Законы дачной жизни

В настоящее время согласно Положению о садоводческом товариществе, утвержденному указом № 50, земельные участки предоставляются садоводческому товариществу (земли общего пользования), а также гражданам для коллективного садоводства в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого товарищества. Изменение застройки территории товарищества не допускается без внесения в установленном законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности порядке изменений в утвержденный проект.

Таким образом, расположение садового домика и хозяйственных построек на земельном участке должно осуществляется в соответствии с проектом с соблюдением архитектурных, санитарных, противопожарных и других норм. Отступление от данных норм является нарушением. Если аналогичные нормы, действовавшие на момент строительства домика и хозяйственных строений, не нарушены, то применять какие-либо санкции нет оснований.

На территории садоводческого товарищества возможна только временная регистрация. В случае включения садоводческого товарищества в границы прилегающего населенного пункта, признания данного садового домика капитальным строением для постоянного проживания в соответствии с существующими нормами, а также изменения целевого назначения земельного участка с коллективного садоводства на строительство и обслуживание жилого дома, будет возможно оформить постоянную регистрацию.

В соответствии с требованиями закона ”О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним“ недвижимое имущество считается созданным, а права, ограничения (обременения) прав на него возникшими непосредственно с момента осуществления их государственной регистрации. Соответственно, до момента госурегистрации права на земельный участок у члена садоводческого товарищества отсутствуют.

Ограничения хозяйственной и иной деятельности в границах водоохраной зоны определены статьей 77 Водного кодекса Республики Беларусь. Строительство бани в границах водоохраной зоны водного объекта не ограничено требованиями Водного кодекса. Порядок получения разрешения на строительство бани определен законодательством в области архитектурной и градостроительной деятельности.

Порядок строительства скважинных водозаборов определен техническими нормативными актами в области строительства скважинных водозаборов, а также санитарными нормами и правилами. Для строительства скважинных водозаборов определен общий порядок проектирования и строительства - выбор участка, разрешение местных исполнительных органов о проектировании и строительстве , разработка и утверждение проектной документации. Ограничения определены законодательством в области питьевого водоснабжения. При строительстве скважинного водозабора необходимо соблюдение зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (30-50 м первый пояс,  второй, третий пояс устанавливаются проектной документацией). Так, в границах первого пояса зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения необходимо исключить строительство объектов, не связанных с эксплуатацией скважинного водозабора. В зоне второго и третьего пояса необходимо исключить наличие объектов, которые могут вызвать бактериологическое, микробиологическое загрязнение водного объекта.

За самовольное производство гидротехнических работ (бурение скважин) Кодексом РБ об административных правонарушениях (Ст. 15.52 ч.2) предусмотрена административная ответственность должностных и юридических лиц.

Контроль за качеством питьевой воды в соответствии с законом «О питьевом водоснабжении» осуществляется санитарно-эпидемиологической службой.

Согласно законодательству под коллективным садоводством понимается осуществляемая с использованием объектов общего пользования товарищества членами товарищества деятельность по выращиванию плодовых, ягодных, овощных, декоративных и иных сельскохозяйственных культур на земельных участках, предоставленных для ведения коллективного садоводства    (п. 2 Положения о садоводческом товариществе, утвержденного   указом № 50).

Члены товарищества обязаны приступить к освоению земельного участка, предоставленного для ведения коллективного садоводства, в срок и в порядке, установленные законодательством об охране и использовании земель; а также использовать предоставленный земельный участок в соответствии с его целевым назначением, выполнять на нем агротехнические мероприятия, осуществлять мероприятия по защите растений (п. 19 Положения).
    
Таким образом, если на участке имеется газон, который регулярно обрабатывается, то считать его необрабатываемым нет оснований.

Согласно Положению о садоводческом товариществе земельные участки предоставляются садоводческому товариществу (земли общего пользования), а также гражданам для коллективного садоводства и должны использоваться в соответствии с проектом организации и застройки территории садоводческого товарищества. Изменение застройки территории товарищества не допускается без внесения в установленном законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности порядке изменений в утвержденный проект. Поэтому ваш вопрос необходимо рассмотреть на общем собрании членов товарищества.

В соответствии с пунктом 24 Типовых правил на территории товарищества допускается установка: по границам общих территорий товарищества ограждений высотой 1,5-2 м светопрозрачностью от 0% до 100% по всей высоте ограждения; по границам садовых земельных участков со стороны улиц и проездов - ограждений высотой 1,2-2 м светопрозрачностью от 0% до 100% по всей высоте ограждения; по границам, разделяющим садовые участки, - ограждений высотой не более 1,7 м со светопрозрачностью не менее 50% по всей высоте ограждения (если иное не установлено по согласованию с владельцами, собственниками и арендаторами смежных земельных участков, выраженному в письменной форме), с обеспечением доступа к трубам магистральной системы водоснабжения товарищества в местах их прохождения по границам садовых участков для эксплуатации и технического обслуживания.

В случае выявления подобных правонарушений владелец объекта недвижимости несет административную ответственность в соответствии с главой 21 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях в виде штрафа  от 4 до 20 базовых величин. Если подобное нарушение произойдет повторно в течение года, размер штрафа составит от 20 до 50 базовых величин.

Если водоем расположен на территории товарищества в соответствии с проектом организации и застройки территории товарищества, товарищество может ограничить проезд посторонних на данную территорию. Если за пределами товарищества - то любой гражданин может пользоваться данным водоемом.

В соответствии с пунктом 7 указа № 667 право на земельный участок возникает у гражданина, индивидуального предпринимателя, юридического лица с момента государственной регистрации этого права в организации по государственной регистрации и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Таким образом, приобрести в установленном порядке земельный участок возможно только после осуществления соответствующих регистрационных действий в отношении такого участка.

Отмечу, что земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных законодательством.

При этом согласно статье 48 Кодекса о земле договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков) недействительны.

Макаревич Владислав: В соответствии с пунктом 15 Положения № 50 лицо, к которому перешло право на находящийся в границах товарищества земельный участок, предоставленный для ведения коллективного садоводства, становится членом товарищества со дня государственной регистрации этого права, за исключением случая, указанного в части третьей настоящего пункта.

Лицо, которое приобрело в товариществе садовый домик, хозяйственные строения и сооружения, расположенные на земельном участке, находящемся на праве пожизненного наследуемого владения или аренды, становится членом товарищества со дня государственной регистрации права на этот земельный участок, за исключением случая, указанного в части третьей настоящего пункта.

При отказе наследника от вступления в состав членов товарищества путем подачи заявления в правление в порядке и сроки, установленные уставом товарищества, он обязан в течение одного года со дня государственной регистрации права на земельный участок, находящийся в границах товарищества, произвести отчуждение этого земельного участка, а также распорядиться расположенными на нем садовым домиком, хозяйственными строениями и сооружениями.

В случае приобретения незарегистрированного земельного участка данная сделка может быть признана недействительной в соответствии с требованиями параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Для заключения и регистрации подобной сделки необходимо сначала произвести процедуру консервации незавершенного строительством объекта недвижимости и только потом данный объект можно отчуждать.  Вопрос, касающийся консервации объектов недвижимости, находится в компетенции Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь.

Карпович Инна: Согласно законодательству об охране и использовании земель  отсутствуют ограничения по отчуждению земельных участков, предоставленных для ведения коллективного садоводства, до осуществления государственной регистрации создания расположенных на них садовых домиков. Учитывая это, в рассматриваемой ситуации возможно заключить договор об отчуждении земельного участка, принадлежащего на праве собственности, со строительными материалами, вложенными в строительство незавершенного незаконсервированного садового домика.

Отмечу также, что в соответствии с Законом Республики Беларусь от 5 июля 2004 года ”Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь“ возведение садовых домиков осуществляется без разрешительной документации и по окончании строительства садовые домики не подлежат приемке в эксплуатацию.

В то же время, если речь идет о земельном участке, предоставленном для дачного строительства, то отчуждение земельного участка возможно только при условии консервации не завершенной строительством дачи и осуществления государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения, возникновения права собственности продавца на него в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При этом в рассматриваемой ситуации предметом договора будет выступать земельный участок и незавершенное законсервированное капитальное строение.

Возможно. В настоящее время наличие земельного участка для ведения коллективного садоводства не влияет на привлечение льготного кредита при строительстве жилья.

В соответствии с указом № 50 в целях создания транспортной инфраструктуры в местах расположения нескольких (трех и более) садоводческих товариществ подъездные дороги к товариществам были переданы на баланс дорожных организаций. Если дорога передана дорожной организации, претензии по вопросам содержания и обслуживания предъявляются к организации, обслуживающей данную дорогу, если дорога находится в составе товарищества, то вопросами обслуживания должно заниматься товарищество.

Основное нарушение - самовольное занятие членами товариществ земель общего пользования, земель государственного лесного фонда, примыкающих к товариществам. На этих землях иногда строят бани, беседки, делают искусственные водоемы, хозпостройки. Потом возникает масса вопросов.

Основая проблема при оформлении гражданами правоудостоверяющих документов на земельные участки - это, в общем-то, несоответствие фактических границ и размеров земельных участков проекту организации и застройки территории садоводческого товарищества. То есть, как правило, происходит самовольное занятие земель общего пользования, земель смежных землепользователей (как правило, это земли государственного лесного фонда) и так далее. Кто-то где-то улицу чуть-чуть прихватил, например.

Для оформления прав на земельный участок член садоводческого товарищества обязан привести границы своего земельного участка в соответствие с размерами, указанными в проекте организации и застройки территории садоводческого товарищества, либо внести в установленном порядке соответствующие изменения в этот проект.       

Еще одна распространенная проблема - это земельные распри со смежными землепользователями. Спорные ситуации, конечно, разрешаются. Мы начинаем их рассматривать, восстанавливаем границы.

Также не всегда все вовремя платят членские взносы в садоводческом товариществе. Эти взносы взыскивает товарищество. Допустим, пока не будут оплачены эти взносы, товарищества не дают данные для регистрации.

Инна Карпович: Да, указом №50 был установлен срок для обращения за государственной регистрацией. Этот срок был до 1 января 2012 года. Тем гражданам, которые не смогли обратиться по каким-либо причинам, не отказывают сейчас в регистрации. Организации по госрегистрации недвижимого имущества при наличии всех необходимых документов осуществляют госрегистрацию таких земельных участков.

Что касается вопроса по приданию статуса жилых поселков, то он пока не рассматривается. По крайней мере, в Минэкономики. Что касается корректировки Указа Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 года № 50 "О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ", то планируются изменения по заочному голосованию, которое проводится опросным путем. Предлагается высылать бюллетень членам товарищества. В течение 15 дней после отправки член товарищества должен ответить на вопросы, которые указаны в бюллетене, и отправить его обратно. Самому члену товарищества бюллетень приходит заказным письмом, а но уже может отправить его обратно и простым, и заказным, и нарочным. Это уже личное дело каждого. Если же в 15 дней человек не уложится, то его голос будет признан как "воздержавшийся". Это для того, чтобы собрать кворум по тому или иному вопросу. Ведь есть такая проблема, что проводятся общие собрания, но люди не приходят, и поэтому нет кворума. Приходится еще раз проводить собрания.

Также прорабатываются изменения по членским взносам. Но это еще на стадии обсуждения. Пока ничего конкретного по этому вопросу сообщить нельзя. Идет работа.

По данным на 1 июля 2013 года, на территории садоводческих товариществ Минской области насчитывается 3771 свободный, то есть незанятый, земельный участок. Эти участки могут быть предоставлены гражданам для ведения коллективного садоводства. Правление садоводческого товарищества должно информировать местный исполнительный комитет, если есть незанятые участки. В свою очередь райисполком формирует перечни этих участков и размещает их на информационных стендах, сайте райисполкома, в СМИ и так далее. Чтобы люди могли видеть и знать, что такие участки есть, обращались с заявлением для их предоставления.

Перечень свободных земельных участков, которые могут быть предоставлены гражданам для ведения коллективного садоводства в садоводческих товариществах на территории Минской области, размещается на официальном сайте землеустроительной службы Минского облисполкома (www.minoblzem.by) и самого Минского облисполкома (www.Minsk-region.gov.by). Информация обновляется ежемесячно. За прошедшее полугодие количество свободных (незанятых) земельных участков варьировалось в пределах 3,6-3,8 тыс.

Как правило, спросом пользуются Минский район, а также Смолевичский, Дзержинский и Логойский. А в районах, которые дальше от Минска, - уже обратный процесс. Там товарищества ликвидируются. Конечно, все хотят максимум 40 км от кольцевой, но Минский район не безграничный. Земли там уже практически нет. Поэтому активная фаза обращений по поводу предоставления участков закончилась.

Начальная цена земельного участка в садоводческом товариществе - это, как правило, его кадастровая стоимость. Она формируется из многих факторов: близость к крупным населенным пунктам, зонам отдыха, железнодорожным станциям, наличие сетей коммуникаций, то есть электричества, газа, водоснабжения и так далее. Кадастровая оценка земель производится не реже, чем через пять лет, по инициативе райисполкома. Передача земельных участков гражданам из государственной в частную собственность осуществляется по их кадастровой стоимости. При продаже земельного участка его собственником цену устанавливает как раз собственник.

Инна Карпович: Дополню, что в соответствии с пунктом 4 Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. №667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков" местные исполнительные комитеты формируют перечни свободных (незанятых) земельных участков, в том числе с расположенными на них неиспользуемыми объектами недвижимости, подлежащими сносу, находящихся в населенных пунктах на территории районов, включая садоводческие товарищества, дачные кооперативы, которые могут быть предоставлены гражданам для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, коллективного садоводства, дачного строительства. Информация о наличии таких земельных участков должна быть полной, достоверной, открытой, доступной и подлежит включению в перечни с указанием целей возможного использования этих участков. Согласно статье 31 Кодекса Республики Беларусь о земле, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, земельные участки предоставляются из государственной собственности в частную собственность граждан Беларуси по их кадастровой стоимости, действующей на дату подачи ими заявления о предоставлении земельного участка в частную собственность, исходя из официального курса доллара США к белорусскому рублю, установленного Нацбанком Беларуси на дату подачи такого заявления, за исключением земельных участков, предоставляемых по результатам аукциона.

По состоянию на 1 июля 2013 года, в Минской области зарегистрировано 1347 садоводческих товариществ. Наибольшее их количество расположено в пристоличных районах - Дзержинском (111 объектов), Минском (309), Молодечненском (181), Пуховичском (169), Смолевичском (150). Из 1347 товариществ схемы обращения с коммунальными отходами разработаны в 1323 (98%), и практически все они заключили договоры на вывоз отходов. Но, как показывает практика, большинство договоров носит фиктивный характер и заключается только ради галочки, заявительный принцип, принятый в договорах, не предполагает систематический вывоз. Все это привело к образованию несанкционированных свалок вдоль дачных участков. В результате в текущем году были еще раз пересмотрены имеющиеся схемы, ведется работа с организациями ЖКХ и товариществами по уходу от заявительного принципа, чтобы весной, летом и осенью осуществлялся плановый (раз в неделю или в две недели) вывоз мусора. Что касается санкций, то за два квартала 2013 года проведено свыше 300 проверок садоводческих товариществ, выдано 88 предписаний, составлен 31 протокол. Нарушители привлечены к административной ответственности на общую сумму Br11,6 млн. За нарушения законодательства об отходах предусмотрен штраф до 50 базовых величин для физического лица, до 1 тыс. - для юридического лица. Контроль за соблюдением схем обращения с отходами на территории населенных пунктов, в садовых товариществах специалисты комитета осуществляют постоянно в рамках планового контроля за санитарным состоянием населенных пунктов области. В Минской области обустроено и эксплуатируется 1116 площадок контейнерного типа в садоводческих товариществах. Закуплено и установлено 2239 контейнеров для сбора отходов.

В соответствии с пунктом 14 Типовых правил внутреннего распорядка садоводческих товариществ, утвержденного постановлением Совмина от 2 июля 2008 г. № 1048, если появляется необходимость в выполнении работ, создающих шум, члены товарищества обязаны начинать работы не ранее 9 часов и заканчивать не позднее 19 часов, не применяя при этом оборудование и инструменты, от работы которых уровень шума и вибрации превышает установленные санитарные нормы. Этот порядок распространяется, в том числе, на использование триммеров и газонокосилок на дачном участке. Это значит, что работа с ними должна начинаться не ранее 9 часов и заканчиваться не позднее 19 часов.

Правила внутреннего распорядка товарищества обязательны для всех его членов и лиц, пользующихся земельными участками, находящимися в границах товарищества, в соответствии с его уставом.

Так, в случае нарушения членом товарищества этих правил председатель товарищества согласно пунктам 47 и 49 Положения о садоводческом товариществе должен потребовать прекращения таких работ в неустановленное время и предпринять для этого все необходимые меры. В случае невыполнения этого требования товарищество вправе обратиться в суд. Хочу отметить, что это правонарушение квалифицируется как мелкое хулиганство, за что в соответствии со статьей 17.1 КоАП предусмотрена ответственность в виде штрафа от 2 до 30 базовых величин или административного ареста.

Члены товарищества обязаны своевременно вносить взносы в соответствии с Положением № 50, уставом товарищества и решениями общего собрания (собрания уполномоченных). В случае наличия разногласий по вопросам внесения взносов и их расходования товариществом согласно пункту 56 Положения №50 они рассматриваются общим собранием (собранием уполномоченных), правлением, а споры по этим вопросам - судом.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора исходя из ставки рефинансирования Национального банка на день вынесения решения.

Данная норма распространяется в т.ч. и на членские взносы.

Свалки возникают стихийно. По состоянию на 10 июля 2013 года в Минской области выявлено 260 несанкционированных мест размещения отходов, выдано 150 актов-предписаний, составлено 49 протоколов на юридических и 154 - на физических лиц на общую сумму Br114 млн. Предъявлено семь исков на свалки на сумму более Br4 млн. По каждому конкретному факту мы детально разбираемся, стараемся выставлять иски. Но есть и обратная сторона вопроса - в основном претензии выставляются землепользователю, а это в большинстве организации лесного хозяйства, дорожные службы и др., которые становятся заложниками ситуации, мусор ведь оставляют люди. В этой связи нужна отладка всей системы сбора и вывоза коммунальных отходов. Пока она не будет действовать, проблема не решится.

Заключение договора на сбор и вывоз коммунальных отходов в соответствии с законом о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг является обязательным. Договор заключается с садовым товариществом, и дачник, отказавшись оплачивать услугу, сославшись на отсутствие мусора, просто перекладывает свои обязанности на другого. В целом в настоящее время отмечается рост отходов в жилом секторе, что связано с увеличением производства и реализации упаковочных материалов.

Основные нарушения природоохранного законодательства, допускаемые в садоводческих товариществах, это переполнение контейнеров, захламленность прилегающих к участкам территорий, отсутствие разрешения на спецводопользование, невыполнение схем обращения с отходами. За два квартала 2013 года по итогам свыше 300 проверок сумма штрафов составила Br11,6 млн., при том что максимальные размеры санкций не применялись. Это бремя ложится на всех представителей садового товарищества.

У нас этот процесс идет, есть вопросы. Было время, когда товарищества массово создавались и бурили скважины без разрешения. Таких, наверное, 30% от общего количества по Минской области. Проводя плановые или внеплановые проверки, мы стараемся это выявить, выдаем предписания. За самовольный захват водных объектов или самовольное водопользование (без установленного законодательством разрешения на спецводопользование) Кодексом РБ об административных правонарушениях, а именно ст.10.2, предусмотрена административная ответственность должностных и юридических лиц.

Если колонка сделана наподобие шахтного колодца, то разрешение не нужно, если скважина - то есть ограничения по глубине. Бурение скважины связано с разработкой проектной документации и разрешением.

Борщевик растет в основном на неудобицах, редко он появляется на обрабатываемых дачных участках. Но, если он начал распространятся, надо принимать меры. Есть химические и механические способы, в том числе многократное скашивание. Главное - избежать цветения, поскольку растение очень плодовито, оставляет свыше 50 тыс. семян, которые сохраняют всхожесть до 10 лет. Специализированных служб по борьбе с борщевиком нет, химическую обработку, в принципе, могут сделать предприятия сельхозхимии. В сельсоветах, где эта проблема широко распространена, созданы специальные бригады для борьбы с борщевиком в населенных пунктах. Это дает результат.

Если это не территория общего пользования, то здесь решает товарищество. В случае территории общего пользования санкций к дачнику не будет, может быть оштрафовано товарищество. Все зависит от решения правления, надо смотреть в конкретном случае - в случае выявления нарушений будет штраф на конкретного гражданина или на юрлицо. В принципе, придомовые территории и территории вдоль ограждения (если это закреплено приказом по товариществу) должны содержаться в порядке хозяином.

Таких норм нет, территория садового товарищества может граничить как с лесным фондом, так и с полем, пашней и др. Поэтому и запрета на внесение удобрений, если это не охранная зона, не существует.

Если это полевая дорога, и она нанесена на картографический материал, то ее не имели права распахать, а вот если дорога была просто укатана по полю, то в таком случае нельзя предъявить никаких претензий к сельхозпредприятию.

Владимир Гумаров: При создании садоводческих товариществ предусматривается подъезд к каждому из них. По указу №50 и вообще все подъездные дороги должны были передаваться дорожным организациям на обслуживание. Если это асфальтированная дорога или гравийная, то она должна состоять на балансе у дорожной организации. Тогда все претензии и вопросы к этой организации, и она должна ее обслуживать.

Если это полевая дорога и не подъезд к товариществу, то, конечно, сельхозорганизация ее может запахать. Надо рассматривать каждый конкретный случай, но подъездные пути к товариществам должны быть.

Если было действительно общим собранием принято решение об отключении электричества на зиму, то оно правомерно. Если это только слова председателя - то нет. Решение принимается большинством, если кто-то не согласен, должен подчиниться.