Рынок жилой недвижимости достаточно чувствителен к внутренним изменениям в сфере экономики, при этом не исключено появление интересных тенденций, которые не объясняются ни внутренними, ни внешними влияниями. О том, как "чувствовал" себя первичный и вторичный рынок жилья в Минске в начале текущего года, чем удивил рынок аренды, какова реальная стоимость квадратного метра и каковы прогнозы на ближайшую перспективу, рассказал в беседе с корреспондентом БЕЛТА заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица" Андрей ЧЕРНЫШЕВ.
Новостройки
В начале года первичный рынок жилья Минска находился в состоянии ожидания. Застройщики, не желая снижать цены, проводили мониторинг спроса и того, насколько покупательская способность адаптировалась под выросший курс валют. Застройщики, приостановившие в конце декабря 2014 года продажи, возобновили их во второй половине января, так как ситуация на валютном рынке вновь стала прозрачной. Цены в валютном эквиваленте оставались на уровне ноября, но при этом для покупателей, которые получают заработную плату в белорусских рублях, за счет роста курса валют цены существенно увеличились.
В это же время оперативно отреагировал вторичный рынок: снизив цены, он перетянул многих покупателей на свою сторону. Сложившаяся ситуация, а также необходимость продолжать строительство и погашать привлеченные кредиты - все это подтолкнуло застройщиков пересмотреть цены в сторону их снижения. В итоге в феврале в некоторых проектах классов "эконом" и "стандарт" снижение цен достигло $200 за 1 кв.м. Для привлечения покупателей ряд застройщиков проводят акции, предлагая определенные бонусы, такие как увеличение срока рассрочки, отсутствие первоначального взноса, предоставление рассрочки по цене 100%-й оплаты. Проведенные мероприятия не позволили рынку остановиться.
"Но говорить о дальнейшем снижении цен на новостройки не стоит: в отличие от продавцов вторичного рынка, которые при необходимости ускорения продажи квартиры могут себе позволить манипулировать ценой в достаточно широком диапазоне, застройщики ограничены себестоимостью строительства", - подчеркнул эксперт.
По информации аналитика, самым многочисленным на первичном рынке жилья белорусской столицы является класс "стандарт". Его можно рассматривать как своего рода индикатор ценообразования на рынке. По сравнению с декабрем колебание средней цены на новостройки данного класса весьма велико, но не показательно, так как вызвано лишь нестабильностью курса валют и разностью подходов в определении механизма расчетов со стороны застройщиков. После январской стабилизации курса валют средние цены сформировались на уровне ноября: однокомнатные квартиры на уровне $1630 за 1 кв.м, двухкомнатные - $1540 за 1 кв.м, трехкомнатные - $1520 за 1 кв.м.
Вторичный рынок жилья
Зимняя ситуация на вторичном рынке жилья Минска характеризовалась увеличением объема предложения за счет растущего объема отложенного спроса. "Этой зимой вторичный рынок жилья наглядно показал свою способность оперативного реагирования на изменяющиеся условия: несмотря на желание продавцов сохранить прежний уровень цен, падение спроса на рынке сделало свое дело и в середине января продавцы уже стали более лояльными к снижению цен. Вдобавок значительную часть покупателей вторички в конце декабря прошлого года на себя перетянул первичный рынок", - сообщил Андрей Чернышев. После поднятия коммерческого курса валют некоторые застройщики продолжали реализовывать квартиры в привязке к курсу Национального банка Беларуси, что значительно снизило стоимость их квартир среди общего рыночного предложения и позволило привлечь покупателей.
По итогам января можно говорить о более чем 6% увеличении объема предложения на рынке, а к концу февраля этот показатель вырос еще на 11%. "Для продавцов эту ситуацию нельзя назвать выгодной, а для покупателей наоборот, широкий объем предложения, сниженные цены и увеличившаяся лояльность продавцов как никогда располагают к совершению сделок. Чем многие и воспользовались: в феврале активность покупателей по сравнению с январским показателем увеличилась на 16%. Этому во многом способствовало и то, что большинство проданных в феврале квартир были выставлены на продажу уже в текущем году и по реальным ценам", - пояснил заместитель начальника отдела.
Средняя стоимость 1 кв.м квартир стандартных потребительских качеств в феврале сформировалась на уровне $1467 за 1 кв.м, в том числе - $1610 за 1 кв.м в однокомнатных квартирах, что на 2% ниже средней цены января 2015 года и на 5% к средней цене декабря прошлого года, $1,5 тыс. за 1 кв.м - в двухкомнатных (снижение на 4% и 6%) и $1430 за 1 кв.м - в трехкомнатных квартирах (снижение на 6% и 7%).
Аренда жилья
На рынке аренды в настоящее время наблюдается ситуация, которая совсем не радует арендодателей: рынок изобилует предложением - и арендодатели это видят. Чтобы привлечь арендатора, уже мало просто предложить чистую и без дефектов квартиру вблизи от станции метрополитена. Квартира должна иметь в своем составе базовый набор мебели (кухня, стол, стулья, диван/кровать, шкаф-купе), бытовую технику (холодильник, телевизор, микроволновая печь, стиральная машина-автомат) и аккуратный ремонт (полы линолеум или ламинат, обои без существенных дефектов, отделка стен ванной комнаты и санузла кафелем). При этом стоимость аренды квартиры за месяц проживания не должна превышать $280 для однокомнатных, $380 для двухкомнатных и $440 для трехкомнатных квартир. В указанную стоимость не входят коммунальные платежи.
"В сложившейся ситуации в отношении заключенных ранее договоров аренды арендодателям хочется порекомендовать прислушаться к просьбам арендаторов о некотором снижении арендной стоимости. Ведь потеряв арендатора, найти нового будет достаточно проблематично. Но и арендаторам тоже не стоит излишне перегибать с требованиями о снижении цены, ведь, несмотря на достаточно большой объем предложения на рынке аренды, действительно хорошие квартиры сдаются по цене выше среднерыночной. И в итоге вполне может выйти так, что расторгнув договор аренды и уйдя в "свободное плавание", вы не сможете найти более подходящего варианта в соотношении цена и качество", - порекомендовал эксперт.
Что касается среднесрочной перспективы, то, по мнению Андрея Чернышева, глобального снижения стоимости аренды не предвидится, но и рост тоже маловероятен. Наступление учебного сезона в этом году, скорее всего, будет выступать стабилизирующим для цен фактором, и поэтому до осени стоимость аренды будут колебаться в пределах 5%.
Екатерина МАРКОВИЧ
Новостройки
В начале года первичный рынок жилья Минска находился в состоянии ожидания. Застройщики, не желая снижать цены, проводили мониторинг спроса и того, насколько покупательская способность адаптировалась под выросший курс валют. Застройщики, приостановившие в конце декабря 2014 года продажи, возобновили их во второй половине января, так как ситуация на валютном рынке вновь стала прозрачной. Цены в валютном эквиваленте оставались на уровне ноября, но при этом для покупателей, которые получают заработную плату в белорусских рублях, за счет роста курса валют цены существенно увеличились.
В это же время оперативно отреагировал вторичный рынок: снизив цены, он перетянул многих покупателей на свою сторону. Сложившаяся ситуация, а также необходимость продолжать строительство и погашать привлеченные кредиты - все это подтолкнуло застройщиков пересмотреть цены в сторону их снижения. В итоге в феврале в некоторых проектах классов "эконом" и "стандарт" снижение цен достигло $200 за 1 кв.м. Для привлечения покупателей ряд застройщиков проводят акции, предлагая определенные бонусы, такие как увеличение срока рассрочки, отсутствие первоначального взноса, предоставление рассрочки по цене 100%-й оплаты. Проведенные мероприятия не позволили рынку остановиться.
"Но говорить о дальнейшем снижении цен на новостройки не стоит: в отличие от продавцов вторичного рынка, которые при необходимости ускорения продажи квартиры могут себе позволить манипулировать ценой в достаточно широком диапазоне, застройщики ограничены себестоимостью строительства", - подчеркнул эксперт.
По информации аналитика, самым многочисленным на первичном рынке жилья белорусской столицы является класс "стандарт". Его можно рассматривать как своего рода индикатор ценообразования на рынке. По сравнению с декабрем колебание средней цены на новостройки данного класса весьма велико, но не показательно, так как вызвано лишь нестабильностью курса валют и разностью подходов в определении механизма расчетов со стороны застройщиков. После январской стабилизации курса валют средние цены сформировались на уровне ноября: однокомнатные квартиры на уровне $1630 за 1 кв.м, двухкомнатные - $1540 за 1 кв.м, трехкомнатные - $1520 за 1 кв.м.
Вторичный рынок жилья
Зимняя ситуация на вторичном рынке жилья Минска характеризовалась увеличением объема предложения за счет растущего объема отложенного спроса. "Этой зимой вторичный рынок жилья наглядно показал свою способность оперативного реагирования на изменяющиеся условия: несмотря на желание продавцов сохранить прежний уровень цен, падение спроса на рынке сделало свое дело и в середине января продавцы уже стали более лояльными к снижению цен. Вдобавок значительную часть покупателей вторички в конце декабря прошлого года на себя перетянул первичный рынок", - сообщил Андрей Чернышев. После поднятия коммерческого курса валют некоторые застройщики продолжали реализовывать квартиры в привязке к курсу Национального банка Беларуси, что значительно снизило стоимость их квартир среди общего рыночного предложения и позволило привлечь покупателей.
По итогам января можно говорить о более чем 6% увеличении объема предложения на рынке, а к концу февраля этот показатель вырос еще на 11%. "Для продавцов эту ситуацию нельзя назвать выгодной, а для покупателей наоборот, широкий объем предложения, сниженные цены и увеличившаяся лояльность продавцов как никогда располагают к совершению сделок. Чем многие и воспользовались: в феврале активность покупателей по сравнению с январским показателем увеличилась на 16%. Этому во многом способствовало и то, что большинство проданных в феврале квартир были выставлены на продажу уже в текущем году и по реальным ценам", - пояснил заместитель начальника отдела.
Средняя стоимость 1 кв.м квартир стандартных потребительских качеств в феврале сформировалась на уровне $1467 за 1 кв.м, в том числе - $1610 за 1 кв.м в однокомнатных квартирах, что на 2% ниже средней цены января 2015 года и на 5% к средней цене декабря прошлого года, $1,5 тыс. за 1 кв.м - в двухкомнатных (снижение на 4% и 6%) и $1430 за 1 кв.м - в трехкомнатных квартирах (снижение на 6% и 7%).
Аренда жилья
На рынке аренды в настоящее время наблюдается ситуация, которая совсем не радует арендодателей: рынок изобилует предложением - и арендодатели это видят. Чтобы привлечь арендатора, уже мало просто предложить чистую и без дефектов квартиру вблизи от станции метрополитена. Квартира должна иметь в своем составе базовый набор мебели (кухня, стол, стулья, диван/кровать, шкаф-купе), бытовую технику (холодильник, телевизор, микроволновая печь, стиральная машина-автомат) и аккуратный ремонт (полы линолеум или ламинат, обои без существенных дефектов, отделка стен ванной комнаты и санузла кафелем). При этом стоимость аренды квартиры за месяц проживания не должна превышать $280 для однокомнатных, $380 для двухкомнатных и $440 для трехкомнатных квартир. В указанную стоимость не входят коммунальные платежи.
"В сложившейся ситуации в отношении заключенных ранее договоров аренды арендодателям хочется порекомендовать прислушаться к просьбам арендаторов о некотором снижении арендной стоимости. Ведь потеряв арендатора, найти нового будет достаточно проблематично. Но и арендаторам тоже не стоит излишне перегибать с требованиями о снижении цены, ведь, несмотря на достаточно большой объем предложения на рынке аренды, действительно хорошие квартиры сдаются по цене выше среднерыночной. И в итоге вполне может выйти так, что расторгнув договор аренды и уйдя в "свободное плавание", вы не сможете найти более подходящего варианта в соотношении цена и качество", - порекомендовал эксперт.
Что касается среднесрочной перспективы, то, по мнению Андрея Чернышева, глобального снижения стоимости аренды не предвидится, но и рост тоже маловероятен. Наступление учебного сезона в этом году, скорее всего, будет выступать стабилизирующим для цен фактором, и поэтому до осени стоимость аренды будут колебаться в пределах 5%.
Екатерина МАРКОВИЧ
- размещаются материалы рекламно-информационного характера.