Особенности правовых отношений в садоводческих товариществах

В настоящее время в Беларуси насчитывается более 4,5 тыс. садоводческих товариществ. Назвать конкретное количество свободных земельных участков не представляется возможным, потому что в каждой области формируются свои перечни. Они размещаются на сайтах соответствующих районных исполнительных комитетов, где все заинтересованные могут ознакомиться, сколько в каком садоводческом товариществе имеется свободных участков.

В части того, планируется ли выделять новые земли под создание СТ. Это возможно, если есть необходимость. Но не будем забывать, что создание новых садоводческих товариществ в пригородной зоне Минска запрещено.

Контролировать использование земельных участков по целевому назначению должно правление садоводческого товарищества. При выявлении таких земельных участков оно должно проинформировать местный исполнительный комитет для того, чтобы тот мог принять меры к землепользователям - привлечь их к административной ответственности либо принять меры по прекращению прав на земельные участки и изъятию. Основания для этого установлены в шестой главе Кодекса о земле. Одним из них является неиспользование земельного участка либо использование его не по назначению.

Что касается поиска хозяев таких участков, то эту работу проводит местный исполнительный комитет, который осуществляет контроль за охраной и использованием земель. Разумеется, во взаимодействии с садоводческим товариществом. Если есть какие-то сведения, то оно должно их исполкому подсказать, чтобы эта работа была эффективной.

В части установки ограждений нормативы установлены типовыми правилами внутреннего распорядка садоводческих товариществ. В документах говорится о том, что в случае установки ограждений на смежных земельных участках они должны иметь светопрозрачность не менее 50% и не должны быть выше 1,7 м. Если речь идет об изменении №4 ТКП 45-3.01-117-2008 (02250) "Градостроительство. Районы усадебного жилищного строительства. Нормы планировки и застройки", то действие этого документа не распространяется на садоводческие товарищества. Нормы ТКП действуют только в населенных пунктах.

Что касается ограничения по количеству участков, я бы разделил этот вопрос на два. Если мы говорим о первоначальном предоставлении земельного участка для коллективного садоводства, то законодательство устанавливает ограничение для одного члена садоводческого товарищества не более 0,15 га. Впоследствии этот член товарищества в результате гражданско-правовых сделок может приобретать неограниченное количество земельных участков.

Что касается членских взносов, то законодательством об охране и использовании земель этот вопрос не регулируется. Это уже нормы указа №50. Там сказано, что общее собрание определяет в том числе вопросы по взиманию членских и целевых взносов.

В настоящее время в положении о садоводческом товариществе действует норма, по которой члены СТ вносят членские взносы в равном размере вне зависимости от размеров земельных участков, пользователями которых они являются в товариществе. Данная норма действует в том числе в отношении количества участков, находящихся в собственности, пожизненно наследуемом владении либо аренде членов товарищества.

По поводу дополнительных и целевых взносов, они действительно взимаются на основании решения общего собрания либо собрания уполномоченных и могут быть установлены в зависимости от площади или количества земельных участков.

Могут, но для этого они должны иметь доверенность от члена товарищества. В положении об СТ есть норма, что его члены вправе выдавать такие доверенности как родственникам, так и любым иным лицам. Один член товарищества вправе выдать доверенность одному человеку.

Вопрос придания садоводческим товариществам статуса жилых поселков рассматривался в 2013-2014 годах. Но ввиду того, что большинство СТ у нас не соответствует требованиям, предъявляемым к населенным пунктам (ширина дорог, размещение построек), кто-то использует земельный участок только для выращивания сельхозпродукции, кто-то возводит простые садовые домики. Не во всех садоводческих товариществах можно разместить определенные объекты инфраструктуры. В настоящее время этот вопрос остался нерешенным.

Хотел бы добавить, что действующее законодательство не препятствует переводу садоводческого товарищества в жилую застройку. При этом в рамках действующего законодательства есть такие примеры на территории Минской области. В частности, в Минском районе дачный кооператив был присоединен к Ждановичам.

Но принципиальный вопрос в том, что действующим садоводческим товариществам, исходя из того, как они строились, как происходило освоение земельных участков, очень затруднительно соблюсти требования, предъявляемые к населенными пунктам в части архитектурных, строительных, противопожарных норм и правил.

Чтобы такое решение было принято на уровне местного исполкома, прежде требуется решение общего собрания садоводческого товарищества о ликвидации. Как показывает практика, даже в СТ с развитой инфраструктурой они не всегда принимаются. Нужно, чтобы его поддержало квалифицированное большинство голосов - 2/3 членов товарищества.

Сегодня законодательство предусматривает такую возможность, но предъявляются очень серьезные требования, в частности архитектурные, и только при их выполнении это становится возможным. Однако зачастую в садоводческих товариществах строятся дома, которые не соответствуют тем требованиям, по каким дома строятся в населенных пунктах, и именно в этом возникает сложность при решении вопроса. Если проанализировать обращения СТ в Минский облисполком, то эта проблема поднимается в единичных случаях и только на уровне вопросов, а не решений самого товарищества.

В настоящее время в соответствии с законодательством это сделать невозможно.

Если рассматривать нарушения законодательства об охране и использовании земель, то это либо их самовольное занятие, нецелевое использование, либо неиспользование участка.

В первую очередь это связано с сезонностью проживания в садоводческих товариществах. Электроэнергия потребляется круглогодично, ежемесячно, ежесуточно, а собрать деньги с граждан зимой не всегда представляется возможным. По состоянию на 1 августа задолженность значительно снизилась и составляет около Br3,5 млн.

Этот тариф был установлен для оплаты населением потребленной электрической энергии в жилищном фонде. Сегодня в соответствии с Жилищным кодексом дачные садовые домики не относятся к жилфонду. С энергоснабжающими организациями садоводческие товарищества рассчитываются как юридические лица по тарифу, установленному для населения. Речь идет о постановлении МАРТ от 27 февраля 2017 года №16. Этот тариф составляет 17,46 копеек за 1 кВт.ч.