Не первый год Президент требует навести порядок с долгостроями. И вроде прогресс есть: с начала 2021-го их стало меньше на 63%. Но и количество оставшихся объектов впечатляет - 1412. Судьба многих до сих пор не ясна: то ли снесут, то ли доведут до ума. Как появляются долгострои, почему их число сокращается со скрипом, какие нестандартные решения приходится принимать властям, чтобы обманутые дольщики все же стали новоселами, и можно ли решить проблему на корню? Разбираемся с экспертами.
"Случай не рядовой"
ЖК "Грушевский посад", пожалуй, один из самых печально известных долгостроев в стране. Именно его обычно имеют в виду, говоря о "кардинальных решениях", которые пришлось принять на самом высоком уровне, чтобы более 400 дольщиков в итоге получили ключи от уже очень долгожданных квартир.
Полностью жилой комплекс недалеко от центра столицы должны были сдать в конце 2020-го, но застройщик "Жилстройкомплект" успел возвести только два дома из четырех, затем процесс полностью остановился. К тому времени готовность нескольких секций дома №3 составляла 93%, а к дому №4 даже не приступили. Простой застройщик списывал на коронавирус, но очень скоро выяснилось: просто закончились деньги. Вопросом, как это произошло, дольщики "Грушевского посада" задавались несколько лет. И только к концу прошлого года узнали точный ответ - от первого заместителя председателя Следственного комитета Олега Шандаровича:
- Полученные денежные средства обвиняемый частично потратил на личные нужды. Отстроил себе целый поселок, своего рода базу отдыха, и большой дом, покупал дорогие автомобили. Часть имущества оформлял на родственников. Когда афера раскрылась и дольщики стали повально обращаться в правоохранительные органы, обвиняемый скрылся в Польше.
Заместитель главы администрации Московского района города Минска Владимир Танкевич признается: случай с "Грушевским посадом" не рядовой и сложный. Подобной истории в районе еще никогда не было.
- Когда застройщик убрал всех рабочих с объекта, мы начали вести с ним переговоры о продолжении строительства. Он обещал, что процесс вот-вот возобновится. Но время шло, а стройка стояла. Тогда Мингорисполком подготовил обращение на имя главы государства с предложением изъять участок с незавершенным жилищным комплексом и передать другому застройщику. Законодательство дает нам такое право. Президент поддержал предложение: Указом №347 "О завершении строительства жилых домов" от 15 сентября 2021 года объект был передан "УКС Запад". Он стал заказчиком, а трест №4 - генподрядчиком. Мингорисполком выделил ссуду 30 млн рублей на разработку документации на основе оставшейся от "Жилстройкомплекта" и проведение исследования несущих способностей, состояния всех конструкций. Некоторые из них пришлось демонтировать, - отметил Владимир Танкевич.
Усилиями госсзастройщика дело сдвинулось с мертвой точки. Работы начали в мае прошлого года, а уже в конце января - начале февраля 2023-го первая и вторая секция готовятся к сдаче. И возможно это стало только благодаря личному вмешательству главы государства и последующему указу. Иначе ситуация складывалась тупиковая.
- До того как было принято решение, что возведение "Грушевского посада" завершит город, пытались найти инвестора на этот объект. Но он выдвинул неприемлемые условия: мы должны выделить площадку в столице под новые дома, а на часть прибыли от продажи квартир в них будет достроен и указанный жилищный комплекс, - рассказал заместитель главы администрации Московского района.
То есть в лучшем случае стройка "Грушевского посада" возобновилась бы через несколько лет. И, надо отметить, без всяких гарантий ее завершения. Городские власти решили не рисковать, Президент с ними согласился. Но давайте будем честны: не может и не должен глава государства заниматься только долгостроями в стране. Тогда кто и как может устранить эту проблему без вмешательства на самом высоком уровне? Для ответа на этот вопрос нужно разобраться, как появляются долгострои.
"Чем короче стройка, тем дешевле"
Председатель Постоянной комиссии по жилищной политике и строительству Палаты представителей Виктор Николайкин считает, что дома с "резиновыми" сроками сдачи - это в первую очередь результат ошибок заказчиков и застройщиков:
- Они не могут просчитать сумму затрат на весь цикл строительства и сопутствующие вопросы, а потом точно оценить свои возможности по реализации задуманных проектов. Например, заказчик планирует возвести объект исключительно на собственные средства. Но по какой-то причине заработать их в нужном объеме не получилось. Он идет в банк за кредитом. А потом и его выплатить не может. Потому что на получение кредита нужно время, параллельно стройка стоит. И чем дольше это длится, тем дороже становится возведение дома, он требует уже дополнительных вложений: появляется коэффициент удорожания, накладные расходы и тому подобное. Специалисты знают: чем короче стройка, тем она дешевле. Поэтому я считаю так: прежде чем начинать дело, надо семь раз отмерить.
В Комитете госконтроля хорошо знают обо всех долгостроях в стране: именно сюда дольщики, которые вовремя не дождались ключей от квартир, звонят и пишут чуть ли не в первую очередь. Просят навести порядок. Но начальник управления контроля за использованием государственной собственности Комитета государственного контроля Николай Зеньчик предлагает не ограничиваться долгостроями в секторе жилья, а взглянуть на проблему шире. Ведь более чем из 1400 вовремя не сданных объектов только в 22 будут жить люди. Остальные - это фермы, зерносушильные комплексы, цеха, дороги, станции обезжелезивания воды и многое другое. Причем, отмечает Николай Зеньчик, многих из этих объектов в черном списке могло и не быть.
- Президент поручил Комитету государственного контроля заниматься наведением порядка с объектами незавершенного сверхнормативного строительства в 2021 году. До этого у нас в стране не был определен орган, который бы решал проблему долгостроев централизованно. В начале прошлого года им стало Министерство строительства и архитектуры. Теперь его специалисты в том числе определяют, как отрабатывать объекты-долгострои. А делать это нужно качественно. Ведь в ряде случаев решить вопрос можно довольно быстро и просто. Например, почти в каждом третьем долгострое по факту уже работают люди. Причем иногда десятилетиями! И это не единичные случаи: в 20 из 72 объектов 1970-90-х годов именно так и было. Ввести в эксплуатацию эти здания сейчас довольно просто - через процедуру самовольного строительства, - объясняет Николай Зеньчик.
Часть объектов, увы, все же никогда не будет достроена. Такие проще списать и снести. И сделать это в отдельных случаях можно очень быстро. Правда, при одном условии - заинтересованности на местах в решении проблемы.
- В Брестской области с 1996 года ОАО "Рыбхоз "Днепробугский" строит паромную переправу. Завершить проект так и не удалось. Долгострой решили снести, даже дату обозначили - 2024 год. На самом деле решить эту проблему можно за пару часов: все, что сейчас есть на месте переправы, - бетонные столбы, которые легко извлечь из воды трактором. Но поскольку в вопрос никто не хочет вникать, объект продолжает числиться долгостроем, - объясняет начальник управления.
Иногда, уточняет он, дело даже не в отсутствии желания решить проблему, а в банальной недальновидности. Один из примеров - недостроенный еще с 2015 года мясожировой цех Бобруйского мясокомбината в Могилевской области.
- Сейчас это просто 12 бетонных столбов. Причем, как говорит директор предприятия, цех им уже не нужен, а на месте долгостроя планируют к 2025 году сделать навес для хранения техники. Правда, для этого нужно вложить еще миллион рублей собственных средств. Но этих денег нет и в ближайшее время не просматривается. Правильнее было бы этот долгострой снести, - считает Николай Зеньчик и отмечает: в проработке таких объектов важен подсчет средств, которые еще необходимо затратить, а также документальное подтверждение, что они у предприятия есть.
Вовремя и в срок
После совещания у Президента министр архитектуры и строительства Руслан Пархамович сообщил, что к концу пятилетки в черном списке долгостроев намерены не оставить ни строчки. Уже в этом году в хозоборот планируют ввести 808 объектов. Могли бы и больше, но дело упирается в финансы. Помочь решить вопрос могут Минэкономики, облисполкомы и Мингорисполком: им всем предложено при формировании Государственной инвестиционной программы и инвестпрограмм областей и столицы до 30% финансов направить на завершение строительства сверхнормативных объектов.
Решение проблемы Минстройархитектуры также видит в усилении ответственности заказчика, который еще не до конца продумал инвестиционный цикл проекта, но уже приступил к стройке. Чтобы не появилось очередных долгостроев, каждый новый проект поставят на онлайн-контроль.
- Мы подготовили специальный информационный ресурс - единый реестр объектов капитального строительства, который будет отслеживать каждый новый проект в стране, а мы - видеть в режиме реального времени, на каком этапе строительства он находится, - отметил Руслан Пархамович.
Начальник управления контроля за использованием государственной собственности КГК Николай Зеньчик предлагает обратить внимание и на то, кому выделяется земля:
- Среди них не должно быть субъектов, за которыми уже числятся долгострои. Пусть для начала разберется с ними.
Кроме того, КГК рекомендует формировать региональные и отраслевые мероприятия в разрезе каждого госоргана, а не региона. В таком случае каждый будет отвечать только за свой промах.
- Ведомство, которое долгострой породило, должно за него и отвечать. Оно же распоряжается финансами для этих целей. Местная власть может только в чем-то подсобить, - считает Николай Зеньчик. - Кроме того, повторюсь, должны быть прописаны порядок включения долгостроев в список, их детальная отработка и требование подтверждения источника финансирования.
В решении проблемы большие надежды возлагаются на Кодекс об архитектурной и градостроительной деятельности. Сейчас его проект рассматривают депутаты.
- Мы хотим отработать в кодексе механизм, позволяющий на стадии строительства учесть некоторые вопросы, возникающие на финише, - отмечает Виктор Николайкин. - Иногда сроки сдачи объекта в эксплуатацию затягиваются из-за требований контролирующих органов. Да, возможно, они справедливы, но возникает вопрос: где вы были в процессе строительства? Почему что-то оказалось построено не по проекту? Что касается предложения Минстройархитектуры относительно проектировщиков, заказчиков и застройщиков, то они должны отвечать не только рублем, но и персонально за соблюдение правил уже в ходе строительства, а не на стадии приемки объектов. Ну и, конечно, все участники обязаны еще до начала работы ответственно подсчитать свои ресурсы, тогда все будет сделано вовремя и в срок.
Елена ИВАШКО,
газета "7 дней".-0-
- размещаются материалы рекламно-информационного характера.