Налогообложение доходов от сдачи внаем жилых помещений

Налоговые органы постоянно контролируют полноту и своевременность уплаты налогов в бюджет гражданами, сдающими жилье внаем. К сожалению, далеко не все они соблюдают налоговое законодательство, и факты уклонения от уплаты налогов, конечно, есть. При выявлении таких фактов нарушители привлекаются к административной ответственности в виде штрафа. Кроме того, за весь период сдачи жилья внаем им предъявляется к уплате налог и пеня. Так, в 2012 году выявлено 2027 плательщиков (физических лиц и индивидуальных предпринимателей), допустивших нарушения налогового законодательства, от которых дополнительно поступило в бюджет Br611,1 млн.

  В текущем году выявлено уже 426 таких нарушителей, которым предъявлено к уплате в бюджет Br132,7 млн.

За последние годы ситуация на рынке сдачи жилья внаем действительно приобрела цивилизованные формы. Показателем этого может служить рост количества граждан, сдающих жилье внаем официально. Так, если в 2009 году на учете в налоговых органах состояло около 32 тыс. таких плательщиков, то в 2012 году их количество превысило 101 тыс. человек, то есть увеличилось более чем в три раза. Сегодня законодательно установлены типовые формы договоров найма жилых помещений, предусматривающие права, обязанности и ответственность сторон сделки. Такие договоры подлежат обязательной регистрации в исполкомах или ЖЭСах, что также является дополнительным подтверждением официальности заключенной сделки. Аналогичная ситуация складывается на рынке жилья, предоставляемого для краткосрочного проживания. Этому способствовало, прежде всего, определение на законодательном уровне критерия, в каких случаях данный вид деятельности относится к предпринимательской, а также принятие иных законодательных мер по пресечению фактов сдачи жилья на сутки без государственной регистрации и уплаты налогов. В частности, установлен запрет на размещение рекламы о сдаче квартиры на сутки лицами, не зарегистрированными в качестве индивидуальных предпринимателей.

Рынок государственного арендного жилья только  формируется, поэтому сегодня говорить о том, что он серьезно повлияет на сдачу жилья внаем гражданами, на мой взгляд, рано.

Однако в будущем, с развитием рынка арендного жилья, ситуация, безусловно, изменится:  возрастет конкуренция, которая окажет влияние и на уровень цен на арендуемое жилье, и на качество оказываемых услуг.

Согласно статье 1 Гражданского кодекса  Республики Беларусь предпринимательская деятельность - это самостоятельная деятельность физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления.
 
 К предпринимательской деятельности, в частности, не относится деятельность по сдаче внаем (поднаем) жилых помещений, кроме предоставления мест для краткосрочного проживания. Поэтому при сдаче внаем жилых помещений на длительный срок регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не требуется.
 
Справка. Для целей налогообложения к деятельности по сдаче внаем жилых помещений для краткосрочного проживания относится деятельность по сдаче внаем (поднаем) жилых помещений по заключенным в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого из которых не превышает 15 дней.

Индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность по сдаче внаем (поднаем) жилья, могут являться плательщиками подоходного налога, налога при упрощенной системе налогообложения или единого налога. Это зависит от того, на какой срок жилое помещение сдается внаем (поднаем).

Так, если предприниматель занимается деятельностью по сдаче гражданам внаем (поднаем) жилых помещений для краткосрочного проживания, он является плательщиком единого налога и не вправе применять иную систему налогообложения в отношении доходов от этой деятельности.

Предприниматель, сдающий гражданам внаем (поднаем) жилье на длительный период, может уплачивать налог при упрощенной системе налогообложения или подоходный налог. При этом неважно, кому он сдает помещение - гражданину или организации.

При упрощенной системе налогообложения индивидуальный предприниматель, сдающий жилые помещения внаем,  должен представлять в налоговый орган декларацию (расчет) при упрощенной системе налогообложения  не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом, а уплатить налог - не позднее 22-го числа этого же месяца,

Отчетным периодом по налогу при УСН может быть как календарный месяц (при применении УСН с уплатой НДС ежемесячно), так и календарный квартал (при применении УСН без НДС либо с уплатой НДС ежеквартально).
 
 С 2013 года плательщики, применяющие УСН без НДС, рассчитывают налог   по ставке 5%. Для плательщиков налога при УСН с НДС установлена ставка в размере 3%.

В этом случае индивидуальный предприниматель ежеквартально самостоятельно исчисляет подоходный налог исходя из полученного дохода по ставке 15%.

При этом индивидуальные предприниматели обязаны вести учет доходов и расходов в установленном порядке и представлять в налоговый орган по месту постановки на учет налоговую декларацию не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным периодом. Уплата подоходного налога производится не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным периодом.

Отчетным периодом подоходного налога признается квартал, полугодие, девять месяцев календарного года и календарный год.

В отношении квартиры, сдаваемой внаем физическим лицам на сутки, индивидуальный предприниматель является плательщиком единого налога, который он исчисляет самостоятельно ежемесячно по ставкам налога, установленным в населенном пункте по месту нахождения квартиры областными и Минским городским Советами депутатов, за каждую сдаваемую внаем комнату.

Налоговая декларация (расчет) по единому налогу представляется в налоговый орган по месту постановки на учет не позднее 1-го числа отчетного месяца. Уплата единого налога производится ежемесячно не позднее 1-го числа отчетного месяца, а индивидуальными предпринимателями, зарегистрированными впервые - не позднее рабочего дня, предшествующего дню осуществления такой деятельности.

В отношении квартиры, сдаваемой внаем "на сутки" организации, индивидуальный предприниматель будет являться плательщиком налога при УСН или подоходного налога - по его выбору.

В отношении квартиры, сдаваемой внаем на сутки, индивидуальный предприниматель является плательщиком единого налога.

В отношении квартиры, сдаваемой внаем на длительный срок, он будет являться плательщиком налога при упрощенной системе налогообложения или подоходного налога – это он выбирает сам.

Мы уже говорили о том, что индивидуальные предприниматели, сдающие внаем гражданам жилые помещения на сутки, уплачивают единый налог. Если в ряде договоров срок сдачи жилья внаем превышает 15 календарных дней, то в отношении таких доходов предприниматель будет являться плательщиком налога при УСН или подоходного налога – по его выбору.

Да, предусмотрены случаи, когда индивидуальные предприниматели получают льготу по единому налогу. В частности, для физических лиц, впервые зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, ставки единого налога снижаются на 25% в первые три месяца, начиная с месяца, в котором они начали предпринимательскую деятельность.

На 20% снижаются ставки единого налога для плательщиков, достигших возраста 60 лет (мужчины) или 55 лет (женщины), независимо от вида получаемой пенсии; инвалидов; родителей (усыновителей) в многодетных семьях с тремя и более детьми в возрасте до 18 лет; плательщиков, воспитывающих детей-инвалидов в возрасте до 18 лет.
br />На 100% снижаются ставки единого налога для плательщиков - инвалидов I и II групп, воспитывающих несовершеннолетних детей и (или) детей, получающих образование в дневной форме.

Документы, подтверждающие право на льготу, представляются одновременно с налоговой декларацией (расчетом) по единому налогу за первый отчетный период налогового периода, в котором налоговая льгота была первоначально использована.

Форма и порядок ведения учета установлены постановлением МНС от 15 ноября 2011 года №82. В частности, индивидуальные предприниматели – плательщики единого налога обязаны обеспечить ведение учета выручки, полученной от сдачи внаем жилых помещений для краткосрочного проживания, в книге учета выручки от реализации товаров (работ, услуг).

В данном случае индивидуальный предприниматель является плательщиком подоходного налога или налога при УСН – по его выбору.

При УСН налоговая декларация представляется не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. Отчетным периодом может быть как календарный месяц (при применении УСН с уплатой НДС ежемесячно), так и календарный квартал (при применении УСН без НДС либо с уплатой НДС ежеквартально). Уплата налога производится не позднее 22-го числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.

При уплате подоходного налога декларация представляется ежеквартально не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным (налоговым) периодом. Уплата налога производится не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным (налоговым) периодом.

Уплата единого налога производится в отношении каждого жилого помещения по ставкам, установленным в том населенном пункте, в котором оно расположено. Налоговая декларация представляется в налоговый орган по месту постановки на учет не позднее 1-го числа отчетного месяца. Исчисляет налог индивидуальный предприниматель самостоятельно, а уплачивать его должен ежемесячно не позднее 1-го числа отчетного месяца.

Ставки единого налога можно узнать на официальном сайте МНС nalog.gov.by в разделе "налогообложение плательщиков/ индивидуальные предприниматели", а также в налоговом органе или в контакт-центре по телефону 229-79-79.

В данном случае гражданин является плательщиком подоходного налога в фиксированных суммах.

Деятельность по сдаче квартиры на длительный период не признается предпринимательской. С полученных доходов плательщик уплачивает подоходный налог в фиксированной сумме. Его размер устанавливается областными и Минским городским Советами депутатов для той категории населенного пункта, на территории которого находится сдаваемое жилое помещение, и не зависит от размера полученного плательщиком дохода.

Гражданин самостоятельно исчисляет налог, уплачивать его он может или за весь налоговый период (не позднее 1-го числа года, за который осуществляется уплата подоходного налога с физических лиц), или за каждый месяц (не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата подоходного налога с физических лиц).

При уплате подоходного налога в фиксированных суммах есть особенность. Если в 2013 году доход, полученный от сдачи жилья внаем, превысит Br33,1 млн., то по окончании календарного года плательщик должен будет представить в налоговый орган декларацию о полученных доходах и уплатить налог по ставке 12%. При этом при перерасчете налога будут учтены суммы подоходного налога в фиксированных суммах, уплаченного им в течение года. В иных случаях представление налоговой декларации не требуется.

Порядок сдачи жилых помещений внаем (поднаем) регулируется Жилищным кодексом Беларуси и другими законодательными актами. Согласно статье 49 Жилищного кодекса договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются указание в нем предмета договора, срока его действия, размера платы за пользование жилым помещением и срока ее внесения; срока внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (если в соответствии с законодательными актами или договором найма наниматель обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги). Согласно пункту 6 статьи 52 Жилищного кодекса договор найма жилого помещения, заключенный без соблюдения этих требований, является ничтожным.

Формы типового договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда, а также договора найма жилого помещения частного жилищного фонда граждан утверждены постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 193 от 19 марта 2013 года. При этом важно знать, что несоблюдение установленной законодательством формы договора не освобождает физическое лицо от обязанности уплаты фиксированных сумм подоходного налога.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе.

До начала деятельности по сдаче жилых помещений внаем (поднаем) физическому лицу необходимо стать на учет в налоговом органе по месту жительства.

Ознакомиться со ставками подоходного налога в фиксированных сумах можно на официальном сайте МНС nalog.gov.by в разделе "налогообложение плательщиков/физические лица", в налоговом органе, а также позвонив в контакт-центр по телефону 229-79-79.

Доходы, полученные гражданином от сдачи в аренду жилого помещения организации, облагаются подоходным налогом по ставке 12%. Обязанность по исчислению, удержанию и перечислению подоходного налога в бюджет возложена на организацию, выплачивающую такой доход гражданину, как на налогового агента. При этом у гражданина нет обязанности представлять по окончании года налоговую декларацию.

Подоходный налог в фиксированных суммах уплачивается по месту жительства физического лица по ставкам того населенного пункта, в котором находится жилое помещение, сдаваемое внаем.

В случае расторжения договора найма (поднайма) жилого помещения излишне уплаченные суммы подоходного налога возвращаются плательщику на основании его письменного заявления, представляемого в налоговый орган по месту жительства. При этом следует помнить, что возврат излишне уплаченных сумм налога производится, если с момента его уплаты не истекло три года.

Если в 2013 году размер доходов, полученных физическим лицом от сдачи гражданам жилых помещений внаем (поднаем), превысит законодательно установленный предел в Br33,1 млн., плательщик должен будет не позднее 1 марта 2014 года представить в налоговый орган декларацию и уплатить подоходный налог по ставке 12%. При расчете налога налоговый орган примет во внимание размер подоходного налога, уплаченного в течение года в фиксированных суммах.

При этом плательщик имеет право на получение социального и имущественного налоговых вычетов с доходов от сдачи гражданам внаем жилых помещений, превысивших Br33,1 млн. А при отсутствии места основной работы он также имеет право на стандартный налоговый вычет. Такой вычет предоставляется налоговым органом по письменному заявлению плательщика при предъявлении им трудовой книжки, а при отсутствии трудовой книжки – по письменному заявлению с указанием причин ее отсутствия.

Право на льготы в отношении доходов, облагаемых подоходным налогом в фиксированных суммах, имеют только плательщики, получающие доходы от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений молодым специалистам, молодым рабочим (служащим). Для целей налогообложения к молодым специалистам, молодым рабочим (служащим) относятся выпускники, которым место работы (службы) предоставлено путем распределения, выпускники, направленные на работу (службу) в соответствии с договором о подготовке научного работника высшей квалификации за счет средств республиканского бюджета, договором о целевой подготовке специалиста (рабочего, служащего).

Льгота предоставляется в виде полного освобождения от уплаты подоходного налога в течение установленных законодательством сроков обязательной работы (службы) по распределению молодых специалистов, молодых рабочих (служащих).

Такая льгота предоставляется плательщику на основании свидетельства о направлении на работу и трудового договора, заключенного между молодым специалистом и нанимателем.

Неуплата или неполная уплата индивидуальным предпринимателем или физическим лицом суммы налога влечет наложение штрафа. Штраф - величина расчетная. В частности, индивидуальному предпринимателю может быть предъявлен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, но не менее двух базовых величин, то есть не менее Br200 тыс.

Физическому лицу, не уплатившему или не полностью уплатившему налог в размере, превышающем одну базовую величину, может быть предъявлен штраф в размере 15% от неуплаченной суммы налога, но не менее пяти десятых базовой величины, то есть не менее Br50 тыс.

Если будет установлен факт сдачи гражданином, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, жилого помещения на сутки, он может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа в размере до ста базовых величин с конфискацией предметов административного правонарушения или без конфискации.

Ответственность за нарушение налогового законодательства несет собственник имущества, поскольку именно он сдает жилое помещение внаем.

Информацию о лицах, нарушающих налоговое законодательство, можно представить, позвонив в МНС на телефон доверия 328-53-53 или на горячую линию 229-79-29, а также обратившись в налоговый орган лично или путем направления письменного обращения.

Информация о нарушителях налогового законодательства может быть получена из самых различных источников, в том числе от правоохранительных органов, жилищно-эксплуатационных служб, из средств массовой информации, а также организаций и граждан.

Законным платежным средством, обязательным к приему на всей территории Беларуси, является белорусский рубль. Использование иностранной валюты между физическими лицами в расчетах по договорам найма жилого помещения запрещено нормами валютного законодательства. Выдача Национальным банком отдельного разрешения на использование иностранной валюты на территории Беларуси между физическими лицами законодательством не предусмотрена. Поэтому расчеты, о которых идет речь, следует производить исключительно в белорусских рублях.

Порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги регулируется Жилищным кодексом. Внесенные в ЖК изменения, вступившие в силу с 2 марта 2013 года, значительно уточнили порядок уплаты таких платежей.

С учетом этих изменений ответ на вопрос, являются ли доходом физического лица – собственника жилого помещения возмещаемые ему нанимателем коммунальные платежи, зависит от условий заключенного между ними договора найма жилого помещения.

Так, если договором будет предусмотрено, что обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возложена на нанимателя, то оплата ЖКУ не признается доходом собственника жилого помещения.

Если по условиям договора обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг остается за собственником жилого помещения, то оплата таких услуг нанимателем будет признаваться доходом собственника. В этом случае для целей налогообложения сумма оплаченных нанимателем жилищно-коммунальных услуг признается доходом, полученным собственником в натуральной форме.

ИП имеют право уплачивать подоходный налог только с доходов, полученных ими от сдачи жилья внаем на длительный срок. С доходов, полученных от сдачи жилья на сутки, они уплачивают единый налог.

Что касается заданного вопроса, то все зависит от условий договора найма жилого помещения, заключенного между ИП и нанимателем. Если договором будет предусмотрено, что обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг возложена на нанимателя, то эти суммы не признаются доходом ИП.

В составе профессионального налогового вычета, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, ИП может учесть фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, непосредственно связанные с осуществлением им предпринимательской деятельности. Поскольку в данном случае ИП не несет расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг, то и в составе профессионального налогового вычета такие расходы не могут быть учтены.

Если по условиям договора найма жилого помещения обязанность по оплате ЖКУ остается за ИП, то оплата таких услуг нанимателем будет признаваться доходом индивидуального предпринимателя. Для целей налогообложения сумма оплаченных нанимателем жилищно-коммунальных услуг признается доходом, полученным ИП в натуральной форме.

При этом, учитывая, что расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг в отношении жилья, предоставленного внаем, индивидуальный предприниматель фактически не несет, такие расходы не могут быть учтены им в составе профессионального налогового вычета.