Новшества в системе ЖКХ

Указ №563 предусматривает такой порядок, но только в отношении граждан, которые уже сейчас имеют или будут иметь право (например, после получения жилого помещения коммерческого использования) на получение жилого помещения социального пользования. 63-й пункт положения - это дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, граждане, пострадавшие от катастрофы на Чернобыльской АЭС, многодетные семьи в зависимости от доходов и так далее. Довольно широкий перечень. Эти лица смогут по заявлению перевести жилье в разряд социального. Естественно, право на приватизацию они не получат, просто не будут вносить плату за пользование жилым помещением.

В первую очередь хочу отметить, что обязанность председателя правления товарищества собственников и организации застройщиков о ежегодном отчете о финансово-хозяйственной деятельности - это не новшество в законодательстве. В Жилищном кодексе эта норма существовала. Указом №461 были лишь установлены сроки, не позже которых данные отчеты должны производиться. Сегодня как таковой формы проведения отчета не существует. Но вместе с тем основным документом финансово-хозяйственной деятельности любой организации является смета доходов и расходов. При осуществлении председателями правления отчетов о финансово-хозяйственной деятельности необходимо в первую очередь анализировать и докладывать именно по доходам и расходам организации. Что касается вопросов по форме отчетности, насколько мне известно, Международной ассоциацией менеджмента недвижимости разработана такая форма, ее можно найти на сайте организации.

С вступлением в силу Жилищного кодекса у нас капитальный ремонт выделен в основную жилищно-коммунальную услугу. В связи с этим уже с 1 января 2014 года установлены тарифы на капитальный ремонт, то есть плата в размере Br600 на 1 кв.м уже осуществляется, эта графа есть.

В действующем законодательстве не существует такой нормы, как сверхнормативная площадь. Существует законодательно установленный порядок оплаты, скажем, дифференцированной оплаты, за техобслуживание. За 20 кв.м на одного члена семьи плюс 10 кв.м на семью - это низкий тариф, который составляет Br600, и тариф, обеспечивающий полное возмещение экономически обоснованных затрат - Br2,1 тыс. По тарифу, обеспечивающему полное возмещение, еще производится оплата за техническое обслуживание так называемых пустующих квартир - тех, где ни собственник, ни члены его семьи не зарегистрированы по месту жительства. Для тех, кто зарегистрировал частное унитарное предприятие по своему месту жительства, оплата также осуществляется по тарифу, обеспечивающему полное возмещение.

Жилищным кодексом Беларуси установлено, что с момента его вступления в силу во вновь построенных жилых домах собственники жилых помещений, участники совместных домовладений должны определиться со способом управления. Сегодня кодекс предусматривает, что инициатором создания товарищества собственников в жилых домах до момента ввода в эксплуатацию может быть застройщик. А сам способ управления могут выбрать только дольщики, в дальнейшем собственники. Указом №461 было внесено изменение в указ №538: в случае, если этого не произойдет (либо со стороны застройщика не будет инициирования создания, либо дольщики откажутся от создания товарищества собственников), тогда местные исполнительные и распорядительные органы без проведения конкурса в течение 15 дней с момента возникновения совместного домовладения назначают уполномоченное лицо из числа госорганизаций. То есть законодательством установлено, что если собственники, участники совместного домовладения по каким-либо причинам не определяются со способом, не создают товарищество собственников, тогда уполномоченным лицом по управлению их недвижимого имущества является государственная организация. В принципе, это ЖРЭО районов, если говорить о Минске.

Сегодня нормы порядка предоставления жилых помещений на льготных основаниях отдельным категориям граждан установлены статьей 140 Жилищного кодекса. К таким категориям относятся, в частности, Герои Беларуси, Герои Советского Союза, Герои Социалистического труда, полные кавалеры орденов Отечества, Славы и Трудовой Славы, а также ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, воины-интернационалисты.

Подразумевается, что все льготные категории граждан должны быть носителями права на наделение жилищной квотой. Только в этом случае они имеют право на приватизацию жилья на льготных основаниях. Носители льготы должны представить ее в полном объеме. Если не успели в срок для начисления, то есть с 1 июля 1992 года по 1 июля 1999 года, то предусмотрена одноразовая реализация права на приватизацию жилья на льготных основаниях.

Если гражданин не имел права на начисление жилищной квоты, например, из-за того, что приобрел гражданство после вступления в силу Закона о приватизации (а он вступил в силу 1 июля 1992 года), то он приватизирует только на общих основаниях без права на льготы. Тем, кто имел право на льготы, на начисление жилищной квоты, передается безвозмездно в пределах 20 кв.м общей площади жилого помещения, а также по 20 кв.м на каждого неработающего нетрудоспособного члена семьи.

Кроме того, к категории льготников относятся ликвидаторы последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС 1986-1987 годов, имеющие удостоверения и льготы по закону о социальной защите граждан, пострадавших от катастрофы на ЧАЭС.

Есть еще категория, к которой относятся граждане, проживающие в одноквартирных и блокированных жилых домах, имеющих не более одного надземного этажа, при их износе на 60% и выше. Степень износа определяется организациями по технической инвентаризации. Если в ходе обследования подтверждаются эти 60% и выше, то эти жилые помещения передаются гражданам безвозмездно.

Могут быть иные нормативные правовые акты, которые предусматривают иное право на передачу в собственность жилых помещений на льготных основаниях. Это, например, указ №195. Речь в данном случае идет о военнослужащих, судьях, прокурорских работниках. Там несколько иной порядок предоставления.

Что касается передачи на общих основаниях, то граждане имеют возможность приватизации в рассрочку на 40 лет при условии первоначального взноса не менее 10%. На эту рассрочку никакие проценты не начисляются. У граждан есть право на досрочное погашение.

Первоначальным условием для оказания дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании законодательства должно являться решение общего собрания, принятое в установленном порядке. Когда собственник недвижимого имущества примет решение, что ему необходима какая-нибудь дополнительная услуга, вторым шагом для ее оказания является договор. Без договора дополнительная жилищно-коммунальная услуга не может оказываться в принципе. Собственник - член организации-застройщика либо товарищества собственников, который договор на дополнительную жилищно-коммунальную услугу не заключил, вправе ее не оплачивать. Что касается формирования тарифов, то как таковых тарифов на дополнительные жилищно-коммунальные услуги быть не может. Они формируются на основании фактических затрат. Например, есть определенный дом, есть определенная услуга, которая оказывается на конкурентной основе, тариф свободный, договорной.

Как такового перечня дополнительных жилищно-коммунальных услуг законодательством не установлено, есть перечень основных. Все, что оказывается собственником жилых помещений дополнительно - по содержанию, эксплуатации, благоустройству, можно отнести к дополнительным жилищно-коммунальным услугам.

Как правило, оказание дополнительных жилищно-коммунальных услуг может быть не связано с основной эксплуатирующей организацией. Дополнительную услугу можно получить от любой организации, которая существует на соответствующем рынке.

До 2014 года, до выхода указа №550, тарифы для населения устанавливались Советом Министров, за исключением тарифов на вывоз и обезвреживание твердых коммунальных отходов. Их обязаны были применять все организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда, независимо от форм собственности. Так как тарифы несколько ниже себестоимости их предоставления, в соответствии с законом о бюджете организации, осуществляющие эксплуатацию жилищного фонда либо предоставляющие коммунальные услуги по тарифам для населения, вправе обратиться в местный финансовый орган за возмещением части расходов по оказанию этих услуг. То есть для всех были прописаны одинаковые условия, но некоторые организации, скажем, негосударственные ЖЭСы, товарищества собственников или ЖСПК, принимали решение не обращаться за возмещением части расходов из бюджета, а выставляли возмещение всех фактических расходов собственникам жилых помещение, то есть потребителям услуг. В связи с этим указом №550 поставлен акцент: все граждане Беларуси в одинаковых условиях получают эти услуги и должны вносить оплату по единым тарифам.

С 2014 года порядок регулирования тарифов изменился. Теперь есть орган, который регулирует тарифы (в основном те, которые оказывают организации системы нашего министерства, - это техническое обслуживание, водоснабжение, водоотведение, пользование лифтом), - это облисполкомы. Уже с 1 января решением облисполкомов, Минского горисполкома установлены тарифы, обязательные для применения.

Есть ли разница между тарифами, которые не были никем зафиксированы?.. Это зависит от состояния дома, какие там работы выполнялись. Раньше стоимость технического обслуживания разнилась. Теперь все в одинаковых условиях. В настоящее время подготовлен проект инструкции по финансированию из бюджета. Предполагается (пока еще проект не утвержден), что будет норматив субсидирования, одинаковый для всех.

Дело в том, что фонд жилых помещений коммерческого использования начал формироваться с 1 января 2012 года. За это время он зарекомендовал себя положительным образом, стал очень востребованным. Именно поэтому правительством Беларуси было принято решение развивать фонд такого жилья. Решения по поводу публичного опубликования проекта указа не было. Но, тем не менее, концепция государственно-жилищной политики в виде проекта была размещена на сайте Совета Министров. Она обсуждалась населением и нашла поддержку. Подчеркну, что заселение в жилые помещения коммерческого использования - это не обязательная форма улучшения жилищных условий, а альтернатива.

Статистики по поводу того, сколько принято службой "одно окно" заявлений от граждан на приватизацию за 2013 год, вообще не ведется. Если говорить о количестве желающих приватизировать жилье после подписания указа №563, то оно даже уменьшилось. Здесь вопрос нужно поставить по-другому: насколько увеличилось количество желающих приватизировать жилье после того, когда в принципе стало известно, что такой указ будет подписан? Вот тогда наблюдалось резкое увеличение желающих, и максимальный пик пришелся на май-июнь прошлого года. Почему число граждан сегодня уменьшилось? В запасе у граждан на приватизацию еще есть 2,5 года с момента подписания указа. То есть только 1 июля 2016 года заканчивается срок процесса приватизации. Поэтому сейчас люди немножко успокоились, время у них еще есть. Уже не наблюдается такого наплыва граждан, они хотят оценить, какие суммы предстоит выплатить и стоит или не стоит им заниматься приватизацией. Основная часть населения приватизировали жилье. Государственного жилфонда осталось менее 350 тыс. жилых помещений.

Необходимо обратиться в организацию, которая предоставляет данную услугу, чтобы представители организации пришли и замерили температуру воды. Если действительно окажется, что она ниже стандарта, то есть ниже 50 градусов, будет составлен акт и произведен перерасчет. То есть это необходимо подтвердить. Если имеется в виду отсутствие системы рециркуляции, то предоставляется скидка 10%, это предусмотрено действующим законодательством.

Сколько в стране остается неприватизированного жилья, я сказал ранее. По поводу изменения подходов к расчету выплат за приватизацию: на тех условиях, на которых приватизация идет сегодня, она осуществляется уже в течение 14 лет, то есть с 1999 года. Наиболее дисциплинированные граждане, а это абсолютное большинство, уже приватизировали жилье. Пока что менять формулу расчета выплат за приватизацию не планируется.

На сегодняшний день указом №563 предусмотрен запрет на передачу в собственность, приватизацию и так далее жилых помещений коммерческого использования, если иное не определено Президентом. Пока у нас не планируется передача в собственность жилых помещений коммерческого использования, за исключением случаев (в исключительном порядке) по решению Президента. Как будет в дальнейшем - пока сказать сложно.

Указ № 563 "О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений" направлен на сокращение очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Теперь фонд жилых помещений коммерческого использования будет делиться: 40% для лиц, которые имеют первоочередное право на предоставление, остальные 60% - это граждане, состоящие на учете нуждающихся, а также те, кто не состоит на таком учете.

К первой категории относятся лица, которые будут получать коммерческое жилье на период трудовых отношений. Первоочередное право будут иметь только те лица, которые не имеют в собственности жилых помещений, а также не имеют права владения и пользования жилыми помещениями в населенном пункте. К этой категории относятся молодые специалисты, военнослужащие, лица профессорско-преподавательского состава, ученые, госслужащие.

Если среди этих граждан, которые претендовали бы на первоочередное получение коммерческого жилья, не найдется желающих, то в последующую очередь будут рассматриваться заявления нуждающихся - по дате постановки на учет, затем заявления граждан, не состоящих на учете нуждающихся, - по дате подачи заявления.

Будет еще целый перечень граждан, который утвердит Совет Министров по согласованию с Президентом. В перечне будут определены категории лиц, имеющих право на первоочередное предоставление коммерческого жилья. Вполне возможно, что не все эти 40% будут отдаваться именно этим лицам. Планируется наращивание фонда жилых помещений коммерческого использования, намечены довольно существенные объемы строительства жилых помещений коммерческого использования, идет перевод жилья в разряд коммерческого. Когда его станет много, граждане смогут улучшать свои жилищные условия, получая коммерческий наем в свободном порядке.

При проведении сверки очереди граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, может быть выявлено, что у некоторых отпали основания состоять на данном учете. Если у граждан по каким-либо причинам эти основания отпадают, например, изменился состав семьи или из помещения, на которое гражданин имеет право пользования, выбывает человек, соответственно, у него становится более 10 или 15 кв.м на одного человека, а значит, он снимается с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Просто так никого снять не могут, так как есть определенные основания для снятия граждан с учета. Отказ от получения жилого помещения - одно из таких оснований. В частности, отказ от включения в установленном порядке в организацию застройщиков для строительства жилого помещения либо отказ от жилого помещения социального пользования, причем таких отказов должно быть не менее трех в течение календарного года. Если в течение года гражданин отказался от вступления в формируемую организацию застройщиков, тогда он снимается с учета, но, если у него сохраняются основания состоять на таком учете, он может на следующий же день подать заявление и стать на учет заново. Здесь речь идет о том, чтобы не задерживать очередь. В Минске самая длительная очередь - те, кто стал на учет в 1989 году, все еще строятся.

На 1 января 2013 года в Беларуси на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий было 813 тыс. человек. Проведена большая работа по сверке, сняты с очереди многие люди, которые по каким-либо причинам оставались в очереди. Сейчас эта цифра будет ниже. Точной цифры пока нет, но, думаю, что она будет около 750 тыс. человек.

Плата за жилищно-коммунальные услуги в плату за пользование жилым помещением коммерческого помещения не входит, это абсолютно разные платы.

Разница в оплатах для обычных граждан и для имеющих первоочередное право на получение коммерческого жилья будет. Плата за пользование для обычных граждан установлена указом №512, который будет отменен с 1 апреля 2014 года, на смену ему придет указ №563. Эта плата составляется следующим образом: 0,2 базовой величины умножается на количество метров и коэффициенты, которые определены всеми облисполкомами и Мингорисполкомом и в зависимости от местонахождения и благоустройства жилья. Например, в Минске самый высокий коэффициент (для жилья в центре города) установлен в размере 1,5.

Что касается размера платы за пользование жилыми помещениями для лиц, имеющих первоочередное право на получение коммерческого жилья, то здесь будет другой порядок. Кроме того, у нас есть категория граждан, которые сегодня проживают в госжилфонде, но эти помещения будут переведены в разряд коммерческих с 1 апреля (это касается служебных жилых помещений и специальных служебных жилых помещений) и с 1 июля (жилые помещения госжилфонда, которые граждане сегодня бессрочно занимают). Эти лица будут вносить плату с учетом пониженного коэффициента. То есть 0,2 базовой величины умножается на количество метров и коэффициенты, которые определены всеми облисполкомами и Мингорисполкомами в зависимости от местонахождения и благоустройства, и эта цифра будет умножаться на пониженный коэффициент, который будет устанавливаться облисполкомами и Мингорисполкомом по согласованию с Минжилкомхозом. Коэффициент пока не установлен, он будет определен до 1 апреля 2014 года.

Что касается справедливости, то действительно есть разница между получением арендного жилья и квартиры в собственность. А что касается передачи по наследству, то в указе №563 сказано, что если граждане надлежащим образом исполняют свои обязанности нанимателя, то с ними обязаны продлить договор на срок до 5 лет. Этот договор может стать бесконечным и пожизненным. В Жилищном кодексе предусматривается такой порядок, как переоформление договора найма. Допустим, с нанимателем что-либо случилось или он выехал из этого жилого помещения, то члены его семьи, которые проживают в этой квартире, смогут перезаключить договор найма на тех же условиях и останутся проживать в этой квартире. Никто никого выгонять не будет, если эти граждане надлежащим образом исполняют обязанности по договору, то есть исправно платят, нет задолженностей за жилищно-коммунальные услуги, нет фактов административных правонарушений, не нарушают право пользования жилищным помещением.

В связи с тем, что облисполкомам и Минскому горисполкому переданы соответствующие полномочия и чтобы не было значительной разницы в тарифах, указом №550 предусмотрена норма, что тарифы устанавливаются по согласованию с Минэкономики. Поэтому, думаю, что большой разницы не будет.

Установленные с 1 января тарифы едины за исключением тарифов на вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов. Эти тарифы регулируются в исполкомах более длительное время, и за это время специфика каждого региона в формировании этих тарифов стала заметнее. То же водоснабжение не может стоить одинаково везде, так как отличаются используемые основные фонды, находящиеся в эксплуатации, отличаются и другие составляющие себестоимости услуг.

Если посмотреть тарифы, обеспечивающие полное возмещение экономически обоснованных затрат, то они разнятся уже сильнее. К нам поступает много вопросов в связи с тем, что облисполкомы приняли различный уровень тарифов, и мы пытаемся объяснить, какова себестоимость той либо иной услуги в регионе. Все тарифы обоснованы.

В указе №550 прописаны нормы, по которым увеличение тарифов будет осуществляться за год в размере не выше $5 в эквиваленте по среднегодовому курсу. Такое повышение произошло с 1 января: на $3,72 повышены тарифы на электрическую энергию, газ и тепловую энергию и на $1,28 повышены тарифы на услуги организаций системы Минжилкомхоза. В дальнейшем в соответствии с указом тарифы для населения предполагается индексировать на рост номинальной заработной платы, чтобы увязать увеличение тарифов с ростом доходов населения. Такая индексация предусмотрена для того, чтобы не снижался уровень возмещения населением затрат на услуги ЖКХ. Таким образом учитываются инфляционные процессы.

Не известна окончательная себестоимость 2013 года, она будет видна по отчетам несколько позже. По ожидаемой оценке, в 2013 году население оплачивало около 25% себестоимости фактических затрат на услуги ЖКХ. Планируется, что на 2014 год уровень возмещения составит около 30%.

Мы отслеживаем три показателя - удельный вес, или доля, расходов на оплату услуг ЖКХ семьи, получающей среднереспубликанскую зарплату, семьи, состоящей из двух бюджетников, и семьи из двух пенсионеров. Цифры есть пока только за ноябрь, годовые будут в окончательном отчете. Но я думаю, что отличаться они будут не сильно. Доля расходов на оплату ЖКУ при двух работающих и получающих среднереспубликанскую зарплату по состоянию на ноябрь зимой составляла 2,9%, летом - 2,04% дохода, в семье бюджетников - 4% зимой и 2,84% летом и в семье пенсионеров - зимой 5,5% и летом 3,46%.

Оплата за отопление меняется в зависимости от температуры за окном, поскольку большинство жилого фонда оборудовано приборами индивидуального учета. В среднем по стандартной двухкомнатной квартире плата за отопление во всем комплексе ЖКУ составляет 27,8%. Если температура будет ниже, может и до 30% увеличиться.