Барьеры в приобретении недвижимости замораживают развитие предпринимательства в Беларуси

БИЗНЕС В ПРИМАКАХ

Близится 1 апреля, а вместе с ним и давно объявленная административная новость - повышение базовой величины. В первую январскую неделю года, традиционно бедную на события, белорусская пресса с удовольствием обгладывала эту информационную косточку. В центре общественного внимания вдруг оказалась проблема арендных ставок, которые в Беларуси напрямую завязаны на БВ. Административное нововведение обещало быть наиболее чувствительным для мелкого и среднего бизнеса.

Взволновавшихся предпринимателей вскоре успокоили - власть все понимает и пойдет навстречу, арендные платежи будут отвязаны от базовой величины. Но информационные баталии вокруг проблем аренды всколыхнули тему давно назревшую, если не перезревшую. Отечественный бизнес наталкивается на серьезные барьеры, пытаясь приобрести арендуемую недвижимость в собственность. Причем те, кто стоит по другую сторону барьера, испытывают проблемы не меньшие.

Работающий сегодня в Беларуси механизм аренды установлен указом №518 от 23 октября 2009 года "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом". Прежде того в стране действовал вполне туземный порядок исчисления арендных платежей в евро. Указ №518 установил более приличествующие суверенной стране правила - стоимость квадратного метра в месяц равнялась базовой величине, умноженной на повышающий/понижающий коэффициент. В данном случае изложено несколько упрощенно. Реальная формула в каждом конкретном случае выглядит куда сложнее и способна довести до обморока абитуриента мехмата. Но в целом механизм работал и предпринимателей вполне устраивал. Он делал предсказуемыми предстоящие затраты - а это неоценимое достоинство для бизнеса.

Конфликты арендодателей и арендаторов если и возникали, то вокруг вопроса - какой коэффициент, повышающий или понижающий, в конкретном случае следует применить. Бизнес-союзы в таких случаях нередко вставали на защиту своих подопечных и одерживали маленькие административные виктории, что потом справедливо записывали себе в актив.

Арендные ставки, то есть фиксированные суммы в белорусских рублях, были вполне посильными, а девальвация 2011 года сделала их и вовсе смехотворными. Необходимость пересмотра платежных величин стала очевидной. По сути, речь шла о новой редакции указа №518. Состоявшееся общественное обсуждение проекта нормативного акта можно считать образцовым примером взаимоотношений государства и бизнеса. Несколько круглых столов в стенах Госкомимущества показали, что ни одно из предложений бизнес-сообщества не отвергается с порога, а рассматривается достаточно внимательно и в большинстве случаев принимается. В частности, понижающий коэффициент 0,7 к арендной ставке для производственно ориентированных частных предприятий станет рекомендательной нормой для крупных городов Беларуси. Государство не будет регулировать величину арендных платежей для частных арендодателей. Обнародованная базовая арендная величина составит Br55 тыс., что в нынешних масштабах цен выглядит вполне посильным. Предполагается, что именно в таком виде ждет своего подписания новая редакция указа №518.

В определенном смысле мелкий и средний предприниматель Беларуси застраховал себя от произвола арендодателей. Но никуда не деться от констатации, что уже двадцать лет своей истории отечественный бизнес живет на положении примака - снимает чужой угол. Попытки приобрести арендуемую недвижимость в собственность оборачиваются весьма затрудненной и длительной процедурой, которая во многих случаях заканчивается отказом.

Далеко ходить за примерами не надо. Вот один из многих. С 2004 года производственное ООО "Компания СВИЗ" арендует у одного из институтов в деревне Прилуки Минского района "отдельно стоящее производственно-складское помещение". На месте его покажут и назовут проще - бывший склад ядохимикатов. Компания производит лабораторную мебель. Сегмент рынка узкий и достаточно требовательный к производителю. Логика развития компании в какой-то момент привела учредителей к необходимости выкупить бывший склад и стать полноправными владельцами недвижимости. Предполагаемый инвестор к арендатору не пойдет по понятным причинам. Вкладываться в капитальный ремонт, модернизацию и расширение производства не рискнет и сам арендатор, не имея пресловутой уверенности в завтрашнем дне.

Сказано - сделано. Учредители прошли все административные этапы согласований, получили разрешительное письмо Госкомимущества. Уже близился кульминационный момент трансформации арендатора в собственника, но тут Фортуна показала язык - у арендодателя сменилось руководство. Окончательное решение о продаже должно было приниматься именно на этом уровне. Осмотрев на месте предмет сделки, новое руководство признало отчуждение бывшего склада "нецелесообразным". Все остались при своих. Лабораторная мебель, по-видимому, будет собираться, как и собиралась.

Несостоявшийся крошечный инвестпроект - потеря небольшая для национальной экономики. Но сотни таких неудавшихся попыток формируют "кочевую психологию" белорусского мелкого и среднего бизнеса. Если здесь нет ничего твоего - будь готов в любой момент свернуть кибитку и искать лучшей доли в другом месте. Действительные потери для национальной экономики здесь трудно подсчитываемы, но вполне реальны.

Типичным в этой истории является только формула о нецелесообразности. Именно такой ответ чаще всего получают предприниматели, размечтавшиеся о выкупе арендуемой недвижимости.

А с чего бы бизнесменам рассчитывать на другой ответ? Для большинства арендодателей (а в наших городах это преимущественно коммунальные организации) арендные платежи - гарантированный неиссякаемый доход, не требующий никаких, заметим, вложений. Кто ж по доброй воле откажется от денежного фонтана?

В тех же случаях, когда обе стороны готовы к сделке по отчуждению недвижимости, камнем преткновения оказывается методика оценки стоимости. Действующие нормативные акты обязывают в таких случаях руководствоваться балансовой стоимостью, которая к тому же ежегодно должна индексироваться. Но эта методика на выходе дает ни с чем не сообразные суммы, отпугивающие любого инвестора.

Тупиковость ситуации хорошо иллюстрирует пример барановичского "Бархима". Потенциальному покупателю здесь покажут все, ничего не скрывая. Пять гектаров земли, рядом железнодорожные пути, несложно бросить подъездную ветку, в приличном состоянии цех… Душа должна петь у инвестора. Но не поет. Посреди заводской территории стоит 9-этажная незавершенка, начатая еще в конце 80-х. Выкупать надо и ее, вместе со всем имущественным комплексом. Ежегодное умножение на коэффициенты переоценки привело к сегодняшней стоимости девятиэтажного каркаса в Br14 млрд. На снос незавершенки, по оценке специалистов, потребуется Br8 млрд. Приятно было познакомиться, говорит инвестор.

Среди ожидаемых предпринимательским сообществом решений власти - правовой акт, который сделает нормой прямого действия положение Директивы №4: "предоставить право преимущественного приобретения находящегося в государственной собственности имущества (кроме земельных участков) субъектам предпринимательской деятельности, арендующим данное имущество не менее трех лет, с рассрочкой платежа на пять лет".

Каким бы прогрессивным этот нормативный акт ни был, его способны утопить аппетиты коммунальных рантье и административная осторожность местных властей.

Более точным и востребованным инструментом в данном случае в предпринимательских кругах считают методику оценки эффективности использования площадей, которая, собственно, и покажет объективно, кто лучше способен распорядиться общим наследием. Массив коммунальной собственности, по большому счету, создан общим трудом белорусов.