6 апреля, Минск /Юлия Неманкова - БЕЛТА/. Национальное кадастровое агентство (НКА) Госкомимущества составило рекомендации по проведению оценки в условиях высокой неопределенности на различных рынках, сообщили БЕЛТА в пресс-службе Государственного комитета по имуществу.
"Тенденции снижения стоимости объектов недвижимости и арендных ставок в валютном выражении, снижения количества сделок, роста стоимости кредитов наметились на рынке недвижимости Беларуси уже в марте 2020 года. Если с жилым сегментом информации достаточно, то с коммерческой и производственной недвижимостью, а также с оценкой бизнеса возникают вопросы", - рассказал заместитель генерального директора НКА Дмитрий Ритвинский.
Происходящие с конца 2019 года события, основным триггером которых стал новый вирус COVID-19, привели к тому, что рынки по всему миру находятся в высокой степени неопределенности относительно будущего. По мнению экспертов, в сложившихся условиях оценщик недвижимости должен понимать, что все классические методы оценки стоимости требуют дополнительных корректировок на сложившуюся неопределенность.
Метод сравнения продаж по большинству сегментов рынка сейчас будет опираться на сделки, которые совершены еще до наступления кризисного периода, либо на предложения к продаже недвижимости в условиях, когда продавцы еще не приняли новую реальность и не спешат снижать цену. При этом количество сделок быстро уменьшается, а коммерческий и производственный сегменты практически остановились.
Точно так же и с доходным методом: арендные ставки в договорах еще не пересмотрены, новая информация о том, что и как прогнозировать для построения дисконтированных потоков, еще не появилась.
"При оценке необходимо учитывать экономическую конъюнктуру, которая сейчас, по мнению большинства предприятий, неблагоприятная. Об этом говорит сводный индекс экономических настроений, который согласно данным Нацбанка в марте упал ниже нуля и составил минус 5,6. До этого отрицательные индексы наблюдались в мае 2017 года", - отметил Дмитрий Ритвинский.
Кроме того, возрастает погрешность определения рыночной стоимости. "Увеличиваются диапазоны стоимости, где с определенной вероятностью может находиться итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки", - добавил он.
НКА рекомендует оценщикам для получения надежного вывода рассмотреть возможность использования нескольких подходов и методов, особенно когда не хватает фактических или наблюдаемых исходных данных.
Исходя из анализа предыдущих кризисов, отмечается, что арендные ставки будут быстрее реагировать на изменение, чем цены предложений продажи. В то время как цены сделок фактически отражают ситуацию на момент до кризиса.
При использовании доходного метода оценки следует обращать внимание на то, соответствует ли используемый уровень арендных ставок уровню, зафиксированному в докризисный период. Также рекомендуется учитывать вероятность снижения доходов от сдачи в аренду в прогнозах, опираясь на анализ поведения рынков недвижимости в предыдущих кризисах.
При кумулятивном методе определения ставки дисконтирования стоит учитывать вероятность увеличения сроков экспозиции объектов оценки на рынке. Если возможны два или более альтернативных сценария, то оценка должна основываться на наиболее вероятном сценарии, который необходимо описать в отчете.
Оценщикам не рекомендуется применять докризисные критерии к своим оценкам, так как этот подход основан на ошибочном предположении, что ценности вернутся на докризисный уровень. Нет никакого способа предсказать, что это предположение действительно верно.
Обязательное условие для профессиональной безопасности оценщика - непрерывный анализ и учет в работе актуальных рыночных данных, позиций профессиональных объединений оценщиков, а также ведущих международных консалтинговых компаний по вопросам оценки в условиях пандемии. Важнейшая информация содержится на сайтах TEGoVA, IVSC.
Рекомендации одобрены Ассоциацией оценочных организаций.-0-
- размещаются материалы рекламно-информационного характера. - 2024