Капитальный ремонт жилищного фонда: как повысить эффективность проводимых работ?

"Капитальный ремонт - одна из главных жилищно-коммунальных услуг, которая волнует нашего конечного потребителя, а именно граждан. В 2021 году перед нами поставлены планы по достижению 3% капитально ремонтированного жилья от эксплуатируемого жилищного фонда. Эти задачи доведены областям и городу Минску. Конечно, при организации и проведении капремонта жилфонда возникают определенные вопросы и проблемы, в частности они касаются превышения нормативных сроков ремонта, качества выполненных работ. Это все не может не волновать как наше министерство, так и собственников жилья", - отметил начальник отдела эксплуатации жилищного фонда Министерства жилищно-коммунального хозяйства Алексей Протько.

Главный инженер ГО "Минское городское жилищное хозяйство" Тимофей Кремез в свою очередь рассказал, что капитальный ремонт в домах осуществляется без отселения жильцов из квартир. Дома во время ремонта эксплуатируются в обычном режиме, при этом в квартиры бесперебойно подается электро- и водоснабжение, отопление, если ремонтные работы выполняются в отопительный период. "Если говорить о сверхнормативных жилых домах, где срок выполнения строительно-монтажных работ значительно превышен, стоит отметить, что никто зачастую не учитывает тот факт, что ремонт проходит именно без отселения жильцов, что может существенно увеличить его продолжительность", - отметил он. Тимофей Кремез пояснил, в чем суть этих сложностей: кто-то из собственников квартир может уехать в отпуск, кого-то не отпускают с работы, чтобы запустить строителей для выполнения работ по заранее согласованным графикам, а кто-то не хочет этого делать по каким-то своим причинам. "К сожалению, в этом году эпидемиологическая обстановка и пандемия тоже внесли свои коррективы. Некоторые жильцы домов, которые поставлены в график на капремонт, в категорической форме (даже в письменной) отказывались от тех видов работ, для выполнения которых строителям необходимо зайти в квартиру. Люди отказываются, даже если работники будут соблюдать все необходимые меры предосторожности", - поделился эксперт.

Есть еще и такой момент: владельцы квартиры сделали косметический ремонт, а предусмотренная капремонтом замена инженерного оборудования так или иначе затронет конструктивные элементы или отделку стен. Конечно, в таком случае не все охотно пускают строителей в дом. "Кроме того, некоторые граждане не очень ответственно относятся к тем решениям, которые были приняты на собрании жильцов или при разработке проектной документации. Например, на таком собрании еще до начала разработки проекта мы обсуждаем с жильцами установку систем отопления с устройством индивидуальных приборов учета тепла. Для этого нам потребуется выполнить ряд технических работ на системе отопления, а жильцам - приобрести индивидуальные приборы учета. И тут мы сталкиваемся с такой проблемой - на собрании граждане соглашаются, принимают общее решение, мы в задании на проектирование закладываем выполнение этих работ, а в процессе выполнения капитального ремонта часть жильцов отказывается. Это не позволяет выполнить все виды работ в полном объеме, а в итоге - сдать объект капитального ремонта в срок", - рассказал Тимофей Кремез.

Существуют проблемы и с предоставлением доступа для ремонта балконов. Это связано с тем, что многие выполняют на своих лоджиях и балконах косметический ремонт, устанавливают окна, демонтируют такие элементы, как противопожарные лестницы и люки, которые были предназначены для эвакуации граждан в случае возникновения возгорания. И вот начинаются судебные тяжбы для принудительного обеспечения доступа к балконам собственниками жилых помещений. Иногда эти разбирательства длятся годы... "А ведь все это время дом эксплуатируется, его никто не снимает с технического обслуживания. При этом, естественно, происходит износ конструктивных элементов, меняется пигмент окрасочного слоя фасада, а Департамент контроля и надзора за строительством Госстандарта не принимает такой дом и не подписывает акты ввода его в эксплуатацию, требует выполнить те или иные работы, хотя зачастую они касаются только внешнего вида", - пояснил главный инженер.

При разработке проектов и постановке домов на капитальный ремонт не учитываются погодные условия. Так, например, начало ремонтных работ жилого дома может быть определено на октябрь, когда начинается отопительный период, а в рамках капремонта предусмотрены работы по замене систем отопления. Соответственно замена этого оборудования не может быть произведена, приходится брать технологический перерыв и продлевать срок выполнения строительно-монтажных работ до весеннего периода, а это все затягивает сроки.

По мнению главного инженера, эту и другие проблемы можно решить разработкой такого нормативного правового акта, который не будет привязывать капитальный ремонт к новому строительству и учтет все озвученные нюансы. "Еще нужно четко определить, каким образом доводить наши требования населению на общих собраниях, и, возможно, стоит ужесточить ответственность собственников жилых помещений, если они препятствуют проведению капитального ремонта. Может, стоит применить меры административного характера, которые позволяли бы понимать, что если жилец по тем или иным не совсем объективным причинам не предоставил доступ в квартиру, то ему, например, будет выписан штраф. Тогда человек подумает: предоставлять ему доступ или не предоставлять", - считает Тимофей Кремез.

Начальник отдела эксплуатации жилищного фонда Минжилкомхоза Алексей Протько в свою очередь отметил, что министерство готово учесть все эти нюансы и просит экспертов направлять свои предложения. "Что касается работы с потребителями по предоставлению доступа, да, проблема такая есть не только в Минске, но и в областях. Вместе с тем в Брестской области всего лишь пять объектов сверхнормативного строительства, а ведь ремонтируют там и балконы, и доступ в квартиры им предоставляют, эта работа у них организована. Наверное, надо стараться находить максимально индивидуальный подход к каждому потребителю", - подчеркнул представитель ведомства.

Кроме того, далеко не все подрядные организации, которые приходят на объекты капитального ремонта, являются добросовестными. По их вине тоже происходят срывы сроков выполнения работ. Наличие этой проблемы подтвердили и данные, озвученные директором Департамента контроля и надзора за строительством Госстандарта Игорем Гусевым. "В течение 2020 года органы Госстройнадзора осуществляли контроль на 2495 поднадзорных объектах капитального ремонта жилищного фонда, это четверть от всех объектов строительства по стране. И по их результатам на каждом втором поднадзорном объекте были выявлены различные дефекты и нарушения", - рассказал он.

В основном нарушения связаны с несоблюдением технологической последовательности производства работ. Например, чистовая отделка фасада может выполняться до ремонта балконов, а прокладка инженерных сетей в технических помещениях - до предшествующих общестроительных работ. Кроме того, ненадлежащим образом делается временное укрытие кровли от осадков на период демонтажа кровельного покрытия. Нарушения в дальнейшем приводят к повреждению смонтированных сетей, а также законченной отделки поверхности, что ухудшает их эстетический вид, и как итог - рост затрат на производство работ.

"Также на многих объектах выявляются факты несоблюдения подрядчиками графиков выполнения работ, наличия необоснованных перерывов. Это увеличивает срок выполнения ремонта в квартирах и местах общего пользования, что существенно ухудшает условия проживания граждан. Типичным нарушением в данном случае можно назвать несвоевременную заделку отверстий в стенах и перегородках при замене инженерных коммуникаций. Это связано с неорганизованностью подрядчиков и заказчиков капитального ремонта", - поделился информацией представитель департамента. В 2020 году за подобные нарушения привлечены к административной ответственности и оштрафованы более 1 тыс. физических и юридических лиц.

Игорь Гусев также сообщил, что в настоящее время в Беларуси на 740 объектах работы по капремонту выполняются с превышением нормативных сроков. Наибольшее количество таких объектов сосредоточено в Могилевской области и столице.

Директор РУП "Институт "Белжилпроект" Денис Жеймо также решил высказаться по данной проблематике от лица проектировщиков: "Много сказано о доступе и сроках выполнения строительно-монтажных работ, но при этом именно проектировщик первым сталкивается с тем, что не может качественно выполнить обследование строительных конструкций из-за отсутствия доступа на объект, а значит, и разработать проектную документацию. Мы вынуждены всеми правдами и неправдами "пробиваться" на балконы жильцов, осматривать строительные конструкции, а ведь наличие или отсутствие этой информации влияет на качество разработанной проектной документации".

По мнению эксперта, для повышения эффективности необходимо осуществлять не предпроектную, а допроектную проработку всех объектов капитального ремонта. Что она собой представляет? "Сегодня разработана программа капитального ремонта на ближайшую пятилетку, как по стране, так и для Минска, составлены ежегодные графики, то есть мы заранее знаем, какие дома подлежат ремонту, но с населением мы, к сожалению, начинаем работать только тогда, когда разработка проектной документации в разгаре либо уже практически завершена. Нужно менять подходы к работе с населением, общаться с жильцами нужно заблаговременно, объяснять и рассказывать им, что именно входит в состав капитального ремонта, а что нет", - пояснил руководитель института.

Вывод очевиден и напрашивается сам собой - важно всем участникам любого процесса действовать сообща и, как говорится, быть в одной упряжке, тогда положительный результат не заставит себя ждать, и все будут довольны. -0-