Градостроительная политика Минска

В соответствии с действующим законодательством приоритет в получении квартир в арендных жилых домах имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по сроку постановки. Те около 300 квартир, которые сегодня есть в Минске, предоставлены в основном по такому принципу. Но уже есть проект, которым горисполком предлагает правительству возможность выделения квартир, построенных в арендных жилых домах (особенно, если в их строительстве принимали участие предприятия) по принципу места работы будущих владельцев. Это позволит закрепить тех людей, которые состоят в очереди нуждающихся, на предприятиях. Вопрос удовлетворения потребностей этих граждан, которые стоят в очереди на жилье, не снимается с повестки дня. Мы внесли в правительство предложение о некоем пропорциональном предоставлении таких квартир.

Из тех комплексов, которые уже реализуются, вы назвали, например, Лебяжий. Там уже начался ввод в эксплуатацию жилых домов. В прошедшем месяце был сдан дом общей площадью более 10 тыс.кв.м. Перед всеми застройщиками при заключении договоров на право проектирования и строительство было поставлено условие по срокам. На сегодняшний день еще не все участки распределены, но все инвесторы, с которыми были заключены договоры, подтвердили свои обязательства о строительстве в установленные сроки. В частности, Лебяжий будет выглядеть так, как в проекте, - к чемпионату мира по хоккею. Также можно видеть реализацию значимого проекта "Маяк Минска", проезжая по проспекту Независимости.

Что касается микрорайонов массовой жилой застройки, которые застраивает УКС Мингорисполкома, в том числе это Каменная Горка, то все видят, что это уже более миллиона квадратных метров жилья. Строительство в Каменной Горке мы планируем завершить полностью в 2015 году. Лошица тоже сегодня активно застраивается. Вынос авиаремонтного завода и запрет на полеты в аэропорту Минск-1 позволят продолжить освоение этих территорий, ведь сегодня есть ограничение по высотности жилых домов. В Московском районе Минска достаточно много сегодня примеров строительства, инвестиционных договоров. Ну а если говорить об опоздании, то кризис в 2010 году, безусловно, повлиял на реализацию некоторых проектов. Мингорисполком отменил отдельным заказчикам акты выбора. Всего их отменено более 100 за последние пять месяцев, они пересмотрены городской комиссией. Принято решение об их отмене и предоставлении другим застройщикам тех территорий, которые не реализованы.

Аукцион не состоялся.

В прошлом году к столице присоединена территория бывшего военного полигона Зеленый Бор, сейчас ведется работа по включению в состав Минска поселка Колодищи. Эта территория в ближайшее время может стать частью города. По поводу включения в черту Минска других населенных пунктов пока нет ни планов, ни поручений. Остается возможность застройки таких территорий, как Щомыслица, Бехтеревка, Новый Двор и некоторых других. Однако ввиду того, что это сельскохозяйственные земли, строительство на данных территориях мы пока не планируем.

Несомненно, нужны. Это показывает и уровень развития технологий, и уровень развития города в целом. Но лично я против того, чтобы высотки были жилыми - они должны быть административными. Плотность необходимой инфраструктуры (детские сады, парковки и проч.) на маленькой территории у небоскреба обеспечить очень сложно. Поэтому, на мой взгляд, высотное строительство должно быть с административной нагрузкой. Размещение пентхаусов, эксклюзивного жилья возможно, но в очень небольших объемах.

Подготовлен и находится на согласовании указ главы государства о городах-спутниках, в том числе о Смолевичах, Заславле, Руденске, Логойске. Указ проходит согласование в установленном порядке. Специалисты посетили в Заславле несколько площадок, сейчас работаем по предоставлению городу актов выбора для возможности начать проектирование многоэтажной жилой застройки в Заславле. Это одна из ближайших перспектив.

В северо-западной окраине Смолевичей уже строится жилой дом, в прошлом году состоялось торжественное начало его строительства. В декабре текущего года дом должен быть введен в строй - почти 10 тыс.кв.м. Это ЖСК для состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. В состав ЖСК были включены только очередники Минска. Градостроительными документами предусмотрено строительство еще 9 домов общей площадью около 90 тыс.кв.м. Также необходимо построить там школы и детский сад.

В целом строительство в Смолевичах с учетом жилых домов, школ и детского сада, инженерно-транспортной инфраструктуры оценивается ориентировочно в Br900 млрд. Разработана градостроительная документация по этому городу-спутнику. ГПО "Минскстрой" определено заказчиком, ведется проектирование города-спутника.

"Зеленый бор" - также большая территория. Разработан, прошел экспертизу и утвержден план детального планирования застройки данной территории. Необходимость вложения очень больших средств в ее освоение в части инженерно-транспортной инфраструктуры пока не позволяет начать там широкомасштабную застройку. Поэтому принято решение о первоочередной застройке индивидуальными жилыми домами, это 300-400 участков. УКС Мингорисполкома определено заказчиком по застройке территории. Наверное, какая-то часть жилой застройки будет коммерческой, потому что затраты, которые необходимо будет вложить в застройку данной территории (строительство подъездной дороги, инженерных сетей), необходимо, в соответствии с постановлением Совмина, покрывать в том числе за счет коммерческой застройки.

Это тоже предусмотрено законодательством - через базовую величину плата определяется исходя из количества квадратных метров квартиры, но есть повышающие коэффициенты, зависящие от расположения жилья. В среднем мы рассчитывали, что за 2-3-комнатную квартиру нужно будет заплатить Br800 тыс.- Br1 млн. аренды. Это значительно ниже того, что сегодня предлагается на рынке частными владельцами квартир.

Мне неизвестно, что застройщик комплекса "Вивальди" отказался от строительства физкультурно-оздоровительного комплекса. Кроме того, в другом комплексе - "Магистр" - также предусмотрен ФОК. В Заводском районе также начато строительство физкультурно-оздоровительного комплекса с бассейном, фитнесс-залом и даже боулингом. Заказчики доказали, что боулинг сегодня востребован и положительно влияет на окупаемость подобного рода проектов.

Мы укомплектовали первый ЖСК и, уверен, укомплектуем все дома, которые там предусмотрены. Сегодня есть преференции по кредитованию в малых городах.

Уверен, что численность населения столицы не должна превышать 1,9-2 млн. жителей. Уже сегодня мы видим сложности, с которыми сталкиваются горожане в часы пик, когда возникает проблема доступности и пропускной способности развязок и улиц города. Также существует проблема с парковочными местами во дворах.

В центре города есть необходимость строительства многоуровневых паркингов. Сдвинулась с мертвой точки проблема привлечения инвесторов к возведению этих объектов. В 2012 году Мингорисполком на страницах электронного инвестиционного атласа разместил более 100 объектов, среди которых и многоуровневые паркинги. Они необходимы городу, и мы предлагаем их инвесторам для заключения инвестиционных договоров в соответствии с декретом №10, т.е. даже с некоторыми преференциями и льготами. Мы пересматриваем проекты, которые у нас есть, и согласовываем с заказчиками и застройщиками некоторые изменения функционального назначения, т.е. размещение в первых этажах этих паркингов коммерческих объектов - это могут быть СТО, торговые объекты. Насколько мне известно, у нас сейчас разрабатываются 3 договора на строительство многоуровневых паркингов. Причем заявки на строительство подают не только наши инвесторы, но и иностранные компании.

Сегодня сложно осуществить снос: в каждой маленькой квартире прописано много человек. Коммерческие застройщики сейчас занимаются сносом малоэтажной застройки барачного типа. Но это уплотнение и напряжение территории. Хотя перспективы у сноса малоэтажной застройки есть. В то же время мы не можем игнорировать настроения людей.

Это общественная зона, на которой будет развиваться застройка, связанная с административным строительством.

Проект всегда согласовывается, рассматривается комитетом архитектуры и градостроительства, после чего проходит общественное обсуждение.

Андрей Галь: Комитет архитектуры и градостроительства контролирует, чтобы застройщики не упрощали, а делали так, как это предусмотрено в эскизных проектах.

Пока другая площадка не найдена. Решение не принято.

Как я уже говорил, другая площадка не найдена.

На протяжении 2010-2011 годов принят ряд решений Мингорисполкома, в которых комитет архитектуры и градостроительства совместно с проектными организациями вывел 3 основных подхода к территориям, определенным генпланом под снос. Первая категория - объекты частной жилой застройки, которые определены как сохраняемые - на этих территориях расположено более 10 тыс. жилых домов, которые не попадают под снос. Более 3 тыс. домов - территории с перспективой реконструкции с 2020 по 2030 год. Примерно 2,2 тыс. жилых домов определены под снос до 2020 года. Эта информация доведена до сведения общественности, в том числе и через СМИ. Был период, когда многие граждане обращались в комитет архитектуры и градостроительства за разъяснениями, будут ли сохранены их частные дома. В основном город пошел на то, чтобы сохранять частную жилую застройку, в том числе в центре, несмотря на то, что кадастровая стоимость земель, на которых находятся такие дома, очень привлекательна.

В Минске уже был опыт, когда сносили районы ветхой жилой застройки. В частности, в районе улиц Солнечная и Аранская Ленинского района снесено около 70 домов, а их жильцам в соответствии с законодательством были предоставлены квартиры в жилых домах. Так появился хороший, на мой взгляд, озелененный район жилой застройки. Однако реализация такого масштабного сноса достаточно сложна в связи с необходимостью больших финансовых вложений и недовольством граждан, которые противятся сносу домов.

Если дом сдается зимой, то благоустройство должно быть завершено, как правило, к 1 июля. Если дом сдается в благоприятный период (летом, осенью), то благоустройство должно быть выполнено в полном объеме в установленный срок. Что касается районов массовой застройки (таких как Каменная Горка), то там благоустройство всего района с прокладкой сетей идет как отдельный объект.

Объявлен конкурс на создание концепции "Минск-Сити". Это очень значимый проект, исходя из его расположения и из площади территории - около 300 га. До 1 октября текущего года должны быть подведены итоги конкурса. Хотим видеть район, в котором людям будет удобно жить и работать. Предполагается, что это будет и жилая, и административная застройка. Возможно, что участники конкурса инициируют создание знаковых зданий и сооружений, придание району особых интересных функций. Мы хотим увидеть как можно больше предложений и от наших архитекторов, и от иностранных, в том числе именитых.

Это достаточно болезненный и злободневный вопрос. Все знают, как два года назад люди протестовали в Первомайском районе против уплотнения. И всегда вопрос уплотнения становится конфликтным. Люди не согласны и не хотят даже слышать о нормах по плотности, по озелененности города и другим параметрам, которые законодательно утверждены. До принятия решения об уплотнении в установленном порядке проводятся общественные обсуждения с гражданами.

Думаю, что сегодня полностью отказаться от уплотнения территорий Минска, невозможно. Есть районы, в которых плотность гораздо ниже нормативов. Время диктует свои условия: там необходимо строить жилье, общественные здания и магазины.

В целом по республике предусмотрена плотность свыше 9 тыс.кв.м жилой застройки на один гектар территории. Генпланом города Минска определена предельная норма 6,7 тыс.кв.м жилой застройки на один гектар территории. Самый плотный район по застройке - новый район Каменная Горка, где плотность застройки по проекту 6 тыс.кв.м жилой застройки на один гектар территории. Дело в том, что этот район строился на пустыре, где не было никаких ограничений уже существующими зданиями и сооружениями. Новые микрорайоны (такие, например, как Каменная Горка) спроектированы с учетом максимальных для города показателей плотности застройки.

Мало населенным является Зеленый Луг, район Тракторного завода. Там невысокие жилые дома, до пяти этажей, с огромными озелененными дворовыми территориями, где плотность застройки в два-три раза ниже, чем в районе новой жилой застройки.

В Минске сегодня более 2 тыс.га озелененных территорий, это около 250 скверов, парков, бульваров. Это не считая не обустроенных зеленых зон, которые не числятся скверами. Самый зеленый район - Партизанский, где на каждого жителя приходится более 30 кв.м зеленых насаждений. Конечно, в центре показатель будет гораздо ниже.

Эта программа есть, она действует. Однако плоскостные стоянки сегодня не смогут обеспечить город необходимым числом машино-мест. Например, ГАИ настаивает, чтобы в Минске предусматривалось одно машинное место на одну квартиру, т.е. стоквартирный жилой дом должен иметь сто парковочных мест. Предоставить такую площадь на земле, конечно, невозможно в условиях столицы. Вся земля в пределах минской кольцевой дороги сегодня очень востребована. Зато все эти сто мест могут быть под землей. Уверен, нужны либо подземные паркинги, либо многоуровневые стоянки.

Градостроительной документацией мы предусматриваем строительство многоэтажных паркингов в первую очередь в коммунальных зонах жилой застройки. Там, где проектируется жилая застройка, в обязательном порядке предусматривается нормативное количество мест для машин в многоуровневых паркингах. Когда жилые дома располагаются уже внутри застроенной территории, мы настаиваем, чтобы строились подземные паркинги.

Концепцию застройки разрабатывает УП "Минскградо". После этого будет определено, что делать с площадкой.

В планах наших архитекторов уже было такое - остановить, прекратить строительство крупнопанельного домостроения (КПД). Некоторые называли эти жилые дома чемоданами. Я не архитектор, я строитель и убежден, что этот вопрос - быть или не быть крупнопанельному домостроению - будет решен путем спроса и предложения, в первую очередь через экономику строительства. Любой монолитный каркас, кирпич, индивидуальный проект будет дороже, чем мапидовский, то есть чем крупнопанельное домостроение. Сегодня налажена технология КПД, она отработана, сотни раз перепроверены проекты, в которых нет никаких излишеств или каких-то неправильных, некомпетентных, нерациональных решений.

Другое дело, если бы речь шла о запрете строительства некачественных домов, не соответствующих тем нормам, которые сегодня предъявляются к жилым домам в столице Беларуси. Тогда можно было бы говорить о том, что их надо просто силой закрыть. Но в настоящее время все дома КПД отвечают тем требованиям нормативной документации, которая к ним предъявляется. Кроме того, здесь есть возможность строительства квартир не очень большой площади. Строительство таких домов продиктовано потребностью в доступных квартирах, в этом заинтересованы очередники. Если сегодня трехкомнатная квартира в мапидовском доме составляет 75-76 кв.м, а двухкомнатная - 60 кв.м с небольшим, то это та площадь, которая и подъемна по деньгам, и хорошо кредитуется. И человек, который прожил 10 лет в общежитии, с удовольствием будет жить вот в таком панельном доме. А люди, которые располагают большими средствами, построят себе то, что они хотят. И для них таких предложений в городе сейчас тоже достаточно. Мощность нашего КПД составляет 600 тыс.кв.м из 1 млн.кв.м, которые строятся. То есть, если мы будем строить 60% жилья КПД, то 40% останется для тех граждан, которым надо что-то эксклюзивное, с возможностью каких-то внутренних перепланировок.

Что касается качества строительства жилого дома мапидовской серии, то там могут быть огрехи в виде неровной стены, плохо прибитого плинтуса, наличника, плохо поклеенных обоев. Но там нет системных, проектных ошибок. Там невозможно, к примеру, промерзание стены, потому что проектировщик что-то не рассчитал и не сделал правильно что-то в проекте. Панель делается на заводе и там ее плохо сделать просто нельзя.

В то же время нужно дополнительно усилить работу по соблюдению качества, и это качество надо однозначно начинать со стройплощадки, чтобы выполнять все требования и санитарной службы, и гостройнадзора. Есть еще, безусловно, и резервы для экономии при строительстве такого жилья.

Во всем мире строительство уходит от большой трудоемкости. Посмотрите, вот мы уже сегодня применяем вентилируемые фасады домов. Вентилируемый фасад сделать неправильно невозможно. Это те технологии, которые мы привозим, к сожалению, из-за рубежа. Но я удовлетворен тем, что мы их применяем. Они для нас стали обычным явлением, нормальным. Мы их применяем даже на объектах жилищного строительства, которые строятся за счет бюджетных средств. Как и европейские страны, мы столкнулись с проблемой дефицита рабочих рук. Поэтому они снижают трудоемкость. Вот это тот путь, по которому нам тоже необходимо пройти.

Заселение жилого дома №6 по генплану в микрорайоне Каменная Горка -3 состоится 14 июня 2013 года.

Жилой дом по генплану № 27 Каменная Горка-3 (Почтовый адрес: ул. Каменногорская,112) введен в эксплуатацию в марте 2013 года (решение исполкома № 1035 от 11.04.2013) и должен быть заселен до 01.07.2013.

Все инженерные сети (теплотрасса, водопровод, хозбытовая канализация) переданы эксплуатирующим организациям, на баланс не приняты (водопровод и хозбытовая канализация), так как нет свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации жилого дома и УП "Минскводоканал" не может зарегистрировать сети в РУП "Минское государственное агентство по государственной регистрации и земельному кадастру".

Территория жилого дома ограничена контуром отмостки, входов и крылец. Благоустройство, подъезды и подходы относятся к объекту "м-н Каменная Горка-3. Инженерные сети, благоустройство и озеленение" и выполнены по временной схеме в связи с тем, что объект вводился в неблагоприятный период. В настоящее время работы по объекту "м-н Каменная Горка-3. Инженерные сети, благоустройство и озеленение" ведутся согласно разработанному графику и будут завершены в кратчайшие сроки при благоприятных погодных условиях.

Стоимость 1 кв. м жилого дома была фиксированной на дату заключения договоров и рассчитана в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации в текущих ценах на конкретный календарный месяц и год (февраль 2012 г.) с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и включала в себя прибыль заказчика в размере 5% в соответствии с требованиями указа от 15 июня 2006 года № 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов", а также стоимость затрат застройщика по обеспечению эксплуатации объекта строительства, не включенных в сводный сметный расчет, а именно: изготовление технического паспорта и отопление, охрана объекта до его передачи дольщику.

Ориентировочная стоимость 1 кв.м общей площади жилья составляла Br4 759 785. Начало строительства жилого дома - апрель 2012 года, срок ввода объекта в эксплуатацию по заключенному договору подряда - декабрь 2012 года.

Учитывая неритмичное финансирование со стороны участников долевого строительства (процедурное оформление документов на получение льготного кредита после заключения гражданами договоров долевого строительства 1,5-2 месяца), ввод жилого дома в эксплуатацию был перенесен на 31 марта 2013 года решением Мингорисполкома от 27 декабря 2012 года №4063.

Согласно условиям договора застройщик обязан за счет средств дольщика обеспечить непрерывный процесс финансирования строительства объекта и ввод в эксплуатацию в указанный в договоре срок. Дольщик, со своей стороны, обязан вносить средства на строительство объекта в размерах, порядке и в сроки, которые предусмотрены в договоре.

Жилой дом введен в эксплуатацию в апреле 2013 года. Окончательный расчет предоставлен 31 мая 2013 года. Фактически сложившаяся стоимость одного квадратного метра общей площади по окончании строительства жилого дома увеличилась в связи с ростом статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ, ростом стоимости оборудования и материалов за период строительства и составила Br5 108 316 с учетом фактического статистического индекса за период февраль 2012 - март 2013 года 1,1937. Прогнозный индекс, учтенный в стоимости одного квадратного метра общей площади по заключенному договору долевого строительства, составлял 1,065.

Увеличение стоимости строительства не противоречит нормам указа № 396, в котором согласно пункту 8 застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением ежемесячных или статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ.

Таким образом, окончательная цена объекта долевого строительства определена с учетом фактических затрат по строительству жилого дома, и в соответствии с пунктом 9 договора долевого строительства в случае увеличения стоимости дольщик осуществляет доплату исходя из сложившихся фактических затрат по строительству.

В ближайшее время КУП "УКС Мингорисполкома" предоставит вам для подписания дополнительное соглашение об увеличении стоимости для дальнейшей передачи в ОАО "АСБ Беларусбанк" с целью докредитования средствами государственной поддержки.

Заселение жилого дома, согласно решению Мингорисполкома от 2 мая 2013 года, будет произведено до 31 августа 2013 года - при условии оплаты дольщиками построенного жилья, и если ЖРЭО № 2 Фрунзенского района к этому времени оформит право пользования земельным участком, зарегистрирует недвижимое имущество и возникновение прав на него и заключит договоры с эксплуатирующими организациями на инженерное обеспечение жилого дома.

Инвестиционной программой города Минска на 2013 год, утвержденной решением Мингорсовета от 23.11.2012 № 271, на строительство объекта "Жилой район Каменная Горка. Микрорайон Каменная Горка-3. Средняя общеобразовательная школа на 1020 учащихся с бассейном № 54 по генплану (включая проектные работы)" было предусмотрено Br16,8 млрд. Мингорисполком в течение 2013 года ассигнования на строительство объекта минимизировал, сохранив только Br0,9 млрд. на завершение разработки проектно-сметной документации. Заказчик предложил Мингорисполкому включить объект в проект инвестиционной программы города Минска на 2014 год с объемом финансирования Br92,3 млрд. Если необходимый объем средств из бюджета будет выделен, строительство средней школы № 54 будет начато в 2014 году, а в 2015 году ее введут в эксплуатацию.

В настоящее время в микрорайоне Каменная Горка-4 строится средняя общеобразовательная школа №34 на 1020 учащихся, ввод ее в эксплуатацию планируется в мае 2014 года.

Также ведется строительство двух детских яслей-садов: №33 на 190 мест в Каменной Горке-4 (ввод в эксплуатацию в ноябре 2013 года) и №52 на 230 мест в Каменной Горке-1 (ввод в эксплуатацию - первый квартал 2014 года).

В августе текущего года в микрорайоне Каменная Горка-3 планируется вести в эксплуатацию детские ясли-сад № 58 на 230 мест. Разработана проектно-сметная документация по объекту "Детские ясли-сад № 44 по генплану в микрорайоне Каменная Горка-5, но отсутствует финансирование на 2013 год.

Поскольку этот вопрос не является компетенцией УП «УКС Мингорисполкома», он был перенаправлен в УКС Заводского района. Как сообщили в УКС Заводского района, по заключенному договору инвестор (ЖСПК "Заводчанин-5") обязался обеспечить своевременное финансирование и ежемесячно (не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, согласно справке-расчету) перечислять денежные средства. В течение всего периода строительства систематически нарушался указанный порядок, деньги перечислялись с опозданием и не в полном объеме, что повлекло несвоевременные расчеты с подрядчиком по выполненным работам и авансированию. В мае 2012 года подрядчик вынужден был приостановить стройку ввиду образовавшейся задолженности за два предшествующих месяца и отсутствия авансов. Также нужно принять во внимание, что бюджетные средства на строительство инженерно-транспортной инфраструктуры были выделены в IV квартале 2012 года. Тем не менее, несмотря на систематические задержки финансирования, подрядчик осуществлял строительство дома.

В соответствии с действующим законодательством сроки строительства подлежат пересмотру в случаях: нарушения заказчиком установленных договором сроков передачи проектной документации; несвоевременной передачи подрядчику строительной площадки (фронта работ); выявления в ходе строительства дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией и влияющих на своевременное исполнение подрядчиком своих договорных обязательств; уменьшения предусмотренного в договоре объема финансовых ресурсов, выделяемых для строительства объекта на очередной финансовый год; существенного нарушения установленного договором порядка расчетов, графика платежей (финансирования); нарушения сроков поставки материальных ресурсов и проведения пусконаладочных работ по вине заказчика; приостановления строительства объекта на срок не более трех месяцев по обстоятельствам, не зависящим от сторон.

Таким образом, перенос окончания строительства дома на июнь 2013 года связан, в первую очередь, с существенными нарушениями финансирования строительно-монтажных работ. Стоимость квадратного метра увеличена в связи с выявленными дополнительными работами, не учтенными в проектно-сметной документации, выполнение которых необходимо в соответствии с действующими ТНПА. В адрес УКС администрации Заводского района Минска не поступало никаких требований со стороны ОАО "МАПИД" относительно увеличения оплаты выполняемых работ. Выставленный более высокий платеж сформирован в соответствии с допсоглашением, подписанным между УКСом и ОАО "МАПИД" на основании увеличения стоимости строительно-монтажных работ.