На вторичном рынке жилой недвижимости в Минске в 2014 году проявилась интересная тенденция. При относительной стабильности как в ценообразовании, так и объемах спроса и предложения, сформировались для потребителей целые группы квартир, которые составляют настоящую конкуренцию новостройкам. Об этих группах, стоимости квартир и в целом ситуации на вторичном рынке жилья Минска рассказал в беседе с корреспондентом БЕЛТА заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андрей Чернышев.
По словам эксперта, ситуацию на рынке в настоящее время можно охарактеризовать как спокойную и уравновешенную. "Желающих улучшить жилищные условия либо просто приобрести квартиру в целях инвестирования по сравнению с началом года меньше не стало, если не сказать наоборот. Уравновешенность же в данном случае достигается за счет найденной точки баланса между спросом и предложением, что подтверждают и замершие цены", - пояснил Андрей Чернышев. Однако говорить, что цены в полной мере соответствуют рыночным требованиям, пока нельзя. Об этом, по его словам, свидетельствует рост числа сделок с привлечением кредитных ресурсов. С учетом того что кредиты берутся, как правило, на приобретение жилья стандартных потребительских качеств, или экономкласса, согласие покупателей на использование кредитов при текущей минимальной ставке кредитования в 30% выглядит как вынужденная мера.
У многих может возникнуть вопрос: почему же во всем мире люди для приобретения жилья используют заемные средства и это считается нормальным? В других странах у населения средний уровень дохода выше белорусского и кредиты популярны не потому, что цены слишком высокие, а потому что это выгодно - с учетом величины доходов и развитого института ипотеки покупатели могут себе позволить использовать 1-3-процентный кредит для приобретения жилья, считает специалист.
Благо, что продавцы на белорусском рынке понимают сложившуюся ситуацию. Если ранее совершенно нормальным считалось выставление цены предложения квартиры на 10-15% выше адекватной с целью снизить ее при торге с покупателями, то сейчас при выставлении такой цены потенциальных покупателей можно вовсе не дождаться. Сегодня в Минске можно найти предложение почти 7 тыс. квартир от частных лиц, при этом почти 5,5 тыс. из них находятся в активном предложении. Это значит, что продавцы предпринимали какие-то действия по повышению внимания к своим предложениям за последние три месяца. "Если учесть, что из менее чем 1 тыс. сделок, зарегистрированных в Национальном кадастровом агентстве, около 15-20% не предлагались в открытых источниках, то средний срок экспозиции на рынке можно оценить в семь месяцев, что очень много. Повысить оперативность решения вопроса можно за счет правильного определения стоимости и правильно выстраиваемой работы с потенциальными покупателями", - пояснил аналитик.
Кроме того, недостаток финансов привел покупателей к долгосрочному планированию и учету каждой копейки затрат. Именно поэтому покупатели при поиске квартиры на вторичном рынке все чаще обращают взор на новостройки. "Да, не часто сейчас встретишь новостройку с ремонтом "под ключ". Но главным аргументом, выступающим в данном случае на стороне новостроек, является то, что это будет новое жилье. А это значит, что состояние дома, подъезда и, в частности, сантехники еще долгое время будет радовать, а придомовая территория будет обустроена с учетом современных требований градостроения", - констатировал представитель группы компаний. Но есть и другая сторона: необходимость проведения в новостройке глобального ремонта, а это все дополнительные существенные затраты. Кроме того, если квартира приобретается в еще строящемся квартале, есть риск прожить с "вечной стройкой" за окнами, и такое устраивает далеко не каждого.
Именно поэтому, отметил Андрей Чернышев, во втором полугодии уходящего года на вторичном рынке жилья белорусской столицы сформировались отдельные группы квартир, которые в той или иной степени выступают прямыми конкурентами новостройкам и предлагают новым собственникам комфортные условия для проживания: квартиры, продающиеся с ремонтом экономкласса и мебелью, квартиры, готовые к проживанию и элитные квартиры.
Андрей Чернышев пояснил, что квартиры первой группы - это жилье стандартных потребительских качеств, с ремонтом, возможно, сделанным несколько лет назад, и набором мебели (кухонный гарнитур с техникой, встроенные шкафы). Территориально такие квартиры могут располагаться в любом районе города. Средняя цена 1 кв.м в них по итогам ноября составляла $1780.
Квартиры второй группы привлекательны свежим хорошим ремонтом, и будущий собственник может спокойно заезжать в квартиру и не думать о ее обновлении еще долгое время. Территориально такие квартиры также могут располагаться в любом районе города. По уровню цен такое жилье занимает промежуточное положение между квартирами с ремонтом и мебелью и элитными квартирами: средняя стоимость 1 кв.м здесь сформировалась на уровне $2050.
Что касается элитных квартир, то к их отличительным особенностям следует отнести расположение в центре города либо в престижных застройках и очень качественный, зачастую дизайнерский ремонт, выполненный с использованием дорогих материалов. При этом функциональная составляющая квартиры также должна быть на высоком уровне: начиная от таких функций системы "умный дом", как дистанционное управление световыми приборами, аудиовидеосистемами, и заканчивая организованным видеонаблюдением на придомовой территории и обеспеченностью охраняемыми парковочными местами из расчета не менее одного машино-места на квартиру. Средняя стоимость 1 кв.м в таких квартирах по итогам ноября сформировалась на уровне $2670.
Как сообщил аналитик, самыми многочисленными на рынке из вышеперечисленных, являются квартиры стандартных потребительски качеств, продающиеся с ремонтом экономкласса и мебелью. Их доля в общем объеме сделок на вторичке составляет около 35%. Следующие по популярности - квартиры, готовые к проживанию, - их рыночная доля - порядка 15%. А доля элитных квартир, как правило, всегда колеблется на уровне 3%.
- размещаются материалы рекламно-информационного характера.