Развитие рынка недвижимости – один из индикаторов экономического благополучия государства. В Беларуси этот сектор в последние годы один из самых динамичных. И задача государства – вовремя реагировать на меняющуюся ситуацию и создавать условия, которые не мешают развиваться рынку, учитывая при этом и государственные интересы, и интересы потребителей.
В настоящее время на рассмотрении в Совете Министров находятся подготовленные Министерством юстиции документы, которые должны усовершенствовать регулирование риелторской деятельности в Беларуси. Речь идет о проектах указа "Об изменении указов Президента Республики Беларусь" и постановления Совета Министров "О тарифах на риелторские услуги и порядке их оплаты". Предлагаемые регулятором изменения направлены на решение существующих проблем и развитие риелторской деятельности, а также предусматривают дополнительные меры по защите прав потребителей.
Изменения разрабатывались с учетом мнений и предложений органов государственного управления, риелторского сообщества, потребителей риелторских услуг и активно обсуждались общественностью. Почему именно сейчас потребовались изменения, какие новации вошли в доработанные проекты, а что пока осталось "за скобками", и как это отразится на развитии рынка, обсудили эксперты за круглым столом.
Участники:
ВРЕМЯ ПЕРЕМЕН
- Какова ситуация на рынке риелторских услуг в настоящее время?
Диана Подлесская: На 1 июня 2019 года в Беларуси насчитывалось 143 организации, осуществляющие риелторскую деятельность. Это количество практически не меняется уже на протяжении нескольких лет, что говорит о стабильности и о том, что не так много новых организаций приходит на этот рынок. Из общего числа 137 коммерческих организаций имеют лицензию на оказание риелторских услуг, еще 6 в соответствии с законодательством оказывают такие услуги без лицензии. Больше всего риелторских организаций (95) расположено в Минске. Свидетельство об аттестации риелтора в республике имеют 865 физических лиц.
По информации, представленной риелторскими организациями, в 2018 году было заключено почти 62,2 тыс. договоров на оказание риелторских услуг. Половина из них была исполнена, четвертая часть - расторгнута.
- Почему потребовались корректировки в законодательном регулировании риелторской деятельности?
Диана Подлесская: На Министерство юстиции возложены функции по реализации государственной политики и контролю в сфере риелторской деятельности. В рамках выполнения этих функций министерство принимает последовательные меры по совершенствованию правового регулирования этой деятельности, защите прав и интересов потребителей риелторских услуг, устранению недостатков, которые выявляют Комитет государственного контроля и Министерство юстиции.
С этой целью был разработан комплекс мер, направленных на системное изучение и изменение сферы риелторских услуг, изучен действующий порядок оплаты риелторских услуг, проанализированы обращения потребителей, итоги проверок риелторских организаций, практика применения законодательства. Анализ показал, что требует совершенствования система оплаты риелторских услуг, так как у покупателей объектов недвижимости возникает много вопросов, имеются проблемы при оказании риелторских услуг по найму жилья, очень много нарушений при размещении рекламы объектов недвижимости. Также есть вопросы к качеству оказания риелторских услуг.
Если говорить о жалобах, которые поступали в Министерство юстиции, то есть тенденция к снижению количества письменных жалоб. Так, если в 2016 году поступило 154 обращения, то в 2018 году их количество составило 102. Однако обоснованных жалоб пока меньше не стало. Это же можно сказать об устных обращениях. К примеру, только за прошлую неделю мне лично на телефон поступило пять жалоб, и все они, к сожалению, касались понуждения покупателей к заключению договора на оказание риелторских услуг.
Все это потребовало корректировки законодательства. Подготовленные проекты указа Президента и постановления Совета Министров направлены на решение перечисленных вопросов и создание условий для здорового развития сферы риелторских услуг.
Александр Стукан: Сегодня у всех, кого мы проверяем, находятся нарушения законодательства о риелторской деятельности - у кого-то более существенные, у кого-то - менее. Проводимые Комитетом госконтроля контрольно-аналитические мероприятия показывают, что главная проблема - это некорректное отражение выручки риелторскими организациями, особенно небольшими агентствами.
По нашему мнению, это связано с высокими тарифами на риелторские услуги. Как показывает практика, люди не понимают, за что они платят, условно говоря, 100 базовых величин.
Большой вопрос вызывает, когда официальная зарплата в организации составляет Br80 или Br100 в месяц. Кто будет работать за такие деньги? Конечно, доверия со стороны госорганов в таких случаях нет.
Поэтому нужно определиться с тарифами, установить какой-то предел, чтобы не было соблазна резко их повысить. Можно разделить виды услуг. Главная задача - обеспечить защиту граждан, чтобы не было злоупотреблений, не было навязывания договоров с оплатой, которая явно не соответствует затратам риелторского агентства на оказание услуги.
Также в проекте указа заложены нормы, касающиеся места оказания услуг, минимального количества аттестованных риелторов в организации, и ряд других.
Анатолий Звездин: По нашему мнению, существующая система тарифов устарела и не дает отрасли развиваться. Если говорить о политике государства в отношении тарификации товаров, работ или услуг, то есть несколько базовых принципов. Тарифицируются, как правило, те виды услуг или товаров, которые относятся к защите государственных интересов, являются социально значимыми (например, коммунальные услуги) или занимают монопольное положение на рынке.
Ни под один из этих критериев риелторская услуга, по моему глубокому убеждению, не подходит. Мы не монополисты: по данным за последние три года, риелторы осуществляют около 15% всех сделок купли-продажи объектов недвижимости в республике и 30% - в Минске. Риелторская услуга никак не затрагивает государственные интересы - это чисто коммерческая услуга, которая помогает гражданам или юрлицам решить какой-то имущественный вопрос. Нельзя ее назвать и социально значимой, жилые помещения в данном случае выступают товаром, предметом сделки.
Тем не менее согласно указу №72 о регулировании цен (тарифов) риелторские услуги входят в перечень девяти видов товаров и услуг, тарифы на которые определяются Советом Министров, наряду с коммунальными услугами, продукцией военного назначения, монополистами и пр.
Наша жизнь слишком быстро развивается. По нашему мнению, действующие указ о риелторской деятельности и постановление о тарифах отстали от жизни.
Татьяна Недерева-Архипец: Наверняка были основания, по которым риелторские услуги попали в указ №72, но как давно это было (указ был подписан 25 февраля 2011 года. – Прим.БЕЛТА)! С тех пор в стране создана блестящая система, которая позволяет гражданам реализовать свое право на покупку или продажу объекта недвижимости, не прибегая к услугам риелторских компаний. Это система государственной регистрации, нотариат, служба "Одно окно", которая замечательно работает. У граждан есть выбор, куда обращаться, помимо риелторов.
Таким образом, о монополии риелторских организаций, которые осуществляют всего 15% сделок купли-продажи объектов недвижимости в республике, говорить не приходится.
Александр Стукан: Приведенные цифры количества сделок не подтверждаются статистическими данными, а определены риелторским сообществом расчетным путем. Учитывая размер официальной зарплаты риелторов, количество расторгаемых договоров на оказание риелторских услуг, указанные сведения вызывают сомнения.
Кроме того, одной из причин отказа граждан от услуг риелторских организаций является их высокая стоимость. Исходя из собственных доходов, далеко не каждый человек может позволить себе оплату этих услуг в таких размерах.
- Какие ключевые новации вошли в проекты указа "Об изменении Указов Президента Республики Беларусь " и постановления Совета Министров "О тарифах на риелторские услуги и порядке их оплаты", внесенные в правительство?
Ирина Целиковец: Проект указа направлен в первую очередь на корректировку ценового регулирования. В частности, предлагается отменить государственное регулирование цен на риелторские услуги, связанные с объектами нежилого фонда, а также оказываемые юридическим лицам.
Регулирование цен на риелторские услуги для физических лиц (за исключением индивидуальных предпринимателей) в отношении социально значимых объектов, таких как земельные участки, дачи, садовые домики, гаражи, машино-места, на данном этапе сохранено, но фиксированные тарифы предлагается заменить предельными максимальными. На наш взгляд, это позволит риелторским организациям более гибко выстраивать отношения с потребителями в вопросах оплаты, что невозможно сделать сегодня.
Допустим, на практике бывают случаи, когда потребитель просит снизить стоимость услуг. Особенно это касается регионов. Даже если риелтор готов сделать скидку, он не имеет такого права, потому что тариф установлен государством в виде фиксированной величины. Проект указа снимает эту проблему и предоставляет риелторским организациям право самостоятельно определять цены на свои услуги. При этом верхний предел не снижен, он остается на существующем сегодня уровне.
Второй основной момент - это исключение предоплаты за оказание услуг по найму жилья. Речь идет, в частности, об аренде жилья. Услуга будет оплачиваться только после того, как для потребителя будет подобран объект недвижимости. Эта норма обусловлена тем, что многие организации не принимают мер к тому, чтобы предоставить потребителю достоверную информацию по сдаче того или иного жилья. Например, организация заключает договор на оказание информационных услуг и предоставляет список адресов якобы сдающихся в наем квартир. Эта услуга стоит на сегодня более Br120. Но в итоге оказывается, что предлагаемые квартиры либо давно сданы, либо вообще не планировались к сдаче. Есть случаи, когда вместо адреса жилого дома потребителю предоставлялся адрес административного здания или детского сада. Некоторые риелторские организации в качестве номера телефона собственника квартиры дают номера других риелторских организаций.
В этой связи проектом указа предусматривается, что оплата таких услуг производится только после подбора варианта в соответствии с условиями заключенного договора и в случае подписания сторонами акта оказанных услуг, в котором содержится информация о подобранном объекте.
Также заложена норма, направленная на решение такой проблемы, как понуждение потребителей к заключению договоров на оказание услуг, уже оказываемых риелторской организацией второй стороне, что ведет к взиманию двойной оплаты.
Также расширены полномочия риелторских организаций по получению необходимой для оказания риелторских услуг информации. В частности, им предоставлена возможность беспрепятственно получать информацию об истории объекта недвижимого имущества, в отношении которого оказывается риелторская услуга, а также о лицах, ранее проживавших в данном помещении.
Предусматривается возможность заключения договора на оказание риелторских услуг не только в письменной форме, но и в виде электронного документа. Изменяются требования к размещаемой риелторскими организациями рекламе объектов недвижимости, что связано с большим количеством допускаемых при рекламировании нарушений. Изменены требования к претендентам на получение свидетельства об аттестации риелтора.
КАМНИ ПРЕТКНОВЕНИЯ И КОМПРОМИССЫ
- Большинство предложений, поступивших во время общественного обсуждения, касалось ценообразования. Одно из самых популярных – о полной отмене государственного регулирования тарифов на риелторские услуги и переходе к договорным ценам. По мнению профессиональных участников рынка, тарифное регулирование сдерживает развитие конкуренции, способствует росту теневого рынка.
Татьяна Недерева-Архипец: Сегодня законодательно закреплено два варианта оплаты риелторских услуг: в базовых величинах по перечню риелторских услуг и в размере 1-3% от стоимости объекта недвижимости. Порядка 10 лет риелторские компании оказывали комплексную услугу для продавцов объектов недвижимости, исходя из этого процента. В тех проектах документов, которые мы обсуждаем, второго варианта нет. У нас не будет возможности формировать стоимость риелторской услуги в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, как это делают во всем мире. Это первая проблема.
Есть и вторая. Суть риелторской деятельности состоит в том, что мы должны гарантировать клиенту защиту имущественных прав. Покупатель квартиры или другого объекта недвижимости должен быть уверен, что в будущем никто и ни при каких условиях не оспорит эту сделку. Чтобы обеспечить защиту имущественных прав продавца, мы должны реализовать товар по согласованной с ним цене и гарантировать ему получение денежных средств. А разработчик проекта указа предлагает нам продавать нашим клиентам непонятный перечень услуг, стоимость которых определена в базовых величинах. Я не смогу объяснить клиенту, который пришел продать квартиру, зачем ему нужна такая услуга, как, например, предоставление информации о спросе и предложении. Клиент приходит не за этим - он приходит за защитой прав и за получением денег. Это классика риелторского бизнеса.
Диана Подлесская: Как показывает практика, в том числе контрольно-аналитические мероприятия, которые проводились в Беларуси на протяжении многих лет, при оплате риелторских услуг процент от стоимости объекта недвижимости используется редко.
Предложенные в проекте указа принципы ценообразования вырабатывались вместе со всеми заинтересованными, в том числе с учетом мнений риелторских организаций, государственных органов и потребителей. На данный момент выработано компромиссное решение.
Виктор Шанюкевич: Я проанализировал предложения в Интернете и выяснил, что порядка 100 рекламируемых объектов купли-продажи квартир и домов (именно такое число, на мой взгляд, обеспечивает рентабельность) имеют только 50 риелторских организаций. А за что живут остальные 100? Около 35% рекламных объявлений в Сети - якобы объявления хозяев, а на самом деле это серые маклеры. К сожалению, мы сегодня имеем стагнирующую риелторскую услугу, и если оставить все в том же виде, мы будем стагнировать и дальше.
Мы провели совещание на базе Союза юристов, на котором все некоммерческие организации высказали глубокое убеждение в необходимости договорных цен. Может, это несколько пугающе выглядит на сегодняшний момент. Но, на мой взгляд, это спасательный круг в той ситуации, которая сложилась в риелторской сфере как для потребителей и риелторов, так и для бюджета страны.
Александр Стукан: Отмена государственного регулирования тарифов приведет к росту цен на риелторские услуги для потребителей. Позиция риелторских организаций в данной ситуации – это одна сторона вопроса. На противоположной стороне стоят интересы граждан. Как уже отмечалось, для них эта услуга достаточно дорогая.
В целях защиты интересов потребителей, развития конкуренции между риелторскими организациями, определения стоимости риелторской услуги с учетом реально произведенных затрат, полагаем целесообразным в настоящее время установить предельные размеры тарифов в нынешних размерах вместо ныне действующих фиксированных размеров.
Ирина Целиковец: Мы внимательно изучили и проанализировали предложения, которые поступали от граждан, госорганов и самих риелторских организаций во время общественного обсуждения проекта указа. В основном риелторские организации выступают за полную отмену тарифов. Тем не менее единого мнения нет. Часть профессионального сообщества выступает за сохранение ценового регулирования в том или ином виде, полагая, что отмена тарифов на риелторские услуги приведет к разбалансированности рынка, ограничит возможности развития малого бизнеса. Высказывались опасения по поводу возможного демпинга цен.
В то же время есть мнение, что отмена госрегулирования цен на риелторские услуги для юрлиц окажет позитивное влияние на рынок.
Что касается потребителей, многие действительно жалуются на высокие тарифы. Более 70% участников опроса, проведенного на сайте Министерства юстиции, на вопрос "Устраивают ли вас действующие тарифы на риелторские услуги?" ответили "нет".
Однако предложение о полной отмене государственного регулирования тарифов на риелторские услуги пока не нашло полной поддержки в государственных органах.
Предлагаемый поэтапный отказ от государственного регулирования стоимости риелторских услуг поддержала Ассоциация оценочных организаций. По мнению Ассоциации (цитирую), "тарифы в базовых величинах понятны населению, так как давно и успешно применяются в других сферах и позволяют связать покупательную способность потребителя и фактическую трудоемкость для риелторской организации".
Также нельзя забывать о требовании главы государства о недопущении необоснованного роста цен. Да, риелторы утверждают, что при полной отмене тарифов роста цен не будет, но гарантировать это никто не может.
Министерство юстиции как госрегулятор понимает, что создать условия, которые устроили бы абсолютно всех, невозможно. Предложенная концепция – это мягкий, компромиссный вариант, который в той или иной степени учитывает интересы всех сторон.
- Проектом указа предусмотрен запрет оплаты одной и той же риелторской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества (объекта долевого строительства), обеими сторонами сделки с этим объектом, являющимися потребителями услуг данной риелторской организации. Эта норма стала еще одним камнем преткновения. Почему?
Виктор Шанюкевич: Последние три года ежегодно примерно от 140 до 160 договоров купли-продажи, не прошедших через риелтора, признаются судом недействительными. И это число увеличивается. В итоге 160 человек возвращают себе квартиру и имитируют возврат денежных средств покупателю. Кто отвечает за то, что более 160 человек в год остаются "с носом"? И проблема нарастает.
В то же время в секторе риелторских услуг за более чем десять лет страхования ответственности риелторской деятельности только 10 случаев признаны страховыми - меньше одного в год. И эти десять страховых случаев покрыты суммой до $120 тыс. в эквиваленте в зависимости от различных страховых факторов.
Поэтому когда покупатель не хочет заключать договор с риелторской организацией, мы ему просто объясняем, что в дальнейшем, если сделка будет по каким-то причинам признана недействительной, этот случай не будет признан страховым. И страховое возмещение он не получит. Так как договор обязательного страхования ответственности риелторской деятельности за причинение вреда действует только при наличии договора на оказание риелторских услуг.
Но, как и в любой сфере, есть некоторые недобросовестные коллеги, которые могут понуждать к заключению договора, скрывать адрес продавца и так далее.
Анатолий Звездин: Одна из услуг - подготовка документов. Достаточно часто пакеты документов для продавца и покупателя разные. В частности, риелторы консультируют клиентов по кредитным программам банков, помогают готовить документы, чтобы осуществить сделку быстро, качественно и в срок. Такая услуга нужна только покупателю. Но с принятием указа мы не сможем ее включить в договор, если ранее оказали услугу по подготовке документов продавцу.
Также достаточно часто мы сталкиваемся с ситуациями, когда вынуждены исправлять ошибки государственных организаций. Например, одну сделку готовили год. В документах, полученных из Национального кадастрового агентства, оказались не учтены права одного из наследников, который жил за границей. Нужно было его найти, провести переговоры, защитить права покупателя. Это накладные расходы. И если такая услуга нужна покупателю, а у нас уже заключен договор с продавцом, как мы защитим его имущественные права? Поэтому нам такая норма непонятна.
Что касается навязывания услуги, то, мне кажется, так могут поступать только самые отчаянные риелторы. Граждане вполне информированы, как защитить свои права.
Ирина Целиковец: Жалобы на то, что риелторские организации понуждают к заключению договора, занимают первое место в обращениях, направляемых в Минюст.
Сейчас проектом указа предусмотрен запрет оплаты одной и той же риелторской услуги, оказываемой в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества одновременно продавцу и покупателю.
Основная причина несогласия риелторского сообщества с предложенной нормой заключается в том, что исключение возможности взимания двойной оплаты повлечет снижение рентабельности и выручки организаций. Но, по мнению Министерства юстиции и других государственных органов, повышение рентабельности не должно осуществляться за счет нарушения интересов потребителей.
Диана Подлесская: Наверное, риелторским организациям нужно выстраивать свою работу так, чтобы люди видели пользу от их участия в сделке, а не вынужденно оплачивали услуги, порой даже не зная, какие.
ГАРАНТИИ ДЛЯ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
- В соответствии с законодательством риелторские организации обязаны проверять историю квартир, в отношении которых оказывают услуги. А предусмотрены ли для них соответствующие полномочия на получение необходимой для оказания риелторских услуг информации?
Ирина Целиковец: Действительно, проект указа решает возникшую в последние годы проблему получения риелторами полной информации об объекте недвижимости, так называемого развернутого лицевого счета. Он содержит сведения не только о собственниках жилого помещения, но и о лицах, проживавших в нем ранее.
Проектом предусматривается, что риелторская организация имеет право получать сведения не только о сторонах сделки, в отношении которых осуществляется риелторская деятельность, но и о лицах, которые ранее проживали в данном помещении. Таким образом, у риелторских организаций появится возможность получить сведения о лицах, к примеру, принимавших участие в приватизации жилого помещения, которые ранее проживали в нем и объявлены умершими, признаны безвестно отсутствующими и других ситуациях.
При этом и сейчас есть добросовестные риелторские организации, которые, запрашивая информацию в расчетно-справочных центрах, в управлениях внутренних дел, нотариальных конторах, наркологических и психоневрологических диспансерах, анализируют ее и отсеивают подозрительные квартиры, а эту информацию используют в работе. Более того, они публикуют информацию о проблемных квартирах, за что мы им благодарны.
На наш взгляд, ценность риелторской услуги должна заключаться в том, чтобы у всех сторон сделки были надежные гарантии безопасности.
Павел Астапеня: Да, в проекте указа учтены проблемы, которые у нас были с получением информации. Мы должны проверять историю, и мы это делаем и будем делать. Однако почему-то тарифов на проверку истории нет.
Виктор Шанюкевич: Действительно, этот момент упущен. На мой взгляд, если сохранится тарификация, в проекты обсуждаемых нами документов необходимо включить тариф на проверку истории объекта недвижимости. Например, в размере 100 базовых величин.
Диана Подлесская: Мы не считаем, что этот момент должен быть вынесен в отдельную услугу. Этот пункт уже входит в оказываемые риелторскими организациями услуги. Разве, оказывая услуги, например продавцу, вы не будете запрашивать соответствующую информацию и проверять, можно ли продать эту квартиру?
Павел Астапеня: Не совсем так. Сейчас не запрещена оплата подготовки документов для совершения сделки продавцом и покупателем. А в проекте указа предусматривается, что это будет запрещено. Соответственно, за подготовку документов риелторское агентство с продавца взять деньги сможет, а с покупателя - не имеет права. И тарифа такого нет.
Татьяна Недерева-Архипец: К примеру, мы проверяем квартиру в интересах продавца и узнаем, что ее продать нельзя. Мы говорим об этом продавцу. Он уходит, обращается к нотариусу и продает квартиру этому или другому покупателю. О какой защите имущественных прав идет речь? Почему риелторы должны делать эту работу в интересах продавца? С таким подходом через два-три года мы увидим увеличение количества оспариваемых сделок.
Мы убеждены: только наличие договора на оказание риелторской услуги с покупателем должно позволять риелторской компании получать необходимую информацию для проверки чистоты сделки и обеспечения гарантии имущественных прав наших граждан.
Павел Астапеня: Дело в том, что мы никогда не сможем предусмотреть какой-то закрытый перечень тарифов и закрытый перечень услуг. Чтобы быть привлекательными для потребителей, риелторы должны постоянно что-то изобретать: предпродажную подготовку, авторизованных посредников и так далее. А если мы закрепим закрытый перечень тарифов постановлением Совета Министров, это значит, что лет на пять мы опять застынем, пока не придется менять документ.
Александр Стукан: На мой взгляд, здесь нет никакой проблемы. Нужно определить необходимые сегодня виды услуг, которые отсутствуют в перечне, и внести изменения в постановление Совета Министров. Ничего сложного здесь нет. В дальнейшем в этот перечень можно вносить корректировки в целях его актуализации.
- Претерпели ли изменения по итогам общественного обсуждения требования, которые предъявляются к претендентам на получение свидетельства об аттестации риелтора? Речь идет о наличии высшего юридического, экономического образования или образования по профилю "архитектура и строительство". С одной стороны, такой фильтр должен обеспечить надлежащий уровень подготовки специалистов и качества риелторских услуг. Но с другой – воспринимается как дискриминационная мера по отношению к претендентам, получившим высшее образование в других сферах. В этой связи вносились разные предложения – от отмены ограничения на доступ к аттестации по образованию до отмены самой аттестации и изменения системы подготовки риелторов.
Диана Подлесская: Те ограничения, которые сейчас действуют, нельзя считать дискриминационными. Действительно, есть много сфер, где требуется профильное образование. В любой сфере потребитель хочет получить качественные услуги. В данном случае защита законных прав и интересов потребителей при сопровождении сделки с недвижимостью очень важна.
В то же время по многочисленным предложениям, в том числе и Союза юристов, принято решение об отмене обязательного наличия профильного образования у претендентов на получение свидетельства об аттестации риелтора. Проект указа предусматривает, что риелтором может быть лицо с любым высшим образованием. При этом, поскольку оказание таких услуг требует определенных знаний, нельзя допустить, чтобы пострадало их качество. Поэтому предусмотрено, что претендент, помимо высшего образования, должен иметь стаж не менее одного года в качестве агента по операциям с недвижимостью либо по юридической специальности.
Конечно, аттестационный экзамен отменяться не будет. А оценить целесообразность предложенной нормы мы сможем по результатам ее практической реализации.
Анатолий Звездин: Мы по многим вопросам находим понимание с Министерством юстиции. Мне кажется, что качество услуг, а соответственно, допуск на рынок специалистов с определенным уровнем образования, профессиональных навыков, обязательно должен быть. Мы занимаемся слишком серьезными вопросами, чтобы относиться к этому легкомысленно.
БУМАГА И/ИЛИ ЦИФРА?
- В проекте указа закреплена возможность заключения договора на оказание риелторских услуг в электронной форме. Идет ли речь об отказе от письменного договора? Предусмотрена ли электронная регистрация договоров?
Диана Подлесская: Возможность заключения договора на оказание риелторских услуг предусмотрена не только в письменной форме, но и в виде электронного документа.
Рассматривалось предложение о введении электронной системы регистрации договоров, но на данном этапе все государственные органы, участвовавшие в разработке проекта, эту идею не поддержали.
Между самими риелторскими организациями тоже не достигнуто единого мнения о необходимости изменения существующей системы регистрации договоров.
Павел Астапеня: Если я правильно понял, речь идет о заключении электронного договора путем проставления электронной цифровой подписи. Основные вопросы, связанные с заключением договоров, возникают, когда наши потребители находятся не в Беларуси. Сейчас договор можно заключить в письменной форме путем составления одного документа. Нет возможности заключить договор путем обмена факсами, по электронной почте. Правильно ли я понимаю, что по электронной почте мы по-прежнему не сможем заключать договоры? Может, есть смысл упростить этот вопрос?
Ирина Целиковец: Данным указом предусмотрена возможность, а уже механизм будет прописан в постановлении Совета Министров, который будет детально регулировать данные вопросы с учетом мнения заинтересованных, в том числе риелторского сообщества.
Анатолий Звездин: Возвращаясь к теме получения информации риелторами, хочу уточнить: почему вы не закладываете возможность получать информацию в виде электронного документа? Многие организации сейчас готовы предоставлять документы в электронном виде.
Диана Подлесская: Такие предложения рассматривались, но не все заинтересованные их согласовали.
Татьяна Недерева-Архипец: Электронный договор – это только первый шаг. Сегодня мы можем и должны гораздо шире использовать информационные технологии. Национальным центром электронных услуг по инициативе Союза компаний по реинжинирингу риелторской деятельности разработан электронный реестр договоров на оказание риелторских услуг. Он полностью соответствует действующему законодательству и позволяет вносить всю информацию, которая содержится в книге регистрации договоров на оказание риелторских услуг.
Пока электронный реестр введен в эксплуатацию в тестовом режиме в рамках Союза компаний по реинжинирингу риелторской деятельности.
Мы считаем, что внедрение электронного реестра на государственном уровне обеспечит прозрачность деятельности всех риелторских организаций, существенно упростит анализ и контроль риелторской деятельности, позволит принимать взвешенные решения и инициировать законодательные изменения, четко просчитывая их финансово-экономические последствия. Союз заинтересован в трансформации электронного реестра в государственный информационный ресурс, который должен стать еще и источником получения необходимой для риелторских организаций информации.
Виктор Шанюкевич: Можно год поработать в тестовом режиме, отладить все процессы на практике, выявить и исправить недоработки, а затем вернуться к вопросу целесообразности предлагаемой системы. Особенно важно, чтобы эта система позволяла риелтору делать запросы в различные ведомства и организации и получать от них необходимые документы в электронном виде.
Что касается контроля, то сегодня достаточно проанализировать рекламные предложения по объектам недвижимости на известном специализированном интернет-ресурсе. Например, у одного агентства в базе 500 объектов, а у другого – почти 1,5 тыс. А налогов первая организация платит в пять раз больше, чем вторая… Это ли не информация для контролирующих и налоговых органов?
И еще. Полагаю, Минюсту пора перестать работать только от потребителя. Давайте работать от результата риелторской деятельности, в том числе чтобы в стране не было более 160 непризнанных сделок по недвижимости за год.
ОЖИДАНИЯ
- Какие вопросы в сфере риелторской деятельности, по мнению экспертов, требуют решения в перспективе?
Анатолий Звездин: Мы считаем, что договорные цены стали бы оптимальным решением для многих проблем. Также очевидно, что существующая формулировка риелторской услуги устарела и требует пересмотра. Но, к сожалению, пока риелторское сообщество и регулятор не пришли к взаимопониманию по этим вопросам.
Также, на мой взгляд, требуют пересмотра нормы указа №450 о лицензировании отдельных видов деятельности, касающиеся лишения лицензии за грубые нарушения. Ведь в случае лишения лицензии не только компания несет убытки, но и страдают потребители, так как останавливается работа по всем текущим договорам. Считаю, что правильнее будет наказывать рублем.
Если смотреть шире, то полагаю, что риелторское сообщество, как и другие виды бизнеса, давно готово к введению института саморегулирования. За 25 лет развития мы наработали релевантный опыт и интеллектуальный потенциал для применения этого института. Общественные организации вполне могут взять на себя часть полномочий, в том числе по проверке, оценке деятельности и даже допуску на рынок.
Павел Астапеня: Вопрос тарифов – это, на мой взгляд, единственный камень преткновения на данный момент. При том подходе к ценообразованию, который заложен в проекте постановления правительства, риелторам просто невыгодно будет заниматься очень дорогими или недорогими, но проблемными объектами, особенно комнатами, так как трудозатраты и время на подготовку таких сделок будут несопоставимы с вознаграждением.
Понимаю, что невозможно сделать устраивающий всех документ по тарифам. Но при сохранении нынешней политики мы будем отставать в своем развитии от стран-соседей и партнеров по Евразийскому экономическому союзу, где нет ни лицензирования, ни тарификации.
Все остальные вопросы решаемы.
Татьяна Недерева-Архипец: Полагаю, что принятие предлагаемых проектов негативно скажется на легально работающих малых компаниях, многие из которых вынуждены будут уйти с рынка, так как из-за новаций в ценообразовании станут нерентабельными. Одним из последствий станет рост серого рынка. Все это приведет к увеличению количества жалоб от потребителей, а в среднесрочной перспективе – и числа оспариваемых сделок.
Виктор Шанюкевич: В целом я поддерживаю проект указа, за исключением сохранения тарифного ценообразования. Конечно, в любом процессе важны стартовые условия. Но еще более важно, как будут реализовываться принятые решения.
Например, планируется снять ограничения по профилю высшего образования для претендентов на получение свидетельства об аттестации риелтора. Значит, необходимо еще более ответственно подойти к вопросу обучения и аттестации риелторов, доработать программы, принять другие меры, чтобы не допустить снижения уровня подготовки специалистов, которые придут в нашу профессию.
Не менее важно надлежащее исполнение законодательства самими риелторами.
Диана Подлесская: Безусловно, принятые решения должны исполняться. Поэтому надо очень ответственно подходить к формулировке того или иного предложения. После принятия актов главы государства и правительства предстоит еще совместная с риелторским сообществом работа по корректировке наших ведомственных актов, где будут детализированы некоторые моменты.
А вообще, каким бы хорошим ни был тот или иной нормативно-правовой акт, вопросы повышения качества риелторских услуг могут и должны решаться самим риелторским сообществом. Мы очень надеемся, что адекватные, согласованные действия риелторских организаций смогут изменить ситуацию к лучшему. Министерство юстиции, в свою очередь, всегда открыто к диалогу, направленному на развитие данной сферы.
- Благодарим за беседу!
- размещаются материалы рекламно-информационного характера.