В Беларуси более 90% жилья в многоквартирных жилых домах является частной собственностью. Его обслуживанием в основном занимаются государственные жилищно-эксплуатационные организации. Между тем еще 17 лет назад (в 1998 году) наша страна едва ли не первой в СНГ приняла закон о совместном домовладении, который позволил гражданам создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ) и брать обслуживание жилья в свои руки, что должно было привести к улучшению качества жилищно-коммунальных услуг. Однако, по данным Минжилкомхоза, в настоящее время на обслуживании ТСЖ находится всего около 12% многоквартирного жилого фонда.
В марте 2013 года вступил в силу новый Жилищный кодекс Республики Беларусь, который внес существенные изменения в деятельность ТСЖ, в том числе касающиеся структуры управления и порядка финансирования.
В октябре того же года был принят указ №461, усиливший контроль за деятельностью товариществ собственников и организаций застройщиков и ужесточивший ответственность руководителей этих организаций. Отменено управление жилищным фондом негосударственными управляющими организациями. Теперь ТСЖ или организация застройщиков имеет право самостоятельно обслуживать жилой дом, привлекая рабочих и специалистов на основе трудовых договоров, или перейти на обслуживание государственной жилищно-эксплуатационной организации. Однако если до момента ввода жилого дома в эксплуатацию дольщики не создадут товарищество собственников, обязательно назначается государственная жилищно-эксплуатационная организация в качестве уполномоченного лица. Кроме того, указ предусматривает одинаковый уровень платежей за ЖКУ для всех граждан независимо от формы обслуживания жилищного фонда, регулирует другие вопросы деятельности ТСЖ.
Геннадий Трубило
Андрей Ромашко
Геннадий КалёновНет, правомерными такие действия назвать нельзя. Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 29 августа 2014 года № 17 установлена форма извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением. Данная форма является единой для всех организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги.
В соответствии с Жилищным кодексом взносы уплачиваются путем передачи денежных средств уполномоченному члену правления товарищества собственников или по желанию члена товарищества собственников путем их перечисления на текущий (расчетный) банковский счет этой организации.
Такое право у него есть. В соответствии с Жилищным кодексом для обеспечения деятельности товарищества собственников его члены уплачивают вступительный, членские, целевые и дополнительные взносы. Взносы вносятся в сроки, установленные уставом товарищества собственников и решением общего собрания его членов.
Решение общего собрания членов товарищества собственников, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов ТС.
За несвоевременное внесение взносов члены товарищества собственников уплачивают пеню в размере, установленном общим собранием (собранием уполномоченных) его членов в соответствии с законодательством.
Не могут. В соответствии с указом № 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков" товарищества собственников и организации застройщиков по решению общего собрания (собрания уполномоченных) их членов вправе размещать денежные средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, во вклады (депозиты) в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях с последующим направлением их на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем.
При этом Кодексом об административных правонарушениях установлена ответственность за нецелевое использование или использование с нарушением законодательства отчислений на капитальный ремонт.
В 2010 году впервые в законодательстве появилась норма о том, что председатель товарищества собственников должен пройти определенные курсы. В первую очередь это необходимо для того, чтобы назначенный или избранный на эту должность председатель представлял и понимал, что есть товарищество собственников, знал законодательство, свои обязанности. Время показало, что образовательных 40-часовых курсов недостаточно. Изучив опыт в том числе и балтийских стран, мы пришли к выводу, что образовательные курсы необходимо увеличить хотя бы до 120 часов. Курсы проводят в различных учреждениях образования, в том числе и в нашем отраслевом институте. Законодательством предусмотрено, что председателем правления может быть лицо, имеющее либо юридическое, либо экономическое, либо техническое высшее образование, и прошедшее курсы по вопросам деятельности товариществ собственников.
Вскоре ситуация немного изменится. Так, с 2018 года для осуществления профессиональной деятельности по управлению недвижимым имуществом нескольких товариществ собственников обязательно необходимо будет получение высшего образования в сфере управления недвижимым имуществом. Отдельная специальность откроется в некоторых институтах уже в 2017 году.
Одна из глобальных и часто встречающихся проблем, что видно по количеству обращений граждан, касается начисления платы за основные жилищно-коммунальные услуги. Следующая проблема - отсутствие общих собраний. Зачастую председатели не совсем понимают, как организовать этот процесс. Также есть вопросы, связанные с ненадлежащей эксплуатацией жилфонда. Причина этих проблем зачастую скрывается в том, что председатели ТС имеют низкую квалификацию. Также, на мой взгляд, недостаточно действенны механизмы контроля со стороны местных исполнительных и распорядительных органов власти.
На сегодняшний день в Беларуси насчитывается 2 тыс. товариществ собственников и 7 тыс. ЖСПК. Из них около 60% обсуживаются самостоятельно, остальные осуществляют техобслуживание через государственные жилищные организации. Сейчас при строительстве жилья практически везде организуются товарищества собственников. Если ТС не создано, то местный исполнительный и распорядительный орган передает управление общим имуществом государственной жилищной организации. В то же время за собственниками жилого фонда остается право создать ТС. Когда они примут такое решение, им необходимо уведомить об этом администрацию, провести собрание.
Одним из главных документов является Жилищный кодекс Республики Беларусь. Кроме того, деятельность товариществ собственников регулируют указ №538, а также указ №461, который определил исчерпывающие перечни способов управления общим имуществом, случаи назначения уполномоченного лица по управлению общим имуществом, установил дополнительные обязанности председателей ТС и ЖСПК, а также наделил правом размещения средств на проведение капремонта на счета банков.
Проект документа согласован со всеми заинтересованными, находится в Министерстве юстиции на экспертизе.
Проектом указа предусмотрен переход на стандартную европейскую схему управления жильем. Что она из себя представляет? Собственники жилья из своих рядов выбирают человека, который представляет общие интересы в целях сохранения недвижимости. Согласитесь, собственность стоит больших денег, это капитал. И нужно, чтобы он не терял в цене. Председатель товарищества собственников должен на конкурсной основе нанять управляющего (причем кто им будет - государственная организация или частное лицо - не имеет значения). Следует подчеркнуть, что вся ответственность - не у председателя товарищества собственника, а у управляющего - именно он принимает оперативные решения. Очень важный момент - управляющий независим. Сегодня как происходит: на председателя товарищества собственников, которого избрали и который сам осуществляет оперативное управление, можно повлиять. Мол, председатель нас заставляет снять спутниковую тарелку с фасада дома, так мы его переизберем на следующем собрании. На управляющего повлиять нельзя - это профессионал, хорошо подготовленный, знающий свое дело, действующий в соответствии с законодательством.
Список, реестр - не важно, как он будет называться.
Может, если такое помещение относится к общему имуществу и принадлежит на праве собственности участникам совместного домовладения.
При этом решение о его передаче во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения и (или) иным лицам должно быть принято на основании письменного согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения.
В соответствии с Трудовым кодексом (ТК) руководителю организации запрещается выполнение оплачиваемой работы на условиях штатного совместительства, кроме преподавательской, научной или иной творческой деятельности, а также медицинской практики.
Жилищным кодексом (ЖК) определено, что председатель правления, являясь одним из органов управления товарищества собственников, по сути, является руководителем некоммерческой организации. ЖК также установлено, что председатель правления либо избирается из числа членов этой организации, либо принимается на работу по трудовому договору (контракту). Таким образом, выполнение председателем правления товарищества собственников иной оплачиваемой работы на условиях совместительства в других организациях законодательством не предусмотрено.
В первую очередь наши предложения о внесении изменений в законодательство направлены на повышение уровня образования председателей правления ТС. Также мы предусматриваем сферу управления жильем как профессиональную деятельность, которая должна осуществляться на основании соответствующего образования и квалификации. Изменения коснутся и процедуры принятия решений. Это связано с тем, что на некоторых собраниях решение за всех могли принять около 13% от общего количества всех собственников. Конечно, здесь играют роль и объективные, и субъективные причины, в том числе желание и активность собственников. Однако такие факты были. Чтобы их исключить, мы предложили увеличить планку и поднять кворум для принятия решений. Министерство жилищно-коммунального хозяйства также уточнило некоторые вопросы, касающиеся отчислений на капремонт. Система капремонта республики совершенно отличается от системы отчисления в ТС. Там необходимо защитить деньги от обесценивания. Поэтому средства размещаются на счетах банков. При этом и вклады, и проценты, начисляемые по ним, должны использоваться только по целевому назначению.
Давайте еще раз проговорим, что есть товарищество собственников. Это способ управления общим имуществом. Понятно, что общее имущество имеется в определенном одном объекте, поэтому товарищество собственников возможно только в одном доме. А вот эксплуатация жилья товариществом собственников может осуществляться как самостоятельно, так и с привлечением организаций - частных или государственных. Создание товарищества собственников никоим образом не означает, что необходим свой штат обслуживающего персонала. Это просто способ управления, способ принятия решения о том же техническом обслуживании.
Если дом большой, например 600 квартир, и есть экономическая целесообразность на этот объем жилой площади взять свой штат, то, вполне возможно, стоит осуществлять техобслуживание самостоятельно. Если, к примеру, 40 квартир в доме, то, конечно, никакой экономической целесообразности набирать и содержать свой штат, тем самым увеличивая стоимость техобслуживания для конкретного потребителя - граждан, нет. Для этого есть организации, осуществляющие эксплуатацию жилфонда как частной формы собственности, так и государственной. Сегодня в республике есть ряд частных организаций, которые занимаются эксплуатацией: осуществляют техобслуживание, делают текущий ремонт и т.д.
Относительно развития инфраструктуры товарищества собственников могу сказать, что это одна из целей создания ТС – постоянно увеличивать объемы и стоимость своего имущества. Шлагбаум является общим имуществом в том числе и приобретается за счет средств всех собственников. В данном случае вопрос может быть только о техническом обслуживании этого шлагбаума. Да, могут быть установлены дополнительные взносы за обслуживание этого оборудования для тех, кто его использует. Но только по решению общего собрания. Правление в данном случае не наделено полномочиями принимать решения о взыскании каких-то дополнительных взносов. Это, повторю, компетенция исключительно общего собрания или собрания уполномоченных.
Таким образом, в данном случае речь идет о нарушении действующего законодательства и понуждением к оказанию услуги.
Техническое обслуживание ЗПУ – это дополнительная жилищно-коммунальная услуга. Согласно действующему законодательству плата за дополнительные ЖКУ осуществляются на основании договора, который заключается непосредственно с потребителем этой услуги, то есть с каждым конкретным собственником. Если потребитель заключил договор, то ТС вправе выставить счет. Если такого договора нет, а счет пришел, собственник вправе не оплачивать эту услугу.
Что есть обслуживание ЗПУ, шлагбаума и т.д.? Это услуга, а любая услуга оказывается на основании договора. Только есть основные ЖКУ, без которых не может эксплуатироваться жилой дом и существовать как объект, – они обязательные. А есть дополнительные, без которых, так сказать, можно обойтись. В этом вся разница.
Действительно, в Минске проводится эксперимент. Есть совместные домовладения, есть уполномоченное лицо, допустим, КУП "Жилищно-коммунальное хозяйство Первомайского района", которое назначено местным исполнительным и распорядительным органом. Есть товарищества собственников ЖСПК. И если говорить о местах, то это две параллельные организации. В первом случае речь идет о договорных отношениях, во втором - об уставных. То есть ничто не мешает развиваться товариществу собственников параллельно уполномоченному лицу. Как ЖКХ, так и ТС для техобслуживания дома, например. Могут позвать любую подрядную организацию - хоть ЖЭУ, хоть частника. Права абсолютно одинаковы что у ЖКХ, что у ТС. Необходимые условия для работы созданы.
- размещаются материалы рекламно-информационного характера. - 2024