Особенности правовых отношений в садоводческих товариществах

Контролировать использование земельных участков по целевому назначению должно правление садоводческого товарищества. При выявлении таких земельных участков оно должно проинформировать местный исполнительный комитет для того, чтобы тот мог принять меры к землепользователям - привлечь их к административной ответственности либо принять меры по прекращению прав на земельные участки и изъятию. Основания для этого установлены в шестой главе Кодекса о земле. Одним из них является неиспользование земельного участка либо использование его не по назначению.

Что касается поиска хозяев таких участков, то эту работу проводит местный исполнительный комитет, который осуществляет контроль за охраной и использованием земель. Разумеется, во взаимодействии с садоводческим товариществом. Если есть какие-то сведения, то оно должно их исполкому подсказать, чтобы эта работа была эффективной.

В части установки ограждений нормативы установлены типовыми правилами внутреннего распорядка садоводческих товариществ. В документах говорится о том, что в случае установки ограждений на смежных земельных участках они должны иметь светопрозрачность не менее 50% и не должны быть выше 1,7 м. Если речь идет об изменении №4 ТКП 45-3.01-117-2008 (02250) "Градостроительство. Районы усадебного жилищного строительства. Нормы планировки и застройки", то действие этого документа не распространяется на садоводческие товарищества. Нормы ТКП действуют только в населенных пунктах.

Что касается ограничения по количеству участков, я бы разделил этот вопрос на два. Если мы говорим о первоначальном предоставлении земельного участка для коллективного садоводства, то законодательство устанавливает ограничение для одного члена садоводческого товарищества не более 0,15 га. Впоследствии этот член товарищества в результате гражданско-правовых сделок может приобретать неограниченное количество земельных участков.

Что касается членских взносов, то законодательством об охране и использовании земель этот вопрос не регулируется. Это уже нормы указа №50. Там сказано, что общее собрание определяет в том числе вопросы по взиманию членских и целевых взносов.

В настоящее время в положении о садоводческом товариществе действует норма, по которой члены СТ вносят членские взносы в равном размере вне зависимости от размеров земельных участков, пользователями которых они являются в товариществе. Данная норма действует в том числе в отношении количества участков, находящихся в собственности, пожизненно наследуемом владении либо аренде членов товарищества.

По поводу дополнительных и целевых взносов, они действительно взимаются на основании решения общего собрания либо собрания уполномоченных и могут быть установлены в зависимости от площади или количества земельных участков.

Могут, но для этого они должны иметь доверенность от члена товарищества. В положении об СТ есть норма, что его члены вправе выдавать такие доверенности как родственникам, так и любым иным лицам. Один член товарищества вправе выдать доверенность одному человеку.

Вопрос придания садоводческим товариществам статуса жилых поселков рассматривался в 2013-2014 годах. Но ввиду того, что большинство СТ у нас не соответствует требованиям, предъявляемым к населенным пунктам (ширина дорог, размещение построек), кто-то использует земельный участок только для выращивания сельхозпродукции, кто-то возводит простые садовые домики. Не во всех садоводческих товариществах можно разместить определенные объекты инфраструктуры. В настоящее время этот вопрос остался нерешенным.

Хотел бы добавить, что действующее законодательство не препятствует переводу садоводческого товарищества в жилую застройку. При этом в рамках действующего законодательства есть такие примеры на территории Минской области. В частности, в Минском районе дачный кооператив был присоединен к Ждановичам.

Но принципиальный вопрос в том, что действующим садоводческим товариществам, исходя из того, как они строились, как происходило освоение земельных участков, очень затруднительно соблюсти требования, предъявляемые к населенными пунктам в части архитектурных, строительных, противопожарных норм и правил.

Чтобы такое решение было принято на уровне местного исполкома, прежде требуется решение общего собрания садоводческого товарищества о ликвидации. Как показывает практика, даже в СТ с развитой инфраструктурой они не всегда принимаются. Нужно, чтобы его поддержало квалифицированное большинство голосов - 2/3 членов товарищества.

Сегодня законодательство предусматривает такую возможность, но предъявляются очень серьезные требования, в частности архитектурные, и только при их выполнении это становится возможным. Однако зачастую в садоводческих товариществах строятся дома, которые не соответствуют тем требованиям, по каким дома строятся в населенных пунктах, и именно в этом возникает сложность при решении вопроса. Если проанализировать обращения СТ в Минский облисполком, то эта проблема поднимается в единичных случаях и только на уровне вопросов, а не решений самого товарищества.

В настоящее время в соответствии с законодательством это сделать невозможно.

Если рассматривать нарушения законодательства об охране и использовании земель, то это либо их самовольное занятие, нецелевое использование, либо неиспользование участка.

В первую очередь это связано с сезонностью проживания в садоводческих товариществах. Электроэнергия потребляется круглогодично, ежемесячно, ежесуточно, а собрать деньги с граждан зимой не всегда представляется возможным. По состоянию на 1 августа задолженность значительно снизилась и составляет около Br3,5 млн.

Этот тариф был установлен для оплаты населением потребленной электрической энергии в жилищном фонде. Сегодня в соответствии с Жилищным кодексом дачные садовые домики не относятся к жилфонду. С энергоснабжающими организациями садоводческие товарищества рассчитываются как юридические лица по тарифу, установленному для населения. Речь идет о постановлении МАРТ от 27 февраля 2017 года №16. Этот тариф составляет 17,46 копеек за 1 кВт.ч.

Вопросы формирования и использования имущества общего пользования относятся к компетенции общего собрания. Участвовать в финансировании расходов на создание таких объектов обязаны все члены товарищества, если решение принято общим собранием. Вместе с тем общее собрание вправе предложить иной подход. Сейчас не редкость, когда в садоводческих товариществах проводится газоснабжение. Как правило, строительство осуществляется путем создания кооператива. В него не обязаны вступать все, а только желающие. Тем, кто не вступил в кооператив, рекомендуем на общем собрании зафиксировать отказ и урегулировать вопрос о возможности подключения в более позднее время.

Мое мнение такое: если это определено уставом товарищества, так решило правление, то это имеет право на жизнь.

Мы можем проверить хозяйственную деятельность товарищества, а уже в рамках этого посмотреть полномочия, которым наделен председатель и насколько он в соответствии с законодательством эти полномочия осуществляет. По указу №50 "О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ" определена структура, которая осуществляет проверки. Это ревизионная комиссия. Еще хозяйственную деятельность можно проверить в рамках аудиторской проверки и поручений соответствующих органов по указу №510 "О совершенствовании контрольной (надзорной) деятельности в Беларуси" в пределах их компетенций. Если говорить о контроле со стороны органов местной власти, то мы не практикуем проверки садоводческих товариществ. Когда имеют место признаки правонарушений, которые носят уголовно наказуемый характер, нужно по заявительному принципу обратиться в правоохранительные органы по месту нахождения товарищества. В адрес Миноблисполкома поступает очень много обращений с просьбой проверить финансово-хозяйственную деятельность СТ. В этой связи хотела бы обратить внимание, что стоит дать полномочия своему внутреннему ревизионному органу, поскольку он первичен. Потому что, как правило, оснований для того, чтобы выйти на проверку иному государственному органу, недостаточно из той информации, которая предоставлена гражданами. Она не подтверждается документами. Наш ответ сводится к тому, что разъясняем законодательство, чем необходимо руководствоваться и куда обратиться.

Садоводческие товарищества рассчитываются с энергоснабжающей организацией как юридическое лицо по групповому прибору учета электрической энергии, который должен устанавливаться на границе балансовой принадлежности электрических сетей. Случаи воровства электроэнергии действительно происходят, в том числе в садоводческих товариществах. Но отдельного учета, сколько было похищено электрической энергии товариществами у энергоснабжающих организаций, у нас не ведется. Другой вопрос, что к нам поступает огромное количество обращений председателей садоводческих товариществ оказать им содействие в выявлении хищений электроэнергии внутри СТ.

В каждом садовом домике установлен счетчик электрической энергии. Если суммировать показания всех счетчиков садоводческого товарищества и посмотреть, сколько зафиксировано прибором учета на вводе в СТ, то обязательно будет дельта. И она будет большая. Дельта может складываться из потерь электрической энергии, которая обусловлена физическими процессами прохождения электрического тока по проводам линий электропередач, в том числе неточностью показаний приборов учета электроэнергии, установленных в садовых домиках, к этому добавляется хищение внутри СТ.

К сожалению, мы не наделены полномочиями оказывать содействие правлениям садоводческих товариществ в выявлении безучетного потребления электроэнергии. Эту проблему можно решить только с помощью соответствующих специалистов, заключив с ним договоры на оказание данной услуги. А самое действенное мероприятие, которое позволяет почти на 100% исключить воровство электроэнергии внутри садоводческих товариществ, - это вынос приборов учета за границу землевладения (участка).

Порядок регламентирован указом №50 "О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ". Избирается председатель, и правление уполномочивает лицо, которое заключает трудовой договор.

Я могу высказать только свое, как юриста, мнение по этому поводу. Полагаю, что субботники - не инициатива одного председателя. Было принято коллегиальное решение с установлением порядка проведения, с которым согласились все присутствующие на собрании. С точки зрения законодательства и определения слова "субботник" речь идет о добровольном участии. С другой стороны, это правила, которые приняли в СТ, большинство их одобрило, и они имеют юридическую силу. Их необходимо соблюдать.

В данном случае в товариществе наблюдается безвластие. Полагаю, что на помощь должен прийти местный исполком, помочь организовать общее собрание и избрать органы управления. Документы до избрания новых органов управления не должны никому передаваться.

Земли садоводческого товарищества подразделяются на земли общего пользования и земли членов СТ. К первым относятся дороги, проезды, участки, где расположены объекты общего пользования, в частности водонапорная башня. Здесь, по всей видимости, речь идет о случае, когда член товарищества не обрабатывает земельный участок и есть необходимость его изъять. В таком случае прекращение права и изъятие осуществляется непосредственно у члена садоводческого товарищества.

Если у члена товарищества изымается земельный участок, это не значит, что сократилась общая площадь СТ. Участок впоследствии включается в перечень свободных земель. Если же длительное время не находятся желающие его получить (при этом участок примыкает к землям лесного фонда), местный орган власти проводит работу по передаче лесохозяйственным организациям для ведения лесного хозяйства. Тогда общая площадь садоводческого товарищества меняется, земли выводятся за границы СТ.

Территория садоводческого товарищества осваивается на основании проекта организации застройки. Если возникла необходимость изменения самой территории либо размеров земельных участков, нужно проводить корректировку документов.

Чтобы оформить документ, удостоверяющий право на земельный участок, член садоводческого товарищества должен обратиться в районный исполнительный комитет по месту нахождения СТ с заявлением. На его основании будет дано поручение организации по землеустройству для выполнения комплекса землеустроительных работ с последующей выдачей документов, удостоверяющих право на земельный участок. Можно ли оформить бесплатно? Нет, оформление происходит в установленном порядке на основании заключенного договора подряда. Если территория СТ очень большая, не используется полноценно, исполком вправе рассмотреть возможность сделать ее более компактной. Изъятые участки передать лесохозяйственным предприятиям.

В настоящее время Министерство экономики во взаимодействии с другими государственными органами ведет работу по совершенствованию законодательства о садоводческих товариществах. Подготовлен проект указа, который в апреле этого года прошел общественное обсуждение на правовом форуме. Изменений предлагается внести много. Приведу те, которые представляют наибольший интерес.

В проекте указа предлагается упростить порядок изменения границ земельных участков, если проект организации и застройки территории садоводческого товарищества был утвержден до вступления в силу указа №50, то есть до 7 августа 2008 года. В таких случаях установление границ при отсутствии земельного спора может быть выполнено по фактическому пользованию, без внесения изменений в проект организации и застройки территорий товарищества, изменение которого в настоящее время представляет собой длительную и дорогостоящую процедуру.

Кроме того, местным исполнительным и распорядительным органам, на территории которых расположены товарищества, предлагается обеспечить информирование садоводческих товариществ, в соответствии с их запросами, о переходе прав на земельные участки к другим лицам. Несмотря на то, что в положении имеется норма, обязывающая членов товарищества письменно уведомлять правление о переходе к ним прав на земельный участок, в связи с необязательностью отдельных владельцев товарищества, правление и руководство СТ не имеет никаких сведений, что у них появился новый член, владелец. В случае принятия этой нормы полагаем, что проблема будет решена и такое информирование позволит устранить неопределенность, даст возможность товариществам вести надлежащий учет своих членов, информировать их об обязанностях, правах и правилах внутреннего распорядка.

Намечено конкретизировать и расширить в указе - в положении о садоводческих товариществах - перечень документов, с которыми члены СТ имеют право знакомиться. В настоящее время норма в положении говорит о том, что члены товарищества имеют право знакомиться с отчетами председателя правления ревизионной комиссии, а также получать от них иную информацию. Но, как показывает практика, очень много обращений связано с тем, что члены товарищества, приходя к председателю правления, не могут получить исчерпывающую информацию, на которую имеют право. В связи с этим мы расширяем этот перечень.

Проектом указа предлагается предоставить местным исполкомам полномочия по внесению на рассмотрение общего собрания либо собрания уполномоченных товарищества кандидатов на должность председателя правления в случае его длительного отсутствия. Эта норма предлагается в связи с тем, что, когда в СТ длительное время отсутствует председатель, начинается хаос, образуются несанкционированные свалки мусора, ухудшается экологическое состояние близлежащих территорий. Если исполкомом была предложена кандидатура, а председатель так и не был избран, то мы предлагаем внести нормы, чтобы в таких случаях местный исполком самостоятельно назначал председателя правления.

Хочу также затронуть вопрос о формировании членских взносов в садоводческих товариществах. Действующая в настоящее время норма вызывает много вопросов, обращений и жалоб со стороны членов товарищества, которые не согласны с таким регулированием. Этот вопрос рассматривается, предложений высказывается много, зачастую они противоречивые. По мнению Минэкономики, норму надо изменить и предоставить право садоводческим товариществам самостоятельно решать такие вопросы на усмотрение общего собрания либо собрания уполномоченных. Имеются и другие мнения, говорящие о том, что членские взносы не должны зависеть от площади и количества земельных участков, поскольку в основном направляются на оплату труда работников. Кроме того, в проекте предлагается урегулировать вопросы о членстве лиц, являющихся участниками долевой собственности на земельный участок, садовый домик. В действующем указе этот вопрос не урегулирован.

Проект указа дорабатывается и находится в Министерстве экономики.

Что касается регистрации, если был отказ в совершении регистрации, то в отказе содержится информация, куда его можно направить для того, чтобы вышестоящая организация определила, правомерен ли отказ. Хотелось бы видеть и знать, на основании каких норм гражданину было отказано. Он может обратиться в Национальное кадастровое агентство обжаловать этот отказ или хотя бы для того, чтобы специалисты сказали: правомерен отказ или нет. Если он неправомерен, то ему будет разъяснено, как поступать дальше. Если правомерен, то в его случае законодательство не позволяет поступить иначе и необходимо оформлять на всех участников.

Что касается в целом проблем, связанных с долевым правом, действительно, между участниками долевой собственности возникают различного рода споры, и, как правило, эти вопросы подлежат разрешению исключительно в судебном порядке.