Актуальные вопросы приватизации жилья

Поскольку на законодательном уровне установлен срок завершения процедуры приватизации 1 июля 2016 года, то последнее заявление на приватизацию должно быть принято до 24.00 30 июня 2016 года. Изменение сроков приватизации гражданами жилых помещений государственного жилого фонда в настоящее время не планируется.

При этом отмечу, что приватизация жилых помещений государственного жилищного фонда в Беларуси осуществляется в течение 24 лет и абсолютное большинство нанимателей государственных жилых помещений уже приняли для себя решения относительно статуса занимаемых квартир.

Указом №524 "О приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда" гражданам предоставлено право в случае несогласия с оценочной стоимостью приватизируемого жилого помещения до принятия решения о приватизации жилого помещения, а также в период его действия, если договор купли-продажи этого помещения нотариально не удостоверен, обратиться за проведением независимой оценки рыночной стоимости приватизируемого жилого помещения в одну из организаций.

К таким организациям относятся госорганизации и организации с долей госсобственности в уставном фонде более 50%, осуществляющие оценочную деятельность, а также организации, созданные Белорусской торгово-промышленной палатой во всех областях страны.

Стоимость объектов приватизации определяется с учетом их потребительских качеств в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации.

Для цели приватизации применяется оценочная стоимость жилых помещений, определяемая на основании данных бухгалтерского учета на первое число месяца, в котором подано заявление о приватизации. Оценочная стоимость не отражает реальную стоимость жилого помещения на сложившемся на момент ее определения рынке недвижимости, а показывает приведенную к текущему уровню цен сумму затрат, понесенных на его создание (приобретение), уменьшенную на величину накопленной амортизации.

В случае несогласия гражданина с оценочной стоимостью, определенной в названном порядке, он вправе до принятия решения о приватизации обратиться за проведением независимой оценки рыночной стоимости приватизируемого жилого помещения. При этом рыночная стоимость показывает коммерческую стоимость объекта, то есть его ценность на рынке недвижимости, поскольку при ее оценке учитываются особенности и характеристики жилого помещения, такие как год постройки дома, наличие (отсутствие) коммуникаций, материал стен дома, фактическое состояние жилого помещения, географическое местоположение дома и другие, влияющие на его конечную цену.

В результате приватизация жилого помещения производится по наименьшей оценочной либо рыночной его стоимости.

Министерство жилищно-коммунального хозяйства разработало план мероприятий, связанных с завершением процедуры приватизации государственного жилищного фонда. В соответствии с ним организации обязаны обеспечить прием документов в будние и в выходные дни до 20.00, а в последнюю неделю месяца, с 27 по 30 июня включительно, - с 6.00 до 24.00.

Решение по заявлению о приватизации жилья должно быть принято организацией не позднее чем в месячный срок с даты подачи заявления, а при заключении гражданином договора на оказание услуг по проведению независимой оценки рыночной стоимости жилого помещения – не позднее двух месяцев.

Организация принимает решение о передаче жилого помещения в собственность гражданина (граждан), утверждает акт оценочной стоимости квартиры, готовит к подписанию с собственником договор на эксплуатацию жилья с организацией, осуществляющей его эксплуатацию, и является передающей стороной жилых помещений при нотариальном удостоверении договора купли-продажи (приватизации).

После того, как организацией будет принято решение о приватизации квартиры, гражданин и члены его семьи, участвующие в приватизации, должны обратиться в нотариальную контору для удостоверения договора приватизации у нотариуса. После нотариального удостоверения договора приватизации собственнику нужно прийти в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним для получения технического паспорта на квартиру и регистрационного удостоверения.

Независимая оценка рыночной стоимости жилья для приватизации производится за счет средств гражданина. Так же, как и выполнение работ по технической инвентаризации (проверке характеристик) жилого помещения и (или) изготовлению технического паспорта (ведомости технических характеристик) на него.

В случае приватизации жилья по рыночной стоимости стоимость уменьшается на сумму затрат гражданина на оплату, подтвержденных документально.

Кроме того, предусмотрено, что деньги, внесенные работниками госорганизаций в счет оплаты стоимости строительства жилья, построенного с частичным привлечением средств работников, засчитываются в счет оплаты стоимости жилых помещений при их приватизации.

Оплата стоимости приватизируемых жилых помещений может производиться в рассрочку до сорока лет при условии внесения первоначального взноса в размере не менее десяти процентов остаточной стоимости этих жилых помещений, подлежащей оплате. На вышеуказанные ежемесячные взносы проценты не начисляются.

Если договором купли-продажи приватизируемого жилого помещения предусмотрены соответствующие условия, то, соответственно, ежемесячные платежи подлежат индексации в случае инфляции, девальвации.

Форма примерного договора на передачу (продажу) жилых помещений в собственность граждан утверждена приказом Минжилкомхоза №49 от 30 июня 1992 года.

В случае несогласия с оценочной стоимостью приватизируемого жилого помещения до принятия решения о приватизации жилого помещения, а также в период его действия, если договор купли-продажи этого помещения нотариально не удостоверен, гражданин вправе обратиться за проведением независимой оценки рыночной стоимости приватизируемого жилого помещения в одну из организаций, перечисленных ранее.

При этом в соответствии с законом "Об основах административных процедурах" гражданин вправе отказаться от осуществления административной процедуры (приватизация жилья) путем отзыва своего заявления в любое время до окончания осуществления административной процедуры, письменно уведомив об отзыве уполномоченный орган, рассматривающий заявление.

Граждане, которые занимают жилые помещения в блокированных и одноквартирных жилых домах, имеющие не более одного надземного этажа, при их износе на 60% и выше, имеют право на безвозмездную передачу в собственность таких помещений, независимо от их общей площади с учетом полностью начисленной жилищной квоты, суммы квот граждан, участвующих в приватизации.

Объектами приватизации являются жилые помещения, предоставленные гражданам на основании договора найма государственного жилищного фонда (в том числе и индивидуальные дома).

Жилые дома (квартиры), которые построены гражданами за счет собственных средств (в том числе с привлечением льготных и иных кредитов), не имеют отношения к процедуре приватизации.

Жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и полученные по наследству, приватизации не подлежат.

Возможность включения жилого помещения коммерческого использования в состав жилых помещений социального пользования по заявлению нанимателя такого помещения предоставлена только лицам, имеющим право на получение жилого помещения социального пользования.

Такое право имеют состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждане, жилые помещения которых (в том числе принадлежащие им на праве собственности) вследствие чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, боевых действий и актов терроризма стали непригодными для проживания. К этой категории относятся также граждане, имеющие заболевания, и граждане, в составе семей которых есть дети, имеющие заболевания, указанные в перечне, определяемом Министерством здравоохранения, при наличии которых признается невозможным их совместное проживание с другими лицами в одной комнате или однокомнатной квартире; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, в отношении которых принято решение об эмансипации или которые вступили в брак; Герои Беларуси, Герои Советского Союза, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры орденов Славы, Трудовой Славы; ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны и инвалиды боевых действий на территории других государств из числа категорий граждан, установленных в статьях 2 и 4 Закона Республики Беларусь от 17 апреля 1992 года "О ветеранах"; другие категории лиц в соответствии с законодательством.

Заявление на включение жилого помещения коммерческого использования в состав жилых помещений социального пользования может быть подано гражданином после 1 июля 2016 года. При переводе жилого помещения коммерческого использования в состав социального жилья плата за пользование таким помещением начисляться не будет.

Исчерпывающий перечень граждан, которые имеют право на льготную приватизацию (с учетом жилищной квоты, суммы квот), определен ст.140 ЖК.

Указанным гражданам жилые помещения передаются в собственность безвозмездно в пределах 20 кв. м общей площади жилого помещения, а также по 20 кв. м общей площади жилого помещения на каждого проживающего вместе с ними нетрудоспособного неработающего члена семьи с учетом полностью начисленной им жилищной квоты, суммы квот.

Решение о приватизации жилого помещения принимается в течение одного месяца со дня подачи заявления (ст.136 ЖК, указ № 200). При этом отказ в приватизации занимаемых жилых помещений может быть обжалован гражданином в судебном порядке (ст.136 ЖК).

Необходимо иметь в виду, что срок действия решения о приватизации - 1 год. И если за это время договор купли-продажи приватизируемого жилого помещения не будет нотариально заверен, то решение о приватизации утратит силу.

Решение о разрешении (отказе) в приватизации должно быть принято в течение месяца. Что касается ответа на второй вопрос, то возникла путаница в понятиях приватизации и выкупа. Указом №253 не регулируются вопросы приватизации. Речь идет о выкупе жилья, которое находится в частной собственности субъекта хозяйствования. В этой связи с 1 июля 2016 года ничего не меняется. За более подробными разъяснениями лучше обратиться в Министерство сельского хозяйства и продовольствия.

Жилищным кодексом определено, что для приобретения в собственность занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда наниматель этого помещения, совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право владения и пользования этим помещением, подают заявление о приватизации в местный исполнительный и распорядительный орган, организацию, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых оно находится. Заявление о приватизации подписывается всеми указанными гражданами - как участвующими, так и не участвующими в приватизации, все они имеют равные права на участие в приватизации жилого помещения.

Отказ от подписания заявления либо несогласие с условиями приватизации любого из них делает приватизацию этого жилого помещения невозможной.

При этом последующее нотариальное удостоверение сделки приватизации жилья также возможно только при личной явке к нотариусу всех указанных граждан - как участвующих, так и не участвующих в приватизации.

Следовательно, для возможности приватизации занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда необходимо либо согласие вашей сестры на приватизацию, либо признание ее утратившей право пользования данным жилым помещением в добровольном или в судебном порядке.

Если у вас нет возможности в судебном порядке установить факт утраты сестрой права пользования занимаемой квартирой, то вам следует изыскать возможность получить ее согласие на приватизацию данной квартиры на имя нанимателя или на оформление доверенности на третье лицо на совершение соответствующих действий от ее имени.

Например, в Минске как наиболее показательном регионе, где больше всего находится жилья, начиная с января текущего года порядка 100 квартир в месяц приватизируется гражданами. Процесс проходит без ажиотажа.

Пик обращений по вопросам приватизации и правильности начисления сумм пришелся на 2014 год, когда вступил в силу указ №563, в котором четко были обозначены сроки окончания приватизации - 1 июля 2016 года. Люди начали активно подавать документы в местные органы власти. В основном обращения касались того, что, по мнению граждан, была завышена стоимость приватизируемого жилья. К примеру, в регионах есть жилые дома, которые еще во времена СССР были переоборудованы в жилые помещения из административных зданий. Граждане обращались, мы вмешивались в этот процесс и шли людям навстречу. Указ №524 также вступил в действие для того, чтобы граждане могли приватизировать жилье по меньшей стоимости, если цена превышает стоимость аналогичного жилья на 30% и выше.

ТРУБИЛО Геннадий: За пять месяцев в Минжилкомхоз поступило 203 обращения. Только 11% касались завышенной стоимости приватизации. Остальные нуждались в нормативном разъяснении: например, были вопросы о чеках "Жилье", люди интересовались, правильно ли местные исполнительные органы вынесли решение о приватизации.

Приватизация жилья - чувствительная позиция для каждого человека, который решил завершить процедуру в установленные сроки. Зачастую граждане бывают не согласны со стоимостью на эмоциональном уровне. Специалисты на уровне районного исполнительного комитета все правильно рассчитали и данные бухучета организации, на балансе которой находится здание, верны, но человек считает цену необоснованной. Поэтому указ №524 дал возможность обратиться в областные управления ЖКХ как в первичную организацию, а после и в Госкомитет по имуществу. За первое полугодие мы получили около 500 обращений, которые касались приватизации. Относительно небольшая часть обращений выходит с рекомендациями облисполкомам о пересмотре, причем может быть как в сторону понижения, так и в сторону повышения. Зачастую облисполкомы могут неправильно применить коэффициент качества жилой среды, или обнаружатся недочеты при постановке приватизируемого жилья на бухгалтерский учет в организации. Тогда и возникает необходимость пересмотра стоимости.

Самое главное - стоимость должна быть правильной. Так как верная цена - это защита прав человека, который заключает договор о приватизации. Если есть сомнения у гражданина, то надо пересчитать, если есть ошибка, ее надо исправить.

Данный указ обратной силы не имеет. Решение принимается участниками правовых отношений в условиях, которые есть на данный конкретный момент. Поэтому говорить о пересмотре результатов уже приватизированного жилья неправильно. В таком случае можно предложить в 2016 году проводить приватизацию по условиям, которые были в 1993-1995 годах... Указ №25 предусматривает возможность для тех граждан, по жилью которых еще не принято решение о приватизации, сравнить оценочную стоимость с рыночной. На случаи, где решение уже принято, договоры нотариально заверены и зарегистрированы, указ не распространяется.

В случае если решение принято, но договор еще нотариально не удостоверен, гражданин может воспользоваться нормой указа №25 и узнать рыночную стоимость жилья.

Опять-таки подмена понятий. Почему-то наши граждане все процессы, которые связаны с оформлением в собственность, называют приватизацией. Если я правильно понимаю вопрос, когда-то Татьяна Михайловна построила квартиру в составе жилищно-строительного кооператива. Пай был полностью выплачен, она вносила свои личные деньги в кооператив, который общими усилиями строил дом, в котором находится ее квартира. То есть квартира уже не государственная и никогда ею не была. Под процедуру приватизации не попадает. Речь идет о том, что, видимо, Татьяна Михайловна не оформила правоудостоверяющие документы на квартиру. Для этого нужно обратиться в соответствующую организацию по регистрации по месту нахождения квартиры. Регистратор примет заявление на изготовление технического паспорта, если его еще не было, и заявление на государственную регистрацию этой квартиры и возникновения на нее прав. Одновременно регистратор запросит справку у председателя жилищного кооператива о том, что сумма внесена полностью и другую необходимую информацию. Вносить деньги за саму квартиру не нужно.

Ситуация примерно такая же, как и в предыдущем вопросе. Надо понимать: если люди уже платили деньги, когда эта квартира строилась, это жилье в принципе никогда не являлось государственным. Просто до конца необходимо оформить правоудостоверяющие документы.

Приватизация ведется в Беларуси с 1992 года. По 1999 год приватизация производилась в ценах 1991 года. Была в стране инфляция. Новая квартира стоила примерно 8 тыс. рублей при средней зарплате 120-140 рублей. Это было дорого, но ближе к 1999 году стоимость приватизации составляла примерно как буханка хлеба или пачка сигарет. Были такие времена. Потом в 1999 году изменилось законодательство, и стоимость приватизации стала исчисляться на день подачи заявления. У граждан была возможность использовать для приватизации чеки "Жилье". В принципе, за них можно было выкупить квартиру, не вкладывая наличных денег. Поэтому у граждан было достаточно времени на то, чтобы реализовать свое право.

И еще: нужно понимать, что жилье у граждан никто не отбирает. Просто оно переходит в разряд арендного. Это та же государственная квартира, но с платой за найм, причем с понижающим коэффициентом.

Раз документы поданы в суд, то только суд может поставить точку в этом вопросе. Но мы также готовы подключиться и рассмотреть проблему.

Да, до момента оформления права собственности на квартиру. То есть с 1 июля человек будет вносить арендную плату.

Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации. То есть для того чтобы гражданин мог сказать, что квартира его, нужно выполнить три шага. Первый - обратиться с заявлением и получить решение о приватизации. Второй - получить нотариально удостоверенный договор приватизации. Третий - обратиться с этим договором в соответствующую организацию по регистрации, которая проведет регистрацию договора и удостоверит право гражданина на квартиру. Вот когда регистрационные действия будут совершены, тогда гражданин является собственником квартиры. До этого при наличии нотариально удостоверенного договора на приватизацию гражданин является кандидатом в правообладатели, но квартира остается государственной.

Плата за пользование квартирой будет включена в жировку. Добавлю, что мы в своих рекомендациях написали о необходимости местных властей уведомить всех граждан, которые не приватизировали свое жилье, что у них появляется плата за пользование жильем с 1 июля.

В связи с этим еще одна рекомендация для граждан, которые давно получили договоры по приватизации, но не обращались в организацию по регистрации: надо понимать, что квартира до сих пор остается государственной. К примеру, человек считает, что в 1990 году он приватизировал квартиру, но на руках только нотариально удостоверенный договор. Но регистрационного удостоверения о том, что это квартира его, нет.

По закону Вилейский райагросервис обязан принять документы на приватизацию и начать процедуру, а не рассказывать о том, что они хотят что-то куда-то передать.

В плане мероприятий, подписанном Анатолием Калининым, предписано всем балансодержателям обеспечить прием заявлений на приватизацию. Поэтому руководству Вилейского райагросервиса рекомендую принять это заявление. Если не примут, можно обратиться в местный исполком, который в пределах своей компетенции отреагирует на ситуацию.

После подачи заявления на приватизацию процесс должен двигаться. Если нет, то это прямое нарушение законодательства.

Думаю, все, кто пожелает воспользоваться правом приватизировать жилье, успеют это сделать. Заявления будут приниматься до 30 июня включительно. Порядок и рекомендации утверждены правительством. В них четко прописано, кто и что должен делать. Местные исполнительные и распорядительные органы до 10 июня должны письменно уведомить всех, кто отложил этот вопрос на последний момент или попросту забыл, что срок для приватизации квартир и домов заканчивается. Такие списки должны быть на местах. Не исключено, что в последний месяц и дни работа комиссий по приватизации будет напряженной. Тем не менее, все, кто не приватизировал квартиры, вплоть до лиц, находящихся в местах лишения свободы, смогут воспользоваться своим правом, никто им препятствовать не будет.

Подача заявления - это начало процесса приватизации. Дальнейшие действия определены законодательством. В течение одного месяца по общему правилу должно быть принято положительное или отрицательное решение по приватизации, плюс в течение года гражданину необходимо заключить договор на приватизацию. То есть если человек подал заявление на приватизацию 30 июня, он может не волноваться, начало процессу положено.

Хотела бы обратить внимание на то, что не только у граждан возникают вопросы по поводу того, заканчивается ли полностью процесс приватизации 30 июня. Почему-то даже комиссии по приватизации считают, что до 1 июля нужно принять все решения. Но это не так. До 30 июня включительно граждане просто должны успеть подать заявление.