Очередной материал в рубрике "Право на защиту" посвящаем теме аренды жилья. Как грамотно доверить свою квартиру с мебелью и бытовой техникой квартирантам, а тем в свою очередь спастись от частых визитов собственников, расскажут адвокаты Минской областной юридической консультации №3.
Чем грозит нелегальная сдача жилья (без договора и уплаты налогов)?
Заключая договор найма жилого помещения, его собственник защищает себя от действий недобросовестных нанимателей или арендаторов, которые могут отказаться вносить плату за пользование жилым помещением или за оказанные жилищно-коммунальные услуги, отметил адвокат Алексей Соколов. Если квартирант откажется исполнять договорные обязательства, его можно принудить к этому в судебном порядке и взыскать понесенные расходы.
При необходимости у наймодателя не возникнет никаких трудностей в доказывании размера платы за пользование жилым помещением нанимателем, поскольку он прописан в договоре. Заключив договор, собственник также защитит себя от сложностей доказывания причинения ему материального ущерба, если наниматель или арендатор повредит имущество в квартире.
Нелегальная сдача жилья без заключения договора и без уплаты налогов чревата для собственника (наймодателя) не только описанными выше рисками. Ему грозит и административная ответственность за неуплату подоходного налога. Также придется уплатить такой налог по требованию налогового органа.
В соответствии с ч.8 ст.13.6 КоАП неуплата или неполная уплата физлицом, не являющимся должностным лицом юридического лица или индивидуальным предпринимателем, налога, сбора (пошлины), совершенные умышленно, влекут наложение штрафа в размере 40% от неуплаченной суммы, но не менее 10 БВ.
Следует отметить, что сдача жилого помещения внаем может быть связана с предпринимательской деятельностью. В части третьей п.1 ст.52 Жилищного кодекса указано, что договор найма жилого помещения, заключенный при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, регистрации не подлежит и считается заключенным с момента, определенного в договоре.
Надо ли регистрироваться как индивидуальный предприниматель, если планируешь долгосрочно сдавать свою квартиру?
Как отметила адвокат Екатерина Богдан, законодательство не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при заключении договора найма на длительный срок.
Грозит ли собственнику ответственность, если арендаторы использовали квартиру для незаконных целей, например, для производства наркотиков или сдачи нелегальным мигрантам?
Если собственник (наймодатель) осознавал, что в предоставленном им жилом помещении арендаторы или наниматели производят наркотики, ему в этом случае грозит уголовная ответственность. Ч.1 ст.332 УК предусматривает наказание в виде ареста, или ограничения свободы на срок до пяти лет, или лишения свободы на срок от двух до пяти лет.
Уголовная ответственность может наступить и за сдачу жилья нелегальным мигрантам - также при условии, что человек понимал, что предоставляет квартиру именно нелегальным мигрантам. Такое поведение собственника может быть расценено правоохранительными органами как содействие незаконному пребыванию нелегальных мигрантов на территории Беларуси. Наказание за это оговаривается в ст.371-1 УК: это может быть арест, или ограничение свободы на срок до пяти лет, или лишение свободы на тот же срок.
В такой ситуации заключение договора и его регистрация в установленном порядке придали бы правоотношениям официальный статус и исключили ответственность собственника за противоправные действия нанимателя.
Как правильно заключить договор между физическими лицами? Нужно ли заверять его у нотариуса?
По словам адвоката Ларисы Атаманчук, договор найма заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполкомами, местной администрацией района в городе.
Существенными условиями договора найма являются: предмет договора, срок его действия, размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения, срок внесения платы за ЖКУ. В договоре указываются члены семьи нанимателя, которые постоянно проживают с ним в жилом помещении.
Граждане свободны в заключении договора найма жилого помещения, поэтому в нем могут быть предусмотрены и другие условия, по которым между сторонами было достигнуто соглашение.
Нотариальное заверение договора найма не требуется.
Сколько налогов придется платить?
Сумма налога за сдачу квартиры в аренду зависит от количества комнат арендуемой жилплощади, населенного пункта, а также размера годового дохода от аренды.
Доходы от сдачи жилых и нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Беларуси, облагаются подоходным налогом в размерах, которые устанавливаются областными и Минским городским Советами депутатов в зависимости от категории населенного пункта, на территории которого находятся сдаваемые помещения.
Если эти доходы физлиц в 2018 году превысят Br6116, не позднее 1 марта 2019 года нужно представить в налоговый орган по месту регистрации налоговую декларацию и не позднее 15 мая 2019 года доплатить подоходный налог. В этом случае размер налога исчисляется по ставке 13% от общей суммы дохода, полученного от сдачи внаем (аренду) помещений, за вычетом уплаченных за 2018 год фиксированных сумм подоходного налога.
Правда, что при сдаче квартиры близким родственникам либо молодым специалистам собственник освобождается от налога?
Доходы от сдачи внаем жилых помещений молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) освобождаются от подоходного налога. Арендодатель также освобождается от уплаты налогов при сдаче помещений внаем людям, состоящим в соответствии с законодательством между собой в отношениях близкого родства или свойства. Близкие родственники - это родители (усыновители), дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки, прадед, прабабка, правнуки, супруги. К людям, состоящим в отношениях свойства, относятся близкие родственники другого супруга, в том числе умершего.
За какое время до предполагаемого момента расторжения договора арендатор должен сообщить об этом собственнику?
Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи после исполнения своих обязательств перед наймодателем.
А что касается расторжения договора по инициативе наймодателя?
В этом случае необходимо соблюсти процедуру, прописанную ч.5 ст.61 Жилищного кодекса. То есть наймодатель предварительно за один месяц должен направить нанимателю письменное предупреждение, указав свои мотивы. Если квартирант отказался или наймодатель не получил его ответа, инициатор расторжения договора может обратиться в суд только по истечении этого срока. Срок предупреждения исчисляется со дня получения нанимателем письменного предупреждения.
Является ли основанием для расторжения договора тот факт, что соседи несколько раз жаловались на жильца (например, из квартиры доносится постоянный шум)?
Как отметила адвокат Наталья Поскробка, основанием для расторжения договора найма жилого помещения является не сам факт жалоб со стороны соседей, которые могут быть и необоснованными, а установленный факт систематического нарушения существенных условий договора, а также систематического разрушения или порчи жилого помещения, использования его не по назначению, либо систематического нарушения требований ЖК.
В Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных жилых помещений оговорено, что пользоваться телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами можно лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покой других граждан. С 23 до 7 часов не должны совершаться действия, создающие вибрацию и шум. В том числе это касается игры на музыкальных инструментах, громкой речи и пения, применения пиротехнических средств, бытовых (ремонтных) работ, резкого закрытия дверей, содержания домашних животных и др.
Может ли собственник посещать квартиру, которую он сдал квартирантам?
Этот момент оговорен в ст.54 ЖК. Законодательство позволяет наймодателю требовать предоставления доступа в жилое помещение, однако обязывает согласовывать это с нанимателем. Периодичность законодательством не предусмотрена.
Что, если квартиросъемщик оставил после себя задолженность по коммунальным платежам?
Если квартиросъемщик оставил после себя задолженность по коммунальным платежам, следует обращаться в суд с соответствующим иском о взыскании.
Кто должен оплачивать услуги по ремонту общего имущества, например, подъезда в многоквартирном доме, - собственник жилья или арендатор? Кто платит отчисления на капремонт, включенные в жировку (при условии, что коммунальные услуги оплачивает арендатор)?
Участник совместного домовладения (собственник жилого помещения) обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техобслуживанию, текущему и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством или договором. Поэтому, если в договоре нет условия об оплате нанимателем расходов по эксплуатации общего имущества многоквартирного жилого дома, такие расходы несет владелец жилья, отметила адвокат Инна Сергиевич.
Из второго вопроса видно, что между сторонами достигнуто соглашение об оплате нанимателем только потребленных им коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро-, теплоснабжение, пользование лифтом, вывоз, обезвреживание и переработка твердых коммунальных отходов). Поэтому в данном случае отчисления на капремонт, включенные в жировку, наниматель оплачивать не обязан.
Кто оплачивает сломанную квартиросъемщиком технику, если этот момент не оговорен договором?
Квартиросъемщик отвечает только за недостатки, возникшие в результате небрежного или нецелесообразного использования техники. Он не отвечает за обычный износ техники и изменения, вызванные ее обычным, нормальным использованием. За свой счет в таком случае арендатор должен устранять текущие мелкие недостатки, необходимые для сохранения исправности вещи.
Как получить компенсацию, если временные жильцы "убили" квартиру и отказываются возместить стоимость причиненного ущерба.
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме тем, кто причинил вред. Но только при наличии достаточных доказательств виновности временных жильцов есть основания для обращения в суд. В качестве доказательств можно представлять:
- акты и иные документы, подтверждающие факт повреждения (уничтожения) имущества;
- документы, подтверждающие размер причиненного вреда (акты оценки поврежденного имущества, заключения экспертиз, калькуляции о стоимости затрат на восстановительный ремонт), а также доказательства, подтверждающие убытки (неполученные доходы, упущенная выгода и другое);
- доказательства, свидетельствующие о наличии вины ответчика в причинении вреда.
Кроме того, целесообразно обратиться в правоохранительные органы с заявлением по факту повреждения или уничтожения вашего имущества. По заявлению работники милиции проведут проверку, материалы которой, независимо от ее результатов, могут быть представлены суду в качестве подтверждения обоснованности ваших требований.
Когда арендодатель имеет право увеличить арендную плату? Нужно ли для этого заключать допсоглашение?
По словам адвоката Лидии Высотиной, арендодатель имеет право увеличить арендную плату, если это прямо предусмотрено договором аренды. В случае увеличения арендной платы необходимо заключать дополнительное соглашение.
Бывшие супруги не могут договориться по поводу дальнейшей судьбы общей собственности - квартиры. Один хочет сдавать квартирантам, а второй отказывается. Как быть в такой ситуации? Может ли жена оформить договор найма на свою долю без согласия бывшего супруга?
Согласно ч.1 ст.23, ч.1 ст.24 Кодекса о браке и семье, супруги имеют равные доли в праве общей совместной собственности. Поскольку квартира является общей совместной собственностью супругов, то оба имеют на нее равные права. Поэтому в данной ситуации необходимо договариваться. Жена не сможет оформить договор найма на свою долю без согласия бывшего супруга.
Можно ли одновременно сдавать квартиру в аренду и выплачивать за нее кредит? Нужно ли уведомлять об этом банк?
При приобретении жилого помещения с привлечением денежных средств, полученных по кредитному договору, возможность заключения договора найма будет зависеть от условий кредитного договора.
Как следует из указа №13, предоставление жилых помещений (их частей) по договору найма или по договору аренды, построенных (реконструированных) или приобретенных с привлечением льготного кредита, до полного его погашения не допускается. В исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и др.) это осуществляется с разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации без согласия залогодержателей.
Если вас интересует какая-то тема, можете присылать свои вопросы и предложения по адресу advice@belta.by.-0-
- размещаются материалы рекламно-информационного характера.