Как правильно и наиболее эффективно управлять совместным домовладением? За что отвечает отдельный собственник и за что ответственны они вместе? За что ответственны эксплуатирующие организации? Как можно уменьшить затраты на обслуживание многоквартирного жилого дома? На эти и другие вопросы ответили эксперты во время круглого стола газеты "7 дней".
Евгения Красуцкая
Геннадий Каленов
Владимир Устинович- Что такое товарищество собственников и чем оно отличается от организации застройщиков?
Евгения Красуцкая: Организация застройщиков – потребительский кооператив, являющийся добровольным объединением граждан либо граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, создаваемый для строительства, завершения строительства, реконструкции или капитального ремонта объектов недвижимого имущества либо для приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных объектов недвижимого имущества, последующей их эксплуатации и управления ими, а также для приобретения права на заключение договоров аренды земельных участков (права пользования земельными участками) для строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества.
А товарищество собственников – организация, создаваемая собственниками жилых и (или) нежилых помещений в целях сохранения и содержания общего имущества, владения и пользования им, а также в иных целях, предусмотренных Жилищным кодексом и уставом товарищества собственников.
Если же говорить об управлении общим имуществом многоквартирного жилого дома, то можно сказать, что после завершения строительства организация застройщиков как способ управления общим имуществом является организационной формой, аналогичной товариществу собственников.
- Может ли товарищество собственников объединять несколько многоквартирных домов?
Евгения Красуцкая: Нет, в настоящее время не может. Жилищным кодексом предусмотрено, что создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества только в двух случаях: многоквартирный жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на придомовой территории, жилые и (или) нежилые помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам, и когда несколько одноквартирных жилых домов принадлежат не менее чем двум собственникам и расположены на смежных земельных участках.
Смежные земельные участки – это участки, имеющие общую границу на местности. Если многоквартирные жилые дома на смежных земельных участках принадлежат одному собственнику, то товарищество собственников также создать нельзя. Создание двух и более товариществ собственников в одном многоквартирном жилом доме не допускается.
- Возможно ли создание товарищества собственников в строящемся многоквартирном доме?
Владимир Устинович: Решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества. Инициирование создания товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества, а также подготовку для регистрации его устава, осуществляет застройщик до ввода объектов недвижимости в эксплуатацию.
Евгения Красуцкая: По этому вопросу в настоящее время пока существует некоторая правовая неопределенность: не прописан кворум и механизм принятия решения, возможность избрания правления и его председателя, ревизионной комиссии дольщиками, которые на момент проведения собрания еще не являются участниками совместного домовладения.
- Что такое общее имущество жилого дома?
Геннадий Каленов: Точное определение дает Жилищный кодекс. Но можно сказать и намного проще: общее имущество – это все то, чем не владеет один из членов совместного домовладения, то есть любое имущество, у которого нет индивидуального собственника. При строительстве многоэтажного жилого дома примерно 90-95% стоимости – это стоимость общего имущества, и только от 5 до 10% – стоимость всех квартир дома. То есть, покупая или приватизируя квартиру, гражданин платит, по сути, за общее имущество, и таким образом общее имущество становится коллективной собственностью.
Все просто: ну кому принадлежит перекрытие? Для одного собственника квартиры это потолок, для другого – пол, а для всех вместе это основа существования собственного жилого помещения – без общего имущества этого помещения быть не может. В странах ЕС используется практика утверждения так называемых правил совместного домовладения до ввода дома в эксплуатацию и продажи первой квартиры. И вот в этих правилах детально расписано, что относится к индивидуальной собственности, а что является общим имуществом. Пример: 0,5 см штукатурки на потолке – индивидуальная собственность, плита перекрытия – общее имущество и так далее. Это хорошая практика, потому что при покупке квартиры гражданин нотариально заверяет, что знаком с правилами и обязуется их соблюдать. В последующем – нет никаких вопросов, жалоб и споров, а если и есть, они решаются только в судах.
- Какие существуют способы управления совместным домовладением?
Геннадий Каленов: В Беларуси законодатель определил несколько способов управления совместным домовладением (а это почти все многоэтажки, за исключением арендных домов). Но если брать многоквартирный жилой дом, где более десяти владельцев помещений, то выбор, по сути, один – товарищество собственников (напомню, что организации застройщиков формируются еще до начала строительства).
Примерно треть всех белорусских многоэтажек управляется товариществами собственников или организациями застройщиков, и примерно половина из этой трети занимается эксплуатацией самостоятельно, без привлечения подрядчиков в лице ЖЭС (ЖЭУ). Такие способы не получили более широкого распространения по разным причинам, но в основном – из-за мнения большинства граждан, что за все должно отвечать государство. И это работает – нужно просто быть пассивными и ничего не делать. Тогда местный исполнительный орган назначает уполномоченное лицо – КУП ЖКХ соответствующего района в Минске, например, или райжилкомхоз в небольшом городе.
Важно отметить, что ни уполномоченное лицо, ни подрядчик, осуществляющий техническое обслуживание общего имущества многоэтажки, например ЖЭС, не являются собственником дома, как многие ошибочно думают. Собственниками всех многоэтажек, за исключением арендных домов, являются объединения собственников жилых и нежилых помещений каждого совместного домовладения. Уполномоченное лицо управляет общим имуществом от имени его собственников, подрядчик (например ЖЭС) занимается техническим обслуживанием общего имущества собственников.
- Можно ли изменить способ управления?
Владимир Устинович: В многоквартирных жилых домах можно организовать и провести общее собрание собственников и принять решение о создании товарищества собственников. Следует иметь в виду, что если в странах ЕС за все отвечают собственники квартир, то в Беларуси за то же самое всегда отвечает уполномоченное лицо, государственная служба заказчика или жилкомхоз. Это снимает почти всю ответственность с собственников квартир, поэтому создавать товарищества собственников наши граждане не спешат.
Есть многочисленные примеры и образцового управления товариществами собственников, и отрицательного. Надо понимать: товарищество собственников – всего лишь инструмент, который в неумелых руках бесполезен, а зачастую даже вреден. Но если среди собственников есть понимание, что от профессионального управления зависит не только сохранность их недвижимости, но и среда обитания, их настроение, результат будет всегда налицо. И при этом стоимость затрат на содержание общего имущества не обязательно будет больше, чем при управлении уполномоченным лицом. А если даже затраты в товариществе собственников станут выше, а чистоты и порядка – больше, собственники квартир все равно останутся в выигрыше: рыночная стоимость их жилья станет намного выше! Наши граждане этот фактор не всегда учитывают, а зря: продажа квартиры – вещь непредсказуемая.
Геннадий Каленов: Опыт показывает, что основой качественного управления жилыми домами в течение продолжительного времени является взаимное доверие информированного собственника квартиры и профессионального управляющего. Содержание собственности – процесс, требующий не только времени, но и знаний, денежных средств. Профессиональный управляющий – это человек, который может привлечь внимание собственников квартир к проблемам и устанавливать приоритеты в последовательности выполнения работ, грамотно оценивая расходы на содержание жилого дома с платежеспособностью жильцов. К большому сожалению, в Беларуси до сих пор не начато обучение управляющих недвижимостью совместного домовладения в колледжах, а проводятся лишь кратковременные занятия руководителей ТС и ЖСПК, что очень часто сказывается на качестве принимаемых решений.
- В каких случаях назначается уполномоченное лицо по управлению общим имуществом?
Евгения Красуцкая: Местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченное лицо по управлению общим имуществом в следующих случаях:
– если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого строительства на основании договоров создания объектов долевого строительства и (или) с использованием жилищных облигаций, гражданами, участвующими в строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании товарищества собственников, – по истечении одного месяца со дня приемки жилого дома в эксплуатацию;
– если в жилом доме, построенном организациями в целях продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято в установленном законодательством порядке решение о выборе одного из способов управления общим имуществом, – по истечении одного месяца со дня возникновения совместного домовладения;
– если кандидатура председателя правления товарищества собственников или организации застройщиков (далее – председатель правления), срок действия полномочий которого истек, не переизбрана на должность председателя правления в установленном законодательством порядке;
– если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями актов законодательства, в том числе технических нормативных правовых актов, надлежащая работа органов управления товарищества собственников или организации застройщиков или истек срок полномочий этих органов управления, а меры по их избранию не дают положительных результатов, а также в случаях невыполнения председателем правления требования о необходимости прохождения согласования, отказа местного исполнительного и распорядительного органа в согласовании и (или) неоднократного (два и более раза в течение одного календарного года) нарушения председателем правления установленных законодательством обязанностей, – в течение одного месяца со дня выявления указанных фактов.
- Правомерно ли то, что застройщик настаивает на создании товарищества собственников, если в доме еще не все квартиры находятся в собственности?
Евгения Красуцкая: Застройщик вправе только инициировать создание товарищества собственников из числа дольщиков, участвующих в строительстве многоквартирного жилого дома. Также он может подготовить для государственной регистрации устав будущего товарищества собственников. Эти действия осуществляются застройщиком до ввода жилого дома в эксплуатацию. Но решение о создании товарищества собственников в строящихся многоквартирных жилых домах и (или) иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на придомовой территории, принимается на общем собрании дольщиков, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества.
- Что такое совместное домовладение?
Геннадий Каленов: Согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь, совместное домовладение представляет собой правоотношения собственников объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности двух и более собственников. Такими объектами недвижимого имущества чаще всего являются жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах. Жилой дом – это капитальное строение, половину или более половины общей площади которого составляет площадь жилых помещений. Многоквартирный жилой дом – это жилой дом, состоящий из вспомогательных помещений, а также двух и более квартир, каждая из которых имеет вход из вспомогательного помещения.
Есть, конечно, капитальные строения, где нет жилых помещений, но есть два и более собственника нежилых помещений, и это тоже совместное домовладение, например торговый центр. И формой управления такого совместного домовладения тоже может быть товарищество собственников, но регулируются отношения между собственниками не Жилищным кодексом, а законом «О совместном домовладении».
- Дом находится в товариществе собственников. Может ли владелец одной из квартир не выплачивать денежные средства на устройство или реконструкцию детской площадки, если не имеет детей?
Владимир Устинович: Все члены товарищества обязаны вносить взносы в размере и порядке, предусмотренном уставом либо решением этого товарищества, без заключения каких-либо договоров и дополнительных соглашений. Размер и порядок уплаты взносов устанавливается общим собранием в соответствии со статьей 215 Жилищного кодекса. Решение общего собрания (собрания уполномоченных) членов товарищества собственников, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов товарищества. Надо понимать, что вы имеете долю в совместном имуществе, в список которого входят и детская площадка, и лавочки у подъездов (даже если вы на них не сидите), и лифт (если вы предпочитаете ходить по лестнице).
- Правомерно ли вносить изменения в устав товарищества собственников такого рода: некоторые жители хотят ввести «тихий час» с 12 до 15 для шумных ремонтных работ, но в то же время разрешить работы в выходные дни?
Евгения Красуцкая: Вносить изменения в устав можно, но эти изменения не должны противоречить действующему законодательству. Так, в соответствии с п. 20 Положения об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки, утвержденного Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.05.2013 № 384, установлено, что в период проведения переустройства и (или) перепланировки в многоквартирных и блокированных жилых домах запрещается производить в выходные и праздничные дни работы по переустройству и (или) перепланировке, создающие шум или вибрацию, а также начинать такие работы ранее 9 и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни.
В соответствии с п. 7.10 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденных Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399, с 23 до 7 часов не должны совершаться действия, создающие вибрацию и шум (в том числе посредством игры на музыкальных инструментах, громкой речи и пения, применения пиротехнических средств, выполнения бытовых (ремонтных) работ, проведения ручных погрузочно-разгрузочных работ, резкого закрытия дверей, содержания домашних животных и других действий).
- размещаются материалы рекламно-информационного характера. - 2024