Товарищества собственников жилья и ЖСПК: проблемы и перспективы

Порядок проведения общего собрания и голосования путем письменного опроса определен Жилищным кодексом (ЖК). Так, при созыве общего собрания члены товарищества собственников, а также иные лица, имеющие право участвовать в общем собрании, присутствуют в одном месте на одном заседании. При этом голосование осуществляется открыто (например, с помощью поднятых рук при голосовании "за" или "против" по тому или иному вопросу повестки дня).

Применительно к голосованию путем письменного опроса ЖК предусматривает, что оно осуществляется только бюллетенями для голосования.

ЖК также содержит ограничения относительно кворума принятия решений. Так, общее собрание является правомочным, если на нем присутствуют члены товарищества собственников, обладающие более чем половиной голосов от их общего количества (повторное - если на нем присутствуют члены товарищества, обладающие не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества).

В свою очередь, голосование путем письменного опроса считается правомочным, если в нем приняли участие члены товарищества собственников, обладающие более чем двумя третями голосов от их общего количества.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает смешанной формы проведения общего собрания - очной и письменного опроса.

Нет, правомерными такие действия назвать нельзя. Постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 29 августа 2014 года № 17 установлена форма извещения о размере платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением. Данная форма является единой для всех организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги.

В соответствии с Жилищным кодексом взносы уплачиваются путем передачи денежных средств уполномоченному члену правления товарищества собственников или по желанию члена товарищества собственников путем их перечисления на текущий (расчетный) банковский счет этой организации.

Такое право у него есть. В соответствии с Жилищным кодексом для обеспечения деятельности товарищества собственников его члены уплачивают вступительный, членские, целевые и дополнительные взносы. Взносы вносятся в сроки, установленные уставом товарищества собственников и решением общего собрания его членов.

Решение общего собрания членов товарищества собственников, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов ТС.

За несвоевременное внесение взносов члены товарищества собственников уплачивают пеню в размере, установленном общим собранием (собранием уполномоченных) его членов в соответствии с законодательством.

Не могут. В соответствии с указом № 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков" товарищества собственников и организации застройщиков по решению общего собрания (собрания уполномоченных) их членов вправе размещать денежные средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, во вклады (депозиты) в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях с последующим направлением их на капитальный ремонт вспомогательных помещений, конструктивных элементов, инженерных систем.

При этом Кодексом об административных правонарушениях установлена ответственность за нецелевое использование или использование с нарушением законодательства отчислений на капитальный ремонт.

В 2010 году впервые в законодательстве появилась норма о том, что председатель товарищества собственников должен пройти определенные курсы. В первую очередь это необходимо для того, чтобы назначенный или избранный на эту должность председатель представлял и понимал, что есть товарищество собственников, знал законодательство, свои обязанности. Время показало, что образовательных 40-часовых курсов недостаточно. Изучив опыт в том числе и балтийских стран, мы пришли к выводу, что образовательные курсы необходимо увеличить хотя бы до 120 часов. Курсы проводят в различных учреждениях образования, в том числе и в нашем отраслевом институте. Законодательством предусмотрено, что председателем правления может быть лицо, имеющее либо юридическое, либо экономическое, либо техническое высшее образование, и прошедшее курсы по вопросам деятельности товариществ собственников.

Вскоре ситуация немного изменится. Так, с 2018 года для осуществления профессиональной деятельности по управлению недвижимым имуществом нескольких товариществ собственников обязательно необходимо будет получение высшего образования в сфере управления недвижимым имуществом. Отдельная специальность откроется в некоторых институтах уже в 2017 году.

Одна из глобальных и часто встречающихся проблем, что видно по количеству обращений граждан, касается начисления платы за основные жилищно-коммунальные услуги. Следующая проблема - отсутствие общих собраний. Зачастую председатели не совсем понимают, как организовать этот процесс. Также есть вопросы, связанные с ненадлежащей эксплуатацией жилфонда. Причина этих проблем зачастую скрывается в том, что председатели ТС имеют низкую квалификацию. Также, на мой взгляд, недостаточно действенны механизмы контроля со стороны местных исполнительных и распорядительных органов власти.

На сегодняшний день в Беларуси насчитывается 2 тыс. товариществ собственников и 7 тыс. ЖСПК. Из них около 60% обсуживаются самостоятельно, остальные осуществляют техобслуживание через государственные жилищные организации. Сейчас при строительстве жилья практически везде организуются товарищества собственников. Если ТС не создано, то местный исполнительный и распорядительный орган передает управление общим имуществом государственной жилищной организации. В то же время за собственниками жилого фонда остается право создать ТС. Когда они примут такое решение, им необходимо уведомить об этом администрацию, провести собрание.

Одним из главных документов является Жилищный кодекс Республики Беларусь. Кроме того, деятельность товариществ собственников регулируют указ №538, а также указ №461, который определил исчерпывающие перечни способов управления общим имуществом, случаи назначения уполномоченного лица по управлению общим имуществом, установил дополнительные обязанности председателей ТС и ЖСПК, а также наделил правом размещения средств на проведение капремонта на счета банков.

Проект документа согласован со всеми заинтересованными, находится в Министерстве юстиции на экспертизе.

Проектом указа предусмотрен переход на стандартную европейскую схему управления жильем. Что она из себя представляет? Собственники жилья из своих рядов выбирают человека, который представляет общие интересы в целях сохранения недвижимости. Согласитесь, собственность стоит больших денег, это капитал. И нужно, чтобы он не терял в цене. Председатель товарищества собственников должен на конкурсной основе нанять управляющего (причем кто им будет - государственная организация или частное лицо - не имеет значения). Следует подчеркнуть, что вся ответственность - не у председателя товарищества собственника, а у управляющего - именно он принимает оперативные решения. Очень важный момент - управляющий независим. Сегодня как происходит: на председателя товарищества собственников, которого избрали и который сам осуществляет оперативное управление, можно повлиять. Мол, председатель нас заставляет снять спутниковую тарелку с фасада дома, так мы его переизберем на следующем собрании. На управляющего повлиять нельзя - это профессионал, хорошо подготовленный, знающий свое дело, действующий в соответствии с законодательством.

Список, реестр - не важно, как он будет называться.

Может, если такое помещение относится к общему имуществу и принадлежит на праве собственности участникам совместного домовладения.

При этом решение о его передаче во владение и пользование одному или нескольким участникам совместного домовладения и (или) иным лицам должно быть принято на основании письменного согласия двух третей от общего количества участников совместного домовладения.