные группы – козырек и крыльцо. Идет замена сетей водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, канализации в квартирах.

– У нас отлажена работа с "Мингазом" – при капремонте меняем всю внутридомовую систему, – подчеркивает Екатерина Казак. – Если есть необходимость в замене плиты или в установке приборов учета, жители делают это за свои средства. Замене подлежат плиты старше 20 лет, в случае эксплуатации плиты от 10 лет необходима ее диагностика до пуска газа. Обязательна установка счетчиков учета газа.

Лифты меняют по отдельной программе за счет бюджета. Замене подлежит оборудование, отработавшее нормативный срок в 25 лет. А вот внутри квартир строители восстанавливают только ту отделку, которая была разрушена во время ремонтных работ.

Вопросы есть, их надо решать

В капремонте, как и во многих других вопросах, знание – сила. Чтобы жильцы ремонтирующихся домов были в курсе всего происходящего, проводятся приемы граждан и выездные встречи.

– И у заказчика, и у подрядчика определены дни, когда их представители присутствуют на объекте и могут ответить на вопросы жильцов. Руководство ГО «Минское городское жилищное хозяйство» также проводит такие встречи. Решать многие задачи сегодня помогают чаты в "Вайбере", в которых состоят все жители домов, где идут работы, – уточняет Екатерина Казак. – Через чаты доводим необходимую информацию и объясняем жильцам, например, почему пока нельзя подать воду или газ. Группа в мессенджере создается КУП "ЖКХ" еще до начала капитального ремонта, в нее включаются инженеры, курирующие капремонт, и все производители работ.

Заместитель генерального директора ОАО "Минскремстрой" Артем Авраменко отмечает: делается все возможное, чтобы капитальный ремонт дома для жильцов проходил максимально комфортно. В том числе используется индивидуальный подход к квартиросъемщикам, вплоть до согласования работ в выходные или иное оговоренное время. Кроме того, отмечает Артем Авраменко, строители при проведении капитальных ремонтов постоянно работают над повышением культуры производства. В частности, уделяется большое внимание вывозу строительных отходов, образующихся во время работ, а также уборке прилегающих территорий.

Возле домов, где вот-вот стартует кап­ремонт, также устанавливают стенды с QR-кодами, позволяющими вступить в группу в "Вайбере". Используют и более традиционные способы распространения информации: у подъездов размещают важные объявления, графики проведения работ. Но в последнее время чаты становятся все популярнее.

– Я состою в каждом таком чате и вижу, что где-то есть недопонимание со строителями или заказчиками, когда нужно вмешаться в ситуацию. Тогда выезжаем на место, разбираемся, – отмечает Екатерина Казак.

Такие разговоры, уверена собеседница, позволяют снять большую часть вопросов. Люди не так часто сталкиваются с капремонтами, поэтому некоторые вещи могут недопонимать. Например, когда что-то разбирают для замены стояка. Жильцам объясняют, что неудобства нужно перетерпеть буквально неделю. Эти встречи помогают и заказчику работ улучшать проекты в будущем.

Основная проблема

Когда идет замена канализации, водопроводных труб, электрики, строители стараются как можно быстрее справиться со своей работой. За сутки сделать весь стояк, чтобы сократить дискомфорт жильцов до минимума. Но это оказывается не всегда возможным. Например, если хозяева одной из квартир отсутствуют.– Это самая главная проблема при капремонте. Решить вопрос при непредоставлении доступа в квартиру в ситуации с водой еще как-то возможно. С газом сложнее, – констатирует Екатерина Казак.

Если владельцы как минимум одной из квартир не предоставят в нее доступ или отлучатся во время приемки комиссией, газ не пустят. Хотя сегодня его включают даже не по подъездам, а по стоякам, чтобы снизить неудобства для жителей. Но из-за отсутствующих соседей люди порой вынуждены сидеть без газа дольше, чем могли бы. Иногда дело доходит до суда.

– В ста процентах случаев такие заседания мы выигрываем, потому что по закону собственник должен предоставить доступ в помещение для выполнения ремонтных работ, – отмечает Екатерина Казак.

Заменить в течение дня

– Независимо от этажности дома мы ставим задачу во время капремонта заменить канализацию в течение одного дня, – подчеркивает Екатерина Казак. – По такому же принципу идет замена водопроводных труб. Чтобы не оставлять людей без воды на это время, на лестничные клетки выводим временный водопровод. Так было не всегда, но мы постоянно стараемся что-то менять в своей работе, чтобы минимизировать дискомфорт жильцов.

Также день в день меняется сеть электроснабжения: распределительные устройства, электрощиты. Иногда строителям приходится работать до ночи или даже дольше, не уходить, пока не дадут людям свет.

– Подстраиваемся, работаем по вечерам, рано утром, даже в выходные дни, – рассказывает собеседница. – Кстати, если вы доверяете соседям, можно оставить ключи от квартиры им.

В конце каждого рабочего дня строители должны убирать за собой весь свой мусор. Что касается мытья полов в подъезде, то это прямая обязанность эксплуатирующей организации. В Минске дома во время капитального ремонта с технического обслуживания не снимаются, и оно осуществляется согласно графикам работ.

За чей счет?

– Согласно Указу № 327 Президента жильцы могут при желании за свой счет выполнить тепловую модернизацию дома, – рассказывает Екатерина Казак. – Если граждане знают, что в ближайшую пятилетку у них запланирован капремонт, но хотят выполнить тепловую модернизацию своего дома раньше, нами рассматривается вопрос об ускорении ремонта. Его могут перенести с 2030-го на 2026 -й.

Чаще всего жильцы за свой счет ремонтируют подъезды (красят стены, меняют почтовые ящики, укладывают плитку) или занимаются благоустройством территорий. Все, что не входит в перечень работ, выполняемых при капремонте, можно сделать за свой счет. Например, озеленение.

– Капитальный ремонт финансируется как из местного бюджета, так и за счет накопленных отчислений граждан, которые регулярно выплачивают собственники жилья, – говорит Екатерина Казак. – В столице бюджет города покрывает порядка 60% затрат на капитальный ремонт. Отчисления мы платим с 1999 года. Средства аккумулируются на спецсчетах в администрациях районов и идут на капремонт домов, проводящийся в этом году. Но эта сумма все равно не способна покрыть все расходы.

Ограничений по времени проведения капремонта нет, процесс круглогодичный. Но он все же зависит от погодных условий. Зимой обычно не выполняются наружные работы и замена систем отопления, тепловых узлов и магистралей. Благоустройство в зимние месяцы также невозможно. Такие работы переносятся на второй и третий кварталы.

Вопросы есть, их надо решать

– В 2023-м достигнут самый высокий уровень реализации задачи, поставленной Государственной программой «Комфортное жилье и благоприятная среда» на 2021–2025 годы, по выполнению капитального ремонта жилищного фонда, – отмечает начальник управления жилищного хозяйства Министерства ЖКХ Андрей Матюхов.

В Беларуси по итогам прошлого года введено в эксплуатацию после капремонта 1 014 жилых домов площадью 3,4 млн кв. м – это 2,9% от эксплуатируемого жилфонда.

– В 2024-м эта цифра запланирована на уровне 3,6 млн кв. м. Для достижения этой отметки в текущие графики капитального ремонта включено порядка 1 200 жилых домов, – приводит цифры Андрей Матюхов.

В прошлом году доля бюджетных средств в общем объеме финансирования на капремонты в целом по стране составила 60%. По регионам доля бюджетных ассигнований варьируется от 56% в Могилевской области до 64% – в Минской.

– Выстроена четкая система организации планирования и проведения капитальных ремонтов, – подчеркивает Андрей Матюхов. – На местах, с учетом технического состояния жилого дома, определяемого по результатам обследования, разрабатываются пятилетние программы, из которых формируются годовые графики капитального ремонта.

Установлены требования в части работы с населением как на подготовительной стадии (предпроектной), так и на стадии его проведения.

Определен механизм финансирования и выполнения в жилом доме энергоэффективных мероприятий. Так, преду­смотрено оказание финансовой поддержки гражданам в размере 50% от стоимости затрат при их желании снизить потребление тепла, увеличить энергоэффективность жилого дома, повысить комфортность проживания. Предусмотрено выполнение данных работ совместно с проведением капитального ремонта такого жилого дома.

– Вместе с тем проблемными остаются вопросы организации этого процесса на местах, качество и сроки проведения работ, – констатирует Андрей Матюхов. – В их решении необходимо достигать положительных изменений.В 2024-м в Минске запланирован капремонт на площади 1 млн 80 тыс. кв. м, что эквивалентно 208 домам. В 2023-м отремонтировано 1 млн 78 тыс. кв. м.  Согласно показателю в год необходимо провести капитальный ремонт не менее 3 % от обслуживаемой КУП "ЖКХ" жилой площади.

Нормативный срок проведения капремонта в 6-8-подъездной пятиэтажке – около 5 месяцев, в 10-подъездной девятиэтажке – 8 месяцев.

Алексей ГОРБУНОВ, фото - БЕЛТА и Виталий ПИВОВАРЧИК